В статье будут рассмотрены дополнительные разрешительные документы, которые нужно получать на территории принимающего государства-члена (реципиента) в рамках единого рынка услуг, кроме автоматически признанного разрешения на строительство как на вид деятельности.
В каждой стране-участнице имеется свой перечень индивидуальных разрешений, без которых строительство не может быть начато, а начатое не может быть продолжено.
Например, разрешение на осуществление строительной деятельности признается автоматически, а разрешение на проведение земляных работ нужно получать в уполномоченном органе государства-члена.
В Республике Казахстан данные разрешения перечислены в Законе Республики Казахстан от 16.05.2014 N 202-V “О разрешениях и уведомлениях” (уведомление о начале производства строительно-монтажных работ (выдается органами государственного архитектурно-строительного контроля местных исполнительных органов), выдача архитектурно-планировочного задания, согласование эскизного проекта, решение на проведение комплекса работ по постутилизации объектов (снос строений), акт приемки объекта в эксплуатацию приемочной комиссией, проведение экспертизы предпроектной (технико-экономических обоснований) и проектной (проектно-сметной) документации на строительство независимо от источников и т.д.).
В Республике Беларусь действует единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156 “Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 февраля 2009 г. N 193 и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь”.
Законодательно установленного исчерпывающего и единого списка сопутствующих разрешений при строительстве в Российской Федерации не имеется.
Вместе с тем в отношении отдельных процедур и разрешений в Российской Федерации уже установлены закрытые перечни.
I. Приказом Министерства транспорта Российской Федерации от 28.06.2012 N 186 установлен перечень процедур и разрешений: на строительство, реконструкцию, а также на ввод в эксплуатацию автодорог общего пользования федерального значения (их участков), частных автодорог, строительство, реконструкцию которых планируется осуществлять на территории двух и более субъектов Российской Федерации; на строительство в случае прокладки или переустройства инженерных коммуникаций в границах полосы отвода автомобильной дороги общего пользования федерального значения; на строительство, реконструкцию, а также на ввод в эксплуатацию пересечений и примыканий к автодорогам общего пользования федерального значения; объектов дорожного сервиса, размещаемых в границах полосы отвода автодороги общего пользования федерального значения.
II. Исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства во исполнение Градостроительного кодекса Российской Федерации впервые утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 30.04.2014 N 403 “Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства” вместе с правилами ведения реестра описаний процедур, которые вступили в силу с 07.11.2014.
III. К процедурам и разрешениям, необходимым для реализации инвестиционно-строительного проекта (не в сфере жилищного строительства), относятся следующие.
1. Для получения застройщиком права собственности или права аренды земельного участка для жилищного строительства на аукционе необходимо: получение выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ); получение расписки о принятии заявления об участии в аукционе; заключение договора о внесении задатка.
2. Для оформления права собственности или аренды земельного участка, полученного на аукционе для жилищного строительства: получение постановления о предоставлении земельного участка под строительство; получение акта выбора земельного участка; получение протокола о результатах аукциона; заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка; получение кадастрового плана или кадастрового паспорта земельного участка; регистрация договора купли-продажи или аренды в Регистрационной палате.
3. Для получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ): подготовка межевого плана земельного участка; получение заключения Департамента природных ресурсов; получение заключения Роспотребнадзора; получение заключения радиологических и биохимических обследований; получение откорректированной топографической съемки; получение справки Бюро технической инвентаризации (БТИ); подготовка экспертного заключения о наличии (отсутствии) объектов культурного наследия; получение справки об отсутствии объектов культурного наследия; получение технических условий (ТУ) на подключение объекта к электрическим сетям; получение ТУ на подключение объекта к сетям наружного освещения; получение ТУ на подключение объекта к сетям водоснабжения и водоотведения от организации, эксплуатирующей сети водоснабжения и водоотведения; получение ТУ на подключение объекта к сетям газоснабжения от организации, эксплуатирующей сети газоснабжения; получение ТУ на подключение к сетям теплоснабжения; получение ТУ на подключение к ливневой канализации; получение ТУ на улучшение гидрологического состояния земельного участка (ЗУ); подготовка чертежа градостроительного плана ЗУ; получение согласия администрации города на оформление ГПЗУ; получение ситуационного плана; получение проекта границ ЗУ; получение схемы размещения ЗУ на кадастровой карте территории; получение проекта распоряжения главы города об утверждении ГПЗУ; утверждение ГПЗУ в администрации города; получение заключения о мероприятиях по инженерной подготовке территории ЗУ.
4. Для получения собственником или арендатором-застройщиком ГПЗУ: получение выписки из государственного кадастра недвижимости со сведениями о границах ЗУ, о координатах поворотных точек; получение топографической съемки земельного участка с нанесением подземных, наземных и надземных сетей инженерно-технического обеспечения; получение выписки из ЕГРЮЛ; получение ТУ на присоединение объекта к сетям электроснабжения от организации, эксплуатирующей электрические сети; получение ТУ на подключение объекта к сетям наружного освещения; получение ТУ на подключение объекта к сетям водоснабжения и водоотведения от организации, эксплуатирующей сети водоснабжения и водоотведения; получение ТУ на подключение объекта к сетям газоснабжения от организации, эксплуатирующей сети газоснабжения; получение ТУ на подключение к сетям теплоснабжения; получение ТУ на подключение к ливневой канализации; получение заключения о мероприятиях по инженерной подготовке территории ЗУ; получение ТУ на улучшение гидрологического состояния ЗУ; получение фрагмента правил землепользования и застройки; получение нормативного правового акта об изменении разрешенного использования; подготовка графического материала для оформления заключения на изменение вида разрешенного использования земельного участка; получение заключения на изменение вида разрешенного использования земельного участка; получение справки БТИ; подготовка экспертного заключения о наличии (отсутствии) объектов культурного наследия; получение справки об отсутствии объектов культурного наследия; получение чертежа градостроительного плана земельного участка; получение разрешения на подключение к сетям центрального теплоснабжения; получение заключения обследования ливневой канализации для дальнейшего подключения; оформление градостроительного регламента; получение ГПЗУ.
5. Для оформления изменения разрешенного вида использования земельного участка в договоре аренды земельного участка, в государственном кадастре недвижимости, в Едином государственном реестре прав и сделок с недвижимостью (далее – ЕГРП) необходимо: получение кадастровой выписки с измененным видом разрешенного использования; внесение изменений в договор на передачу в аренду городских земель в связи с изменением вида разрешенного использования ЗУ; внесение записи в ЕГРП (регистрация дополнительного соглашения к договору аренды); получение документа инвентаризации ЗУ; получение согласования изменения договора аренды в связи с измененным видом разрешенного использования.
6. При проектировании необходим сбор исходных данных (условий) для архитектурно-строительного проектирования и выполнение инженерных изысканий (за исключением процедур, связанных с согласованием и уточнением технических условий на подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения и заключением договора о подключении (присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения). Для этого необходимо: подготовить схему к акту выбора трасс внеплощадочных инженерных сетей и утвердить акт выбора трасс внеплощадочных инженерных сетей; обеспечить получение: схем трассирования сетей инженерно-технического обеспечения; условий проектирования от органа местного самоуправления; градостроительного заключения в органе местного самоуправления; градостроительной проработки в органе местного самоуправления; согласования эскизного проекта в органе местного самоуправления; условий проектирования от службы гражданской обороны; условий проектирования от службы государственной экспертизы; условий проектирования от службы санитарного надзора; условий проектирования от службы организации дорожного движения; условий проектирования от службы благоустройства; условий проектирования от службы уличного освещения; перечетной ведомости зеленых насаждений; подеревной съемки; акта обследования участка на наличие взрывоопасных предметов; разрешения на выполнение инженерных изысканий; документа о согласования разделов “Схема планировочной организации земельного участка” и “Проект организации строительства” ПД; документа о согласовании архитектурного решения градостроительным советом; согласования от органа экологической экспертизы; согласования высотности от аэронавигационной службы (или от аэропорта); согласования от службы охраны памятников архитектуры; распоряжения на снос зеленых насаждений; обеспечить определение географических координат и отметок земли в Балтийской системе высот, обеспечить получение: экологических изысканий по ЗУ; согласования по справке проекта инженерных сетей и сооружений от организации, эксплуатирующей электрические сети; согласования по справке проекта инженерных сетей и сооружений от организации, эксплуатирующей газораспределительные сети; согласования по справке проекта инженерных сетей и сооружений от организации, эксплуатирующей сети водоснабжения и водоотведения; согласования по справке проекта инженерных сетей и сооружений от службы уличного освещения; согласования по справке проекта инженерных сетей и сооружений от службы защиты подземных газопроводов; санитарно-эпидемиологического заключения на земельный участок; положительного заключения государственной экспертизы результатов инженерных изысканий; положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
7. Для прохождения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий необходимо обеспечить заключение: договора на технологическое присоединение к сетям электроснабжения с сетевой организацией; договора на подключение к сетям теплоснабжения с сетевой организацией; договора на комплекс услуг (обслуживание газопровода, врезка, герметизация подвала и др.); договора на транспортировку газа; договора о подключении к сетям газоснабжения с организацией, эксплуатирующей газораспределительные сети; договора на вынос газопровода с организацией, эксплуатирующей газораспределительные сети; договора на подключение к сетям водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод с организацией коммунального комплекса. Кроме того, необходимо уточнение: ТУ присоединения к сетям электроснабжения, а также подключения к водоснабжению, водоотведению и очистки сточных вод и условий подключения к сетям теплоснабжения с сетевыми организациями. Также необходимо получение: проекта договора на технологическое присоединение к сетям электроснабжения с сетевой организацией (включая уточненные технические условия); проекта договора на технологическое присоединение к сетям электроснабжения с сетевой организацией (включая уточненные ТУ); проекта договора на подключение к сетям теплоснабжения с сетевой организацией (включая уточненные ТУ); разрешения локальной комиссии по теплоисточникам; заключения (объем, возможность подачи ресурса) от организации, эксплуатирующей газораспределительные сети; согласования (объем, возможность подачи ресурса) в органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации; проекта договора на подключение к сетям водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод с сетевой организацией (включая уточненные ТУ).
8. В целях получения разрешения на строительство и иных документов, необходимых для проведения строительных работ, необходимо получение: разрешения на производство земляных работ; разрешения на строительство; ордера на производство земляных работ; согласования производства земляных работ с собственником подземных сетей газоснабжения; согласования производства земляных работ с собственником подземных сетей электроснабжения; согласования производства земляных работ с собственником подземных сетей водоснабжения и водоотведения; согласования производства земляных работ с собственником подземных сетей теплоснабжения; согласования производства земляных работ в органе местного самоуправления; согласования производства земляных работ в органе охраны природы; согласования производства земляных работ в службе благоустройства города; акта разбивки осей объекта капитального строительства на местности; проекта производства работ на дом; заключения экспертизы промышленной безопасности; документа об утверждении заключения экспертизы промышленной безопасности; по закрытию улицы; согласования схемы и сроков разрытия в Государственной инспекции безопасности дорожного движения; согласования схемы и сроков разрытия в органе пожарного надзора; документа технической инвентаризации объекта в БТИ; исполнительной съемки благоустройства; исполнительной съемки электрических сетей; исполнительной съемки тепловых сетей; исполнительной съемки сетей газоснабжения; исполнительной съемки сетей водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод; документа, подтверждающего соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям на присоединение к электрическим сетям; документа, подтверждающего соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям на подключение к сетям теплоснабжения; документа, подтверждающего соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям на подключение к сетям газоснабжения; документа, подтверждающего соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям на подключение к сетям водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод; документа, подтверждающего соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям на подключение к сетям ливневой канализации и благоустройства; санитарно-эпидемиологического и экологического заключения; экспертного заключения о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности; заключения лабораторно-инструментальных исследований; положительного заключения органа государственного строительного надзора.
Кроме того, необходимо будет заключить договоры на восстановление асфальтового покрытия, на электроснабжение и водоснабжение стройплощадки. Также могут быть проведены проверки органом государственного строительного надзора в ходе:
устройства основания и фундамента; устройства инженерных сетей; устройства несущих конструкций; устройства отделочных работ, кровли, заполнения оконных и дверных проемов;
благоустройства и отделки фасада. Также могут быть проведены проверки готовности строительной площадки для начала работ и проверки земляных работ (котлован).
9. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию потребует получения документов: подтверждающих соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации; подтверждающих соответствие параметров построенного объекта капитального строительства требованиям энергетической эффективности, а также требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов; об установлении почтового адреса; технической инвентаризации объекта в БТИ; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; учетной регистрации разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; согласования паспорта фасада.
10. Условием подписания акта о присоединении к сетям электроснабжения и заключения договора о ресурсоснабжении (электроснабжении) с организацией, эксплуатирующей электрические сети, является получение: допуска в эксплуатацию Ростехнадзора по электроснабжению; наряда на включение; исполнительной съемки сетей по электроснабжению; замеров сопротивления изоляции электрооборудования; акта приемки приборов учета электрической энергии; акта раздела границ обслуживания сетей; расчета потерь в сетях; документа о включении электроустановки и опломбировании электрических счетчиков.
11. Условием подписания акта о подключении к сетям теплоснабжения и заключения договора о ресурсоснабжении с организацией, эксплуатирующей сети теплоснабжения, является получение: допуска в эксплуатацию Ростехнадзора по теплоснабжению; исполнительной съемки сетей по теплоснабжению; акта раздела границ обслуживания сетей; акта готовности внутренней системы отопления; акта готовности внутренней системы горячего водоснабжения; акта первичного осмотра тепловых установок и тепловых сетей отопления и горячего водоснабжения; разрешения на допуск в эксплуатацию тепловой энергоустановки на отопление и горячее водоснабжение; акта опрессовки систем отопления и горячего водоснабжения; акта соответствия проекту узла учета тепловой энергии; заключения тепловизионного контроля ограждающих конструкций; акта на промывку сетей и внутренних систем горячей водой. Кроме того, необходимо заключение договора на промывку сетей и внутренних систем горячей водой.
Таким образом, на первом этапе деятельности в рамках единого рынка услуг (в части выполнения общих строительных работ по возведению одно- и двухквартирных зданий, многоквартирных зданий) целесообразно оказывать строительные услуги генподрядчику по договору субподряда или в рамках создаваемого консорциума. Причем и в одном и другом случае необходимо открывать представительство или филиал на территории другого государства-члена. Лишь после успешной работы на основе вышеприведенных способов имеет смысл выступить в роли генподрядчика по строительству конкретных жилых объектов с предварительным анализом перечня горизонтальных ограничений соответствующего государства-члена на предмет возможности получения в собственность или в аренду ЗУ.