Товарищество собственников обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью, республиканскому унитарному предприятию «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» о признании недействительной регистрации возникновения права собственности за обществом с ограниченной ответственностью на изолированное помещение.
Обстоятельства дела
В 2011 году ответчиком — обществом с ограниченной ответственностью были построены жилые дома в г. Минске.
На техническом этаже одного из домов было построено шесть помещений технического назначения.
01.02.2012 ответчик (застройщик) передал истцу — товариществу собственников для обслуживания и эксплуатации жилой дом, в составе которого был передан технический этаж с расположенными в нем помещениями.
Указанные технические помещения были предусмотрены проектной документацией, возведены в составе дома и относятся, по мнению истца, к имуществу общего пользования.
Вместе с тем одно из помещений технического этажа (хозяйственная кладовая) на праве собственности было зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью.
На основании изложенного истец полагает, что государственная регистрация возникновения права собственности на изолированное помещение за обществом с ограниченной ответственностью была проведена в нарушение действующего законодательства, в связи с чем просит признать ее недействительной.
Позиции ответчиков
Представитель первого ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. В судебном заседании пояснил, что помещение (хозяйственная кладовая) было построено за счет средств истца и не относится к местам общего пользования. Для регистрации права собственности на изолированное помещение согласие обслуживающей организации либо иных собственников не требовалось. На основании изложенного в удовлетворении заявленных требований просит отказать.
Представитель второго ответчика заявленные требования также не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. В судебном заседании пояснил, что государственная регистрация создания изолированного помещения и возникновения права собственности на него за обществом с ограниченной ответственностью была осуществлена на основании заявления и документов, предусмотренных пунктом 17.27 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156. Достоверность сведений, указанных в представленных для государственной регистрации документах, несет заинтересованное лицо. Регистратор оценивает представленные документы с точки зрения их соответствия требованиям законодательства и уже имеющейся в агентстве к моменту подачи заявления о государственной регистрации информации на соответствующий объект недвижимого имущества.
В силу заявительного принципа была произведена оспариваемая регистрация нежилого помещения. На момент осуществления государственной регистрации у регистратора не имелось сомнений в достоверности представленных документов. Оснований для отказа в регистрации не имелось. На основании изложенного в удовлетворении заявленных требований просит отказать.
Дополнительно на вопрос суда о характере спорного помещения отметил, что изолированное помещение исходя из содержания статьи 1 Закона Республики Беларусь «О совместном домовладении» не относится к местам общего пользования.
Решение суда
Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, руководствуясь положениями Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК Республики Беларусь), положениями Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон), пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 7 Закона государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества может быть признана недействительной только в судебном порядке.
Как усматривается из материалов дела, в качестве основания для признания государственной регистрации недействительной истец указывает на принадлежность зарегистрированного за ответчиком изолированного помещения к местам общего пользования.
В соответствии с пунктом 33 статьи 1 ЖК Республики Беларусь общее имущество — помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения).
Как установлено в ходе судебного разбирательства, изолированное помещение исходя из представленных в материалы дела копий регистрационного дела представляет собой изолированное нежилое помещение с назначением — хозяйственная кладовая.
Исходя из смысла пунктов 30, 33 статьи 1 ЖК Республики Беларусь хозяйственная кладовая как нежилое изолированное помещение не относится к помещениям, расположенным за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенным для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме.
В связи с этим, принимая во внимание мнение второго ответчика — республиканского унитарного предприятия «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», суд пришел к выводу о том, что государственная регистрация помещения проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства и оснований для ее признания недействительной не имеется.
Доводы истца о том, что в соответствии с Правилами пожарной безопасности Республики Беларусь для жилых зданий, общежитий, индивидуальных гаражей и садоводческих товариществ (ППБ 2.13-2002) не допускается использование технических этажей и подполий, в которых располагается помещение, не по назначению, не могут быть приняты во внимание.
В рассматриваемом случае суд согласился с доводами второго ответчика о том, что истцом подменяются понятия технического этажа и помещения, расположенного на техническом этаже. Применительно к спорному случаю расположенное на техническом этаже изолированное нежилое помещение имеет целевое назначение — хозяйственная кладовая, поэтому может выступать объектом государственной регистрации на праве собственности.
Были признаны несостоятельными и ссылки истца на то, что первый ответчик не имел права регистрации помещений без согласия товарищества собственников ввиду того, что объект был передан и находился в ведении товарищества. В данном случае суд исходил из того, что зарегистрированное первым ответчиком помещение, которое не относится к местам общего пользования, было построено за счет собственных средств и после регистрации объекта недвижимости технические характеристики указанного помещения не изменялись.