Между организацией и застройщиком 01.12.2010 заключен договор об участии в долевом строительстве офисного помещения. Цена 1 кв.м и сумма договора определены в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте (доллар США) по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты. Срок сдачи объекта в эксплуатацию — июнь 2011 г., однако застройщик объект в эксплуатацию на сегодняшний момент не сдал. Согласно договору передача помещения осуществляется в течение 2 месяцев с момента сдачи объекта в эксплуатацию. Договором не предусмотрена ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Организация исполнила свои обязательства по оплате надлежащим образом. Вправе ли данная организация взыскать с застройщика в судебном порядке законную неустойку и проценты за пользование чужими денежными средствами? Как в рассматриваемой ситуации определить их размер?

В соответствии с пунктом 1 статьи 311 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, если иное не предусмотрено законодательными актами, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Действие Указа Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее — Указ) распространяется только на строительство объектов, прямо определенных Указом, — жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (или его части) и иных связанных с ним объектов недвижимости.

Правовое регулирование иных, не определенных Указом объектов на долевых началах (так называемой коммерческой недвижимости) определяется нормами ГК как договоров, не предусмотренных законодательством, но не противоречащих ему (так называемых непоименованных договоров).

В связи с этим установленная частью третьей подпункта 2.4 пункта 2 Указа ответственность застройщика в случае нарушения по его вине срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, — возмещение дольщику убытков и уплата ему неустойки (пени) в размере 0,001 процента от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен Президентом Республики Беларусь или договором, — на договоры так называемой коммерческой недвижимости не распространяется.

Иное законодательство не содержит оснований и не определяет размеров законной неустойки, которая может быть взыскана с застройщика за нарушение установленных договором сроков ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, в связи с чем статья 313 ГК, согласно которой кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законодательством, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон, в рассматриваемом случае применена быть не может.

Уплата процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 366 ГК относится к мерам ответственности за неисполнение денежного обязательства, поскольку проценты подлежат начислению на денежные средства, которые должник неправомерно удерживает, уклоняется от их возврата, допускает иную просрочку в их уплате либо неосновательно получил или сберег их за счет другого лица.

Положения статьи 366 ГК не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с погашением денежного долга. Денежным обязательством является любое обязательство по уплате (возврату, выдаче) денежных сумм.

В соответствии с договором долевого строительства обязанность застройщика состоит в обеспечении строительства помещения за счет денежных средств инвестора и передаче результата строительства объекта инвестору для возникновения у последнего права собственности на построенный объект, в связи с чем обязательство застройщика ввести объект в эксплуатацию не относится к денежным обязательствам и проценты по статье 366 ГК за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию начислению не подлежат.