В силу ч. 7 п. 6 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» земельные участки предоставляются юридическим лицам без проведения аукциона на право заключения договоров аренды, аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) и аукциона по продаже земельных участков в частную собственность на вещных правах в соответствии с законодательными актами в области охраны и использования земель для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности).
В силу подпункта 11.1 пункта 11 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Положение), без предварительного согласования, если разработанными и утвержденными в установленном порядке генеральным планом населенного пункта (при размещении земельного участка в границах сельского населенного пункта и поселка городского типа), градостроительным проектом детального планирования (при размещении земельного участка в границах города), схемой землеустройства района (при размещении земельного участка за пределами населенного пункта), проектом организации и застройки территории садоводческого товарищества (при размещении земельного участка в садоводческом товариществе) и дачного кооператива (при размещении земельного участка в дачном кооперативе), генеральным планом свободной экономической зоны (при размещении земельного участка в границах свободной экономической зоны) допускается размещение испрашиваемых земельных участков для заявленных нужд, земельные участки предоставляются юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных и многоквартирных жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры в границах сельского населенного пункта, поселка городского типа, города, а также для ведения лесного, сельского, подсобного сельского хозяйства, реконструкции (капитального ремонта) объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и строительства объектов (за исключением мест добычи полезных ископаемых открытым способом), необходимых для такой реконструкции (капитального ремонта).
В соответствии с п. 15 Положения местный исполнительный комитет в течение 3 рабочих дней со дня поступления заявления заинтересованного лица рассматривает это заявление и при отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка, обусловленных градостроительными регламентами, природоохранными (с учетом требований по соблюдению установленного в соответствии с законодательством режима ведения хозяйственной деятельности в границах водоохранных зон и прибрежных полос водных объектов, лесов с особым режимом лесопользования и особо охраняемых природных территорий) и другими требованиями законодательства, поручает организации по землеустройству подготовить земельно-кадастровую документацию, необходимую для работы комиссии, и одновременно сообщает заинтересованному лицу о результатах рассмотрения его заявления. К поручению местный исполнительный комитет прилагает заявление заинтересованного лица и документы, поданные им в соответствии с пунктом 14 Положения. Поручение местного исполнительного комитета, направленное с нарушениями требований данного пункта, возвращается организацией по землеустройству в день его рассмотрения для внесения его не позднее 1 рабочего дня в соответствии с установленными требованиями.
При принятии решения об отказе заинтересованному лицу в предоставлении земельного участка местный исполнительный комитет в течение 3 рабочих дней после принятия такого решения сообщает об этом заявителю с указанием оснований отказа, соответствующих законодательству.
Решение об отказе в предоставлении земельного участка может быть обжаловано в вышестоящий исполнительный комитет и (или) в суд.
Пример из судебной практики.
В хозяйственный суд М-ой области обратилось общество с ограниченной ответственностью «С» с заявлением к N-му районному исполнительному комитету о признании недействительным решения N-го райисполкома от 27.11.2009 об отказе в предоставлении ООО «С» земельного участка для проектирования и строительства 72-квартирного жилого дома по ул. В. в г. N. площадью 0,1845 га. К участию в деле было привлечено третье лицо без самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика (заинтересованного лица) — N-ая землеустроительная и геодезическая служба.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.
Представители заинтересованного лица требования не признали, ссылаясь на законность и обоснованность оспариваемого решения.
В обоснование заявленных требований представитель заявителя в своем заявлении и в судебном заседании суду пояснил, что ООО «С» обратилось в N-ий райисполком с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства и обслуживания 72-квартирного жилого дома неповышенной комфортности по ул. В. в г. N. площадью 0,1845 га на праве постоянного пользования с указанием сведений об объемах планируемых инвестиций, источников финансирования и т. д. Решением N-го районного исполнительного комитета от 27.11.2009 обществу с ограниченной ответственностью «С» отказано в предоставлении земельного участка для проектирования и строительства 72-квартирного жилого дома по ул. В. на площади 0,1845 га. Мотивом отказа N-го районного исполнительного комитета (далее — РИК) в предоставлении земельного участка являлось расположение земельного участка в центральной части города в зоне сложившейся застройки и отсутствие утвержденного проекта детальной планировки на указанную территорию. Заявитель считал, что оспариваемое решение РИК об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка не соответствует действующему законодательству и нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы ООО «С». По мнению заявителя, в решении РИК отсутствуют основания отказа, соответствующие законодательству. По мнению заявителя, отсутствие градостроительного проекта детального планирования согласно Положению не препятствует выполнению исполнительным комитетом (его комиссией) обязанностей, направленных на оформление акта выбора земельного участка, который является основанием для проведения проектно-изыскательных работ и выдачи архитектурно-планировочного задания и т. д., так как в соответствии с законами Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (статья 45) и «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь» (статья 9) обязанность по обеспечению разработки градостроительного проекта детального планирования возложена на исполнительный комитет. По мнению заявителя, наличие либо отсутствие градостроительного проекта детальной планировки (для строительства в границах города) указывает только на необходимость выполнения требования о предварительном согласовании места размещения земельного участка, но никак не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка, тем более в предварительном согласовании места его размещения. Необоснованность и незаконность отказа РИК в предоставлении земельного участка подтверждается также письмом от 02.12.2009 УП «Б», где находится на разработке градостроительный проект детального планирования. УП «Б» письмом информировало заявителя, что разрабатываемый детальный план центральной части города, силуэтное решение центра предполагает размещение на этом земельном участке жилого дома повышенной этажности до 10 этажей и более, что в полном объеме соответствует нуждам, для которых ООО «С» испрашивало земельный участок.
Представители заинтересованного лица в отзыве на иск и в судебном заседании пояснили, что заявления был подготовлен проект решения. Исполкомом принято решение от 27.11.2009, п. 12 которого заявителю ООО «С» отказано в предоставлении земельного участка для проектирования и строительства 72-квартирного жилого дома по ул. В. в связи с тем, что испрашиваемый участок расположен в центральной части города в зоне сложившейся застройки, и в связи с отсутствием утвержденного проекта детальной планировки. Совет Министров Республики Беларусь постановлением от 09.02.2006 утвердил генеральный план г. N. Согласно указанному генеральному плану испрашиваемый ООО «С» земельный участок находится в зоне общегородского центра, а не в зоне жилой многоквартирной застройки (п. 3.4 раздела 3 пояснительной записки к генеральному плану г. N. (том 1). Также п. 3.5 раздела 3 пояснительной записки определено, что в общегородском центре, в частности, территориальная система развивается за счет модернизации и капитального ремонта жилой застройки по индивидуальному заказу. Таким образом, предоставление земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов в рассматриваемом случае не допускается (без внесения соответствующих изменений в установленном порядке в генеральный план г. N.). Райисполком просил отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель землеустроительной и геодезической службы в судебном заседании пояснил, что ходатайство ООО «С» по вопросу предоставления земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома по ул. В. на площади 0,1845 га в г. N. рассмотрено в райисполкоме на заседании комиссии по выбору земельных участков 18.11.2009 (протокол заседания комиссии N 00) в соответствии с пунктом 15 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков», т. е. с учетом градостроительной документации — генплана развития г. N., утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 09.02.2006 «Об утверждении генеральных планов городов P., N., L.», а также сведений об инвесторе, указанных в заявлении. Подготовка земельно-кадастровой документации не осуществлялась в связи с тем, что ООО «С» отказано в предоставлении испрашиваемого участка для заявленных целей.
На основании исследованных в судебном заседании доказательств, исходя из условий и требований законодательства требования не подлежали удовлетворению, о чем и было вынесено соответствующее решение.
В соответствии со ст. 1 Закона Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» под градостроительным регламентом понимаются установленные градостроительной документацией и (или) зарегистрированные в градостроительном кадастре требования к застройке и использованию объектов архитектурной и градостроительной деятельности.
Градостроительный проект (градостроительная документация) — система взаимоувязанных проектных документов градостроительного планирования, определяющая направления и условия градостроительного развития и использования межселенных территорий, населенных пунктов и их частей (ст. 1 Закона Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).
Таким образом, требования к застройке, установленные генеральным планом г. N., подпадали под определение градостроительного регламента.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 09.02.2006 был утвержден генеральный план г. N., согласно которому испрашиваемый ООО «С» земельный участок находится в зоне общегородского центра (п. 3.4 раздела 3 пояснительной записки генерального плана г. N. (том 1) (далее — пояснительная записка). Также п. 3.5 раздела 3 пояснительной записки было установлено, что в общегородском центре территориальная система развивается за счет модернизации и капитального ремонта жилой застройки по индивидуальному заказу.
Таким образом, предоставление земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов в зоне территорий общественного центра не допускается (без внесения соответствующих изменений в установленном порядке в генеральный план города).
Территориальные органы архитектуры и градостроительства в пределах своей компетенции согласовывают в соответствии с законодательством размещение всех видов строительства на основе утвержденной градостроительной документации (абз. 8 п. 2 ст. 18 Закона).
В соответствии с информацией, представленной РУП «Б», на основании договора от 14.04.2007 по заказу комитета по архитектуре и строительству М-го облисполкома РУП «Б» разработало проект «Детальный план центральной части г. N. с проектом регенерации исторической застройки». По акту сдачи-приемки научно-технической продукции от 10.12.2009 проект в полном объеме передан заказчику.
В силу требований ст. 4, 31 Закона Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» градостроительные, архитектурные и строительные проекты, разработанные организациями-разработчиками независимо от форм собственности и источников финансирования, подвергаются государственной экспертизе, а также проводится общественное обсуждение градостроительных проектов.
Лишь после проведения указанных процедур местный исполнительный орган утверждает план детальной планировки.
По состоянию на дату принятия оспариваемого решения (27.11.2009) детальный план центральной части г. N. еще не был передан заказчику, не подвергнут государственной экспертизе, не прошел общественного обсуждения, в связи с чем N-им райисполкомом не принималось решение об утверждении детального плана.
В соответствии с п. 3 ст. 44 Закона утвержденные градостроительные проекты детального планирования являются основанием для согласования места размещения объекта строительства, выдачи архитектурно-планировочных заданий и технических условий, разработки архитектурных и строительных проектов.
Таким образом, на момент принятия оспариваемого решения в соответствии с требованиями градостроительных регламентов (в генеральном плане города испрашиваемый земельный участок находится на территории, на которой не предусматривалось строительство новых объектов) отсутствовали основания для предоставления земельного участка, в связи с чем райисполкомом обоснованно было отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка. Мотивы отказа (расположение испрашиваемого земельного участка в зоне сложившейся застройки и отсутствие утвержденного проекта детальной планировки на указанную территорию) указаны в решении исполкома и в ходе судебного разбирательства нашли свое документальное подтверждение и законодательное обоснование.
Отсутствие в решении исполкома прямой ссылки на генеральный план города компенсируется ссылкой на расположение испрашиваемого земельного участка в зоне сложившейся застройки (что вытекает из генерального плана города) и не является основанием для отмены оспариваемого решения.
Судом не были приняты доводы заявителя со ссылкой на ст. 45 Закона об обязанности исполкома по обеспечению разработки градостроительного проекта детального планирования в связи с подачей заявителем заявления о предоставлении земельного участка, поскольку на основании договора от 14.04.2007 по заказу комитета по архитектуре и строительству М-го облисполкома РУП «Б» разрабатывало проект «Детальный план центральной части г. N. с проектом регенерации исторической застройки».
Таким образом, требования заявителя являлись необоснованными и не подлежали удовлетворению.