В соответствии с п. 1 ст. 592 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК), если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом законодатель не поясняет, что следует понимать под фразой “надлежащим образом исполнявший свои обязанности”. Это, в свою очередь, вызывает проблемы на практике при разрешении вопроса о наличии преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
Так, согласно ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями. Исходя из этого при буквальном толковании нормы ст. 290 и п. 1 ст. 592 ГК арендатор должен исполнять свои обязанности по договору аренды в точном соответствии с договором, а любое, даже несущественное, нарушение условий договора должно рассматриваться как ненадлежащее исполнение обязанностей, и соответственно в этом случае арендатор утрачивает право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок. Однако возникает вопрос: насколько рациональным является такой подход на практике и соответствует ли он основным началам гражданского законодательства, закрепленным в ст. 2 ГК? Не дает ответа на этот вопрос и Пленум Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь (далее – Пленум ВХС), который в своем постановлении от 15.02.2012 N 1 “О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений” (далее – постановление N 1) указал следующее. При применении п. 1 ст. 592 ГК хозяйственным судам следует учитывать, что арендатор, нарушивший условия договора, не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок. При этом при рассмотрении спора о реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды хозяйственному суду следует установить помимо прочего и факт надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору. Отсутствие такого обстоятельства может служить основанием для отказа в удовлетворении требования арендатора о признании преимущественного права на заключение договора аренды (п. 33 постановления N 1). Стоит отметить некую неоднозначность такой позиции. С одной стороны, Пленум ВХС исходит из того, что арендатор, нарушивший условия договора, не может быть признан добросовестным, а соответственно лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок. С другой стороны, отсутствие факта надлежащего исполнения обязательств по договору аренды (в совокупности с иными обстоятельствами) лишь может служить основанием для отказа в удовлетворении требования арендатора о признании преимущественного права на заключение договора аренды (часть третья пункта 33 постановления N 1). При этом Пленум ВХС не разъясняет, каким по характеру и степени тяжести должно быть нарушение условий договора арендатором, чтобы он лишался права на преимущественное заключение договора аренды на новый срок. С учетом такой позиции Пленума ВХС любое нарушение условий договора арендатором должно лишать его преимущественного права, закрепленного в п. 1 ст. 592 ГК.
Иная точка зрения содержится в доктрине гражданского права. Так, В.Ф.Чигирь указывает, “если арендатор допускал такие нарушения договора аренды, которые могли быть основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя…, он не может осуществить право на преимущественное заключение с ним договора аренды на новый срок. Он не имеет такого права и в случае существенного нарушения других условий договора аренды”. В этом случае также может возникнуть вопрос: какие из нарушений условий договора следует признавать существенными? В этом случае следует руководствоваться нормой ч. 2 п. 2 ст. 420 ГК, где указано, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Стоит отметить, что понятие “существенное нарушение условий договора” является оценочным и должно оцениваться судом исходя из всей совокупности обстоятельств по делу.
Что касается оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, то такие основания закреплены в ст. 590 ГК. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Отметим, что при установлении оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя законодатель, по сути, использовал критерий существенности таких нарушений, что вполне оправданно и способствует стабилизации гражданских правоотношений в области аренды.
Таким образом, в юридической литературе сложилось мнение, что арендатор считается надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору аренды, если он не имел нарушений условий договора аренды, дающих право арендодателю требовать досрочного расторжения договора. Такая позиция, на наш взгляд, является рациональной и наиболее полно соответствует фактически складывающимся правоотношениям, поскольку учитывает критерий существенности при определении факта нарушения условий договора, влияющего на реализацию права арендатора на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.
К сожалению, иного подхода придерживается судебная практика, особенно в свете положений постановления N 1. При этом хозяйственные суды, отказывая в удовлетворении исков о реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, мотивируют свое решение тем, что ГК не разграничивает допущенные арендатором нарушения на существенные (несущественные), единовременные (многочисленные) и т.д., а п. 1 ст. 592 ГК однозначно указывает на то, что преимущественное право возникает у арендатора только при надлежащем исполнении своих обязательств по договору. Отметим, что такая позиция не всегда соответствует интересам сторон договора.
Исходя из этого в целях единообразного понимания нормы п. 1 ст. 592 ГК, а также стабилизации гражданских правоотношений в указанную норму следовало бы внести дополнение в части разъяснения понятия “надлежащее исполнение обязанностей по договору аренды”, а именно: “в целях реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок арендатор считается надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору аренды, если он не имел нарушений условий договора аренды, дающих право арендодателю требовать досрочного расторжения договора”.