Индивидуальный предприниматель К. обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю В. о расторжении договора аренды и взыскании 16352938 руб. обеспечительного платежа, 499673 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Обстоятельства дела.
По договору аренды от 10.07.2015 (договор аренды), заключенному между сторонами, ответчик (арендодатель) принял на себя обязательства в срок до 10.08.2015 предоставить истцу в аренду нежилое помещение с целью оказания бытовых услуг населению.
В счет исполнения обязательств по договору истец по платежному поручению от 13.07.2015 внес обеспечительный платеж.
В срок до 10.08.2015 акт приема-передачи помещения между сторонами подписан не был.
Направленная в адрес ответчика претензия с требованием о расторжении договора и возврате обеспечительного платежа оставлена без удовлетворения.
На основании изложенного истец обратился в суд с иском, в котором просил расторгнуть договор аренды от 10.07.2015 и взыскать с ответчика 16352938 руб. обеспечительного платежа и 499673 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Позиции сторон.
Представитель ответчика заявленные требования не признал. По существу спора пояснил, что с даты подписания договора аренды арендодатель передал арендатору помещение, предоставил доступ к нему и передал ключи от данного помещения. Арендатор фактически приступил к использованию помещения, что подтверждается обращением в администрацию Советского района г. Минска за согласованием графика работы, в районный отдел по чрезвычайным ситуациям (РОЧС) и изданием приказа о назначении ответственного за противопожарную безопасность в арендуемом помещении, в санитарно-эпидемиологическую станцию (СЭС) за получением необходимых согласований на осуществление деятельности.
Для целей, указанных в пункте 3.7 договора аренды арендатор внес обеспечительный платеж в сумме 16352938 руб., который зачтен в счет уплаты арендной платы за август 2015 г.
На основании изложенного представитель ответчика требования истца считал необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Представитель истца в судебном заседании высказал возражения, отметив, что акт приема-передачи не был подписан по причине того, что такой акт арендодателем (ответчиком) не передавался. Ключи от помещения действительно передавались ответчиком для целей осмотра арендуемых площадей, однако после осмотра были возвращены. При заключении договора с ответчиком была достигнута договоренность о том, что помещение будет взято в аренду при условии, что будут получены все разрешения в соответствующих инстанциях для оказания бытовых услуг: “коррекция бровей”, “окраска бровей”, “окраска ресниц”, “завивка ресниц”, “макияж”. По этой причине и был установлен месячный срок для оформления приема-передачи помещения.
Решение суда.
В соответствии с частью 1 статьи 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Передача капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодателем и принятие его арендатором согласно части 1 пункта 1 статьи 626 ГК осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, обязательство арендодателя передать капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (часть 2 пункта 1 статьи 626 ГК).
Как усматривалось из материалов дела, в рамках заключенного между сторонами договора аренды, ответчик (арендодатель) принял на себя обязательства в срок до 10.08.2015 предоставить истцу в аренду нежилое помещение с целью оказания бытовых услуг населению.
На основании пункта 3.7 договора аренды в обеспечение исполнения обязательств арендатора по своевременной уплате арендных платежей и возмещению арендодателю расходов по оплате коммунальных, эксплуатационных услуг, арендатор вносит на счет арендодателя денежную сумму в размере месячной платы, указанной в подпункте 3.1 договора аренды в течение пяти дней с момента подписания настоящего договора.
По платежному поручению от 13.07.2015 в счет обеспечительного платежа истец перечислил ответчику 16352938 руб.
Письмом от 10.08.2015 ответчик потребовал от истца возвратить подписанный акт приема-передачи помещения, который, по мнению ответчика, был передан вместе с договором лично в руки представителю истца, и оплатить аренду за август 2015 г.
В ответ письмом от 21.08.2015 истец сообщил ответчику о том, что акт приема-передачи не передавался, поэтому помещение принято не было. Одновременно отметил, что в соответствии с пунктом 2.3.1 договора аренды передача помещения должна была произойти не позднее 10.08.2015. Поскольку помещение принято не было, это повлекло немедленное расторжение договора. В связи с этим истец потребовал возвратить внесенный обеспечительный платеж, т.к. помещение фактически не принималось и не использовалось.
В соответствии с подпунктом 2.3.1 договора стороны предусмотрели, что арендатор обязан принять помещение и находящееся в нем неотделимое имущество в срок не позднее 10 августа 2015 г. путем подписания акта приема-передачи на арендуемое помещение, отражающего техническое состояние и показания находящихся в помещении приборов учета электро- и теплоэнергии, холодной и горячей воды сдаваемого в аренду помещения на момент передачи. Непринятие помещения в указанный срок влечет немедленное расторжение договора.
Анализ вышеуказанного положения договора с учетом выясненного в ходе судебного заседания мнения сторон свидетельствует о том, что при неподписании до 10.08.2015 акта приема-передачи помещения в аренду договор аренды прекращает свое действие.
В ходе судебного разбирательства установлено, что акт приема-передачи помещения между сторонами подписан не был. Доводы ответчика о том, что акт приема-передачи помещения был передан истцу одновременно с договором, не подтверждены надлежащими доказательствами, и при наличии возражений представителя истца выражают лишь одностороннее мнение ответчика.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что с 11.08.2015 договор прекратил свое действие, в связи с чем требования истца по расторжению договора признаны несостоятельными.
Подпунктом 3.2 договора аренды стороны согласовали, что арендная плата и коммунально-эксплуатационные расходы начинают начисляться с момента подписания сторонами акта приема-передачи на помещение.
Поскольку акт приема-передачи на помещение сторонами подписан не был, у истца не возникло обязательств по оплате арендных и коммунальных платежей.
Доводы ответчика о том, что истец фактически принял помещение и приступил к его использованию путем получения ключей и совершения действий по изданию приказа о назначении ответственного за противопожарную безопасность в арендуемом помещении, обращения в администрацию Советского района г. Минска за согласованием графика работы, обращения в РОЧС и СЭС, в рассматриваемом случае не были приняты судом во внимание, т.к. данные обстоятельства не подтверждают фактическое принятие и использование истцом помещения.
В соответствии с частью 3 пункта 5 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 “О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений” при оценке фактических обстоятельств дела хозяйственным судам следует исходить из того, что отсутствие передаточного акта не всегда свидетельствует о том, что арендодатель и (или) арендатор не исполнили своих обязанностей по передаче и (или) принятию в аренду имущества, и при наличии доказательств исполнения сторонами договора аренды (фактическое пользование имуществом, оплата арендных платежей, нахождение имущества арендатора на арендуемых площадях и т.п.) объект аренды может считаться переданным в пользование арендатору.
Оценивая обстоятельства фактического пользования истцом арендуемыми помещениями, суд отметил, что издание приказа и обращение в согласующие государственные органы не свидетельствуют о фактическом использовании помещения по назначению. Передача истцу ключей в рассматриваемом случае также не подтверждает факта использования помещения, поэтому суд согласился с утверждением истца о том, что ключи были получены от ответчика для целей осмотра помещения и в последующем возвращены. Факт возврата ключей ответчиком не оспаривался. Обстоятельство того, что помещение истцом не использовалось, подтверждалось и представленным ответчиком актом приема-передачи нежилого помещения от 09.09.2015, исходя из которого следовало, что ответчик мог беспрепятственно входить в арендуемое помещение и в нем отсутствовало имущество истца.
В соответствии с пунктом 1 статьи 971 ГК лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Поскольку иное не установлено законодательством и не вытекает из существа соответствующих отношений, согласно требованиям пункта 3 статьи 972 ГК правила, предусмотренные главой 59, подлежат применению также к требованиям, в частности, одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Согласно пункту 2 статьи 976 ГК на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 366 ГК) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
С учетом обстоятельств прекращения договора аренды и отсутствия фактического использования арендуемого помещения у ответчика возникли обязательства по возврату внесенного истцом обеспечительного платежа. В связи с этим требования истца в части взыскания обеспечительного платежа и процентов за пользование чужими денежными средствами были признаны обоснованными.