Между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а также соглашение о задатке. По двум указанным сделкам (договор купли-продажи и соглашение о задатке) покупателем уплачены денежные средства. Впоследствии договор купли-продажи был расторгнут, а соглашение о задатке было признано недействительной сделкой. Какие требования вправе заявить покупатель к продавцу по возврату уплаченных денежных средств по договору купли-продажи и соглашению о задатке?

В первом случае (денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи) предъявляется требование о возврате неосновательного обогащения, во втором случае (денежные средства, уплаченные по соглашению о задатке) – требование о возврате исполненного по недействительной сделке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 520 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 130 ГК).

Согласно пункту 1 статьи 351 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 351 ГК).

При расторжении договора (в данном случае договора купли-продажи) обязательства сторон прекращаются (пункт 1 статьи 423 ГК).

При таких обстоятельствах денежные средства по договору купли-продажи были уплачены в отсутствие обязательства. Следовательно, они подлежат возврату согласно пункту 1 статьи 971 ГК в качестве неосновательного обогащения.

В силу статьи 168 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Из изложенного следует, что в связи с признанием соглашения о задатке недействительной сделкой покупатель, уплативший денежные средства по данному соглашению, вправе требовать их возврата в порядке реституционных обязательств (пункт 2 статьи 168 ГК).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации исходя из норм статьи 11 ГК способами защиты гражданских прав покупателя будут два самостоятельных требования – о возврате неосновательного обогащения и о возврате исполненного по недействительной сделке.