Организация-застройщик приняла решение о привлечении денежных средств для финансирования строительства объекта путем выпуска жилищных облигаций. При этом до осуществления фактического выпуска и размещения жилищных облигаций с целью получения необходимых денежных средств застройщик принял решение о заключении предварительных договоров купли-продажи с физическими лицами, которые в дальнейшем планирует расторгнуть, а полученные по таким предварительным договорам денежные средства – зачесть в счет оплаты жилищных облигаций по договорам купли-продажи жилищных облигаций. Соответствуют ли действия организации-застройщика требованиям законодательства Республики Беларусь?

Нет, не соответствуют.

В соответствии с п. 1 ст. 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 2 статьи 399 ГК установлено, что предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно п. 3 ст. 399 ГК предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с п. 6 ст. 399 ГК обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На основании вышеизложенного по общему правилу в соответствии с требованиями гражданского законодательства Республики Беларусь стороны вправе заключать предварительные договоры, в том числе получать денежные средства в качестве обеспечительного платежа по такому договору (либо в качестве задатка).

Вместе с тем при привлечении денежных средств путем выпуска жилищных облигаций с целью последующей их продажи физическим лицам организации-застройщику следует учитывать определенные правовые ограничения.

В частности, п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 N 367 “О некоторых вопросах жилищного строительства” установлено, что привлечение денежных средств физических лиц при строительстве жилых домов возможно только на основании:

• а) договоров создания объектов долевого строительства, заключенных с застройщиком;
• б) договоров, предусматривающих строительство жилых помещений в составе организаций застройщиков;
• в) заключаемых между застройщиком – эмитентом жилищных облигаций и физическим лицом договоров (соглашений), предусматривающих обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций в установленном законодательством порядке.

На основании вышеизложенного заключение предварительных договоров купли-продажи с физическими лицами при строительстве жилых домов, используемых в качестве инструмента финансирования расходов организации-застройщика, будет противоречить требованиям законодательства Республики Беларусь.

В соответствии с п. 1 ст. 12.10 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях нарушение установленного порядка заключения с гражданами договоров на приобретение, строительство, реконструкцию жилых помещений влечет наложение штрафа в размере от тридцати до пятидесяти базовых величин, а на индивидуального предпринимателя – от сорока до ста базовых величин.