Название документа: Решение хозяйственного суда Витебской области от 06.01.2011 (дело N 666-9/2010)
Обстоятельства: Поскольку арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, суд удовлетворил требования арендатора о расторжении договора и возмещении убытков, причиненных его неисполнением
РЕШЕНИЕ ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДА ВИТЕБСКОЙ ОБЛАСТИ
6 января 2011 г. (дело N 666-9/2010)
Хозяйственный суд Витебской области, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску иностранного частного торгового унитарного предприятия “С” к городскому унитарному коммунальному торговому предприятию “Б” о взыскании 16098920 руб. в возмещение убытков и расторжении договора аренды N 56 от 02.09.2010,
установил:
Предъявлен иск о взыскании 16098920 руб. в возмещение убытков и расторжении договора аренды N 56 от 02.09.2010.
Решение вынесено после объявленного в судебном заседании 29.12.2010 перерыва до 09.00 06.01.2011.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что по результатам проведенного 31.08.2010 аукциона на право заключения договора аренды изолированного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Н., ул. М., 181, к. 2, между УП “С” (истец) и КУП “Б” (ответчик) был заключен договор N 56 от 02.09.2010 аренды нежилого помещения. Согласно пункту 7.1 договора аренды ответчик обязан был передать истцу нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами договора, в пятидневный срок после вступления договора в силу. К сроку, определенному договором, ответчик помещение не передал, несмотря на неоднократные переговоры. 21.10.2010 истец направил ответчику претензию в порядке досудебного урегулирования спора, в которой содержалось предложение о расторжении договора аренды и возмещении расходов истца в размере 16098920 руб., из которых 236486 руб. – задаток за участие в аукционе, 1455050 руб. – вознаграждение в размере 10% от цены продажи объекта, 93370 руб. – возмещение затрат организатора аукциона на его проведение, 14314014 руб. – оплата за право аренды. Однако ответчик ответил отказом на предложение о расторжении договора аренды и возмещение указанных расходов. Поскольку истец утратил интерес к договору, на основании ст. 290, 291, 364, 420, 591 Гражданского кодекса (ГК) Республики Беларусь заявлены требования о расторжении договора аренды и возмещении убытков. Представители истца в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме.
Ответчик в своем отзыве N 9140 от 13.12.2010 исковые требования не признал в полном объеме, просил отказать истцу в удовлетворении заявленных требований. Указал, что им принимались все меры для осуществления своего обязательства по передаче имущества истцу. Так, последнему был представлен для подписания акт приема-передачи помещения, который истцом не был подписан. Кроме того, представителем истца были приняты ключи от арендуемого помещения, т.е. совершены действия по вступлению во владение арендуемым имуществом.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей сторон, хозяйственный суд установил следующие обстоятельства.
02.09.2010 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор N 56 аренды изолированного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Н., ул. М., 181, к. 2. Договор аренды с УП “С” был заключен по результатам аукциона, проведенного КУП “Ц”, на право заключения договора аренды указанного нежилого помещения.
Согласно п. 7.1 договора аренды ответчик обязан был передать истцу изолированное нежилое помещение в пятидневный срок после вступления договора в силу по передаточному акту, подписанному сторонами договора.
УП “С” обратилось к ответчику с заявлением N 21 от 24.09.2010, в котором просило сообщить о принятых мерах к бывшему арендатору – ИП Иванову И.И., который произвел демонтаж неотделимых улучшений, а также назначить дату и время приемки помещения в том состоянии, в котором оно выставлялось на аукцион.
24.09.2010 КУП “Б” в своем письме N 7195 сообщило истцу, что 22.09.2010 по факту незаконных действий ИП Иванова И.И. ответчик обратился в правоохранительные органы. Установлено, что 22.09.2010 Иванов И.И. совершил незаконное проникновение в помещение, демонтировал и вывез неотделимые улучшения: два окна и дверь. По вопросу приема-передачи арендованного помещения ответчик сообщил, что в связи с необходимостью приведения помещения в надлежащее состояние прием-передача будет осуществляться 11.10.2010 в 12.00.
11.10.2010 УП “С” и КУП “Б” акт приема-передачи арендованного помещения подписан не был. Ответчиком были переданы ключи от помещения представителю.
21.10.2010 истец направил ответчику претензию N 10-01/79 в порядке досудебного урегулирования спора, в которой содержалось предложение о расторжении договора аренды и возмещении расходов истца в размере 16098920 руб.
Ответчик письмом N 7772 от 21.10.2010 направил 22.10.2010 истцу акт приема-передачи имущества (в трех экземплярах) с просьбой подписать их и возвратить ответчику в течение 10 дней.
Стороны в октябре – ноябре 2010 года неоднократно обменивались письмами, в которых истец выражал свое намерение расторгнуть договор аренды, ответчик предлагал подписать акт приема-передачи имущества.
Согласно выписке N 45:200/10 бюро филиала республиканского унитарного предприятия “Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру” указанный договор аренды был зарегистрирован в порядке, установленном Декретом Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 N 24 “О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений”, по обращению КУП “Б” от 06.12.2010 N 8986.
Хозяйственный суд, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, приходит к выводу об обоснованности исковых требований истца и необходимости удовлетворения иска исходя из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК Республики Беларусь обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и из иных оснований, указанных в Кодексе и других актах законодательства.
В силу ст. 290 ГК Республики Беларусь обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 291 ГК Республики Беларусь односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
В силу ст. 390 ГК Республики Беларусь договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 577 ГК Республики Беларусь по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 420 ГК Республики Беларусь предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом и иными актами законодательства или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных Кодексом и иными актами законодательства или договором.
В силу ч. 2 п. 2 ст. 420 ГК Республики Беларусь существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 3 ст. 420 ГК Республики Беларусь одностороннее изменение договора, односторонний отказ от исполнения договора полностью или в части допускаются в случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон.
В силу п. 2 ст. 422 ГК Республики Беларусь требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Кодексом, иными законами и актами Президента Республики Беларусь может быть установлен иной порядок расторжения договора.
В соответствии с п. 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 N 16 “О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров” в случае отсутствия в договоре прямого указания на возможность одностороннего отказа от его исполнения действия стороны, направленные на прекращение договорных правоотношений посредством заявления об их одностороннем расторжении, следует расценивать как требование, реализация которого согласно п. 2 ст. 420 ГК Республики Беларусь допускается лишь в судебном порядке.
Пунктом 28 договора аренды N 56 от 02.09.2010 стороны установили, что договор может быть расторгнут по решению суда в соответствии с действующим законодательством.
Статьей 591 ГК Республики Беларусь предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Согласно п. 7.1 договора аренды стороны предусмотрели в договоре пятидневный срок передачи по передаточному акту помещения с момента подписания сторонами договора. Согласно п. 32 договора все изменения и дополнения к договору производятся по соглашению сторон в письменной форме и с согласия горисполкома. Суду не представлено доказательств надлежащего внесения изменений в условия договора, касающихся сроков передачи помещения, в связи с чем не принимаются во внимание доводы ответчика о переносе сроков передачи помещения на другой срок.
Согласно абз. 2 п. 11 постановления Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 N 20 “Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений” ст. 591 ГК Республики Беларусь не обязывает арендатора направлять арендодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок; до обращения в хозяйственный суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
Письмом N 10-01/79 от 21.10.2010 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды N 56 от 02.09.2010 в соответствии со ст. 290, 291, 364, 420, 591 ГК Республики Беларусь. Уведомление получено ответчиком 25.10.2010.
На предложение истца о расторжении договора (N 10-01/79 от 21.10.2010) ответчик письмом N 8050 от 01.11.2010 сообщил, что у арендатора отсутствуют основания для досрочного расторжения договора, поскольку арендодатель надлежащим образом исполнил свои обязательства, представив истцу при заключении договора, помимо самого договора с приложениями, и акт приема-передачи. После подписания договора истцом акт приема-передачи возвращен не был.
Письмом N 10-01/82 от 04.11.2010 истец повторно уведомил о намерении расторгнуть договор аренды N 56 от 02.09.2010.
Письмом N 8570 от 18.11.2010 ответчик уведомлял истца, что последним не принимаются действия по подписанию акта приема-передачи арендованного помещения. Ответчик предложил обеспечить явку представителя истца 19.11.2010 для приемки указанного помещения.
При таких обстоятельствах истцом соблюден установленный законодательством досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.
В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждено сторонами, что в период с 02.09.2010 (дата заключения договора) по 10.11.2010 ответчиком арендованное помещение по акту приема-передачи истцу не передавалось. 11.10.2010 истец прибыл по предложению ответчика для приемки арендованного помещения, однако указанное помещение находилось в состоянии, непригодном для эксплуатации.
В судебном заседании представитель истца – директор филиала Сидорова С.С. пояснила, что, прибыв 11.10.2010 в согласованное с ответчиком время для приемки-передачи помещения, обнаружила, что в указанном помещении после проведенного ремонта имелся ряд недоделок, которые не позволяли эксплуатировать его по назначению. Представители ответчика заверили ее, что в кротчайшие сроки недостатки будут устранены. Поскольку арендуемое помещение находится недалеко от офиса филиала, то работники ответчика передали Сидоровой С.С. ключи для передачи их работникам организации, производившей установку окон и дверей в помещении. Факт передачи ключей документально не фиксировался. Впоследствии ответчик дополнительно не сообщал об устранении недостатков, срок проведения приемки-передачи не назначал. 21.10.2010 Сидорова С.С. в связи с принятым решением о расторжении договора завезла ответчику факсовую копию соответствующего письма, возвратив переданные ей ранее ключи.
Допрошенные в судебном заседании представители ответчика – Васильев В.В. и Борисов Б.Б. пояснили, что 22.09.2010 бывший арендатор Иванов И.И. совершил незаконное проникновение в помещение, демонтировал и вывез неотделимые улучшения – два окна и дверь. При этом последний вывез принадлежавшую ему мебель, которая находилась с мая по сентябрь 2010 года в сдаваемом в аренду помещении. По согласованию с истцом на 11.10.2010 была назначена приемка-передача помещения. При приемке представитель истца – Сидорова С.С. обратила внимание на имевшиеся в помещении некоторые незначительные недоделки, которые не влияли на возможность эксплуатации помещения. Акт приема-передачи стороны договорились подписать 12.10.2010 после устранения указанных недостатков. Васильев В.В. и Борисов Б.Б. передали Сидоровой С.С. ключи от помещения, однако факт передачи ключей документально не фиксировался. 21.09.2010 истцу был направлен подписанный комиссией ответчика акт приемки-передачи помещения от 12.10.2010. В указанную комиссию входили Васильев В.В. и Борисов Б.Б. Последние пояснили, что они не знают, были ли до 21.10.2010 устранены в арендуемом помещении недоделки, поскольку акт приема-передачи подписывался заочно.
Суду были представлены пояснения главного инженера ответчика – Петрова П.П., согласно которым по состоянию на 11.10.2010 арендуемое помещение имело ряд недостатков.
Передача ключей от арендованного помещения не свидетельствует о передаче указанного помещения в аренду.
Поскольку ответчиком арендованное имущество истцу в сроки и порядке, предусмотренные договором аренды N 56 от 02.09.2010, не передано, то требования истца о расторжении договора аренды N 56 от 02.09.2010 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 14 ГК Республики Беларусь лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательством или соответствующим законодательству договором не предусмотрено иное.
Согласно ч. 3 ст. 582 ГК Республики Беларусь, если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 369 данного Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В исковом заявлении УП “С” указало, что при заключении договора аренды N 56 от 02.09.2010 им понесены расходы в размере 16098920 руб., из которых 236486 руб. – задаток за участие в аукционе (перечислены на р/с КУП “Ц” по п/п N 3945 от 27.08.2010); 1548420 руб. – вознаграждение в размере 10% от цены продажи объекта и фактические затраты, связанные с подготовкой и проведением аукциона (перечислены на р/с КУП “Ц” по п/п N 3956 от 02.09.2010); 14314014 руб. – оплата за право аренды согласно протоколу аукциона (перечислен на р/с финансового отдела горисполкома по п/п N 3955 от 02.09.2010).
Поскольку договор аренды N 56 от 02.09.2010 расторгнут ввиду неисполнения ответчиком обязательства по передаче истцу в аренду имущества, то суд приходит к выводу, что истцом обоснованно заявлены требования о возмещении убытков, причиненных неисполнением указанного договора аренды. Требование о возмещении убытков в размере 16098920 руб. подлежит удовлетворению.
С учетом вышеизложенного суд на основании ст. 290, 291, 364, 420, 423, 582, 591, 621, 626 ГК Республики Беларусь приходит к выводу об удовлетворении иска.
В соответствии со ст. 133 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь судебные расходы распределяются судом пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
Согласно ст. 125, 126 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь и п. 2 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 18.12.2007 N 13 “О применении Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь при распределении издержек, связанных с рассмотрением дела в хозяйственном суде” (в редакции постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 05.03.2010 N 1) издержки, связанные с рассмотрением дела, относятся к судебным расходам и состоят из денежных сумм, подлежащих выплате экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам; расходов по производству осмотра доказательств в месте их нахождения; иных расходов, признанных хозяйственным судом необходимыми (расходы, связанные с истребованием доказательств, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридические услуги, а также другие расходы).
В соответствии с п. 9 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 18.12.2007 N 13 “О применении Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь при распределении издержек, связанных с рассмотрением дела в хозяйственном суде” (в редакции постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 05.03.2010 N 1) при рассмотрении вопроса о возмещении расходов по оплате услуг адвокатов либо лиц, оказывающих юридические услуги, следует исходить из того, что о возмещении таких расходов должно быть заявлено хозяйственному суду лицом, участвующим в деле, и представлены соответствующие доказательства в подтверждение фактически произведенных расходов и их необходимости.
Учитывая, что командировочные расходы представителей истца не являются расходами по оплате юридических услуг, они не подлежат взысканию с ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 133, 190 – 194, 201 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, суд
решил:
Расторгнуть договор аренды N 56 от 02.09.2010, заключенный между иностранным частным торговым унитарным предприятием “С” и городским унитарным коммунальным торговым предприятием “Б”.
Взыскать с открытого акционерного общества “Б” в пользу иностранного частного торгового унитарного предприятия “С” 16098920 руб. в возмещение убытков, а также 1154946 руб. расходов по госпошлине, итого – 17253866 руб.
Выдать судебный приказ после вступления решения суда в законную силу.
Платежи по судебным приказам хозяйственного суда осуществляются в первоочередном порядке в той очередности платежей, к которой относится предмет иска.
Решение хозяйственного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в хозяйственный суд апелляционной инстанции хозяйственного суда Витебской области в пятнадцатидневный срок после его принятия.
Подача кассационной жалобы минуя апелляционную инстанцию хозяйственного суда без уважительных причин является основанием для возврата кассационной жалобы.