Частное производственно-торговое унитарное предприятие обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью об устранении препятствий пользования арендуемыми помещениями и обязании обеспечить электроснабжение арендованных объектов.
Определением от 22.07.2013 суд принял к рассмотрению встречный иск общества с ограниченной ответственностью к частному производственно-торговому унитарному предприятию о расторжении договора аренды.
Обстоятельства дела.
По договору аренды от 01.10.2012 (далее — договор), заключенному между сторонами, ответчик (арендодатель) по акту от 01.10.2012 предоставил истцу (арендатору) в аренду имущество (нежилое помещение) сроком по 31.12.2015 включительно. Арендованные помещения в силу пункта 1.4 договора являются собственностью арендодателя.
Пунктами 5.1, 5.2, 5.4 договора стороны предусмотрели, что арендная плата за предоставленные по договору аренды помещения составляет 13719100 руб. Размер арендной платы изменяется по соглашению сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством.
Арендная плата вносится арендатором в белорусских рублях ежемесячно до 8-го числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. Возможен взаимозачет за оказанные услуги (поставленную продукцию).
В период действия договора аренды письмом от 22.03.2013 ответчик известил истца о том, что с 01.04.2013 в связи с установлением постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13.03.2013 N 172 размера базовой арендной величины в размере 88000 руб. и ростом эксплуатационных расходов размер арендной платы будет пересмотрен.
Письмом от 26.03.2013 истец известил ответчика о недопустимости одностороннего изменения условий договора аренды ввиду того, что размер базовой арендной величины не влияет на размер арендной платы, установленной по договору. Дополнительно отметил, что арендная плата будет вноситься в согласованном при заключении договора размере.
Письмом от 11.04.2013 истец предложил ответчику подписать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы либо в случае отказа освободить занимаемые помещения в срок до 30.04.2013.
Письмами от 17.04.2013, от 30.04.2013 истец сообщил ответчику, что оснований для подписания дополнительного соглашения не имеется, а занимаемое помещение по договору аренды будет освобождено только после прекращения или расторжения договора в установленном порядке.
Письмом от 03.05.2013 ответчик информировал истца о ненадлежащем состоянии арендуемых помещений и прилегающей территории и соответственно грубом нарушении пункта 3.2.4 договора аренды от 01.10.2012. Одновременно ответчик предложил истцу освободить помещения и прилегающую территорию в срок до 31.05.2013.
В ответ на претензию ответчика о необходимости вывоза мусора истец информировал ответчика о том, что весь мусор и отходы складируются для их последующего вывоза в пределах транспортировки одной транспортной единицы, и о том, что весь мусор вывезен.
17.05.2013 ответчик осуществил отключение электроэнергии в арендуемых истцом помещениях.
В ответ на просьбу истца пояснить причину отключения электроэнергии ответчик письмом от 20.05.2013 сообщил, что с 17.05.2013 начались работы по электроснабжению на аварийных участках ввиду необходимости подготовки объекта к реконструкции. Одновременно ответчик повторно предложил истцу освободить арендуемые помещения.
Письмом от 30.05.2013 ответчик информировал истца о грубом нарушении договора аренды, ввиду того что в нарушение пункта 3.2.9 договора истец самовольно подключил к электропитанию объекта передвижную электростанцию мощностью 55 кВт, что создало реальную угрозу жизни персонала и угрозу воспламенения производственного корпуса.
Также ответчик сообщил, что с 31.05.2013 прекращается доступ в арендуемые помещения.
Письмом от 05.06.2013 истец потребовал от ответчика предоставить доступ в арендуемые помещения.
Ввиду того что доступ в помещения предоставлен не был, истец обратился в суд с требованием обязать ответчика устранить препятствия пользования арендуемыми помещениями путем предоставления доступа в арендуемые помещения и обязать обеспечить электроснабжение арендованных объектов.
Позиция ответчика.
Представители ответчика в судебном заседании заявленные требования не признали. По существу спора пояснили, что ими предъявлен встречный иск о расторжении договора аренды по основаниям систематического нарушения истцом договорных обязательств, в том числе по такому основанию, как невнесение арендных платежей более двух раз подряд.
Решение суда.
Согласно части 1 статьи 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1.3, 3.1.7 договора арендодатель (ответчик) принял на себя обязательства предоставить арендатору (истцу) помещения для осуществления хозяйственной или иной производственной деятельности с обеспечением помещений электроэнергией.
Как было установлено в ходе судебного разбирательства, ответчик по акту от 01.10.2012 предоставил истцу в аренду имущество (нежилое помещение) сроком по 31.12.2015 включительно.
С 17.05.2013 ответчик отключил электроэнергию, а с июня 2013 г. прекратил доступ истца в предоставленные по договору аренды помещения.
В соответствии со статьями 285, 286 Гражданского кодекса Республики Беларусь собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Права, предусмотренные статьями 282 — 285 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законодательством или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Таким образом, принимая во внимание обстоятельства нарушения ответчиком принятых по договору аренды обязательств в части предоставления помещений с обеспечением электроэнергией, суд пришел к выводу об обоснованности требований истца по первоначальному иску.
Относительно встречного иска суд в решении отметил следующее.
В соответствии со статьей 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По требованию арендодателя в силу статьи 590 ГК договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 420 настоящего Кодекса.
Как следует из содержания встречного иска, ответчик просит расторгнуть договор аренды по основаниям нарушения истцом предусмотренных договором обязанностей в части невнесения арендной платы более двух раз подряд (задолженность за апрель — июнь 2013 г. составляет более 88 млн.руб.), подключения дизельной электростанции без согласования с арендодателем и осуществления деятельности без надлежащего согласования с органами гигиены и эпидемиологии.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Как следует из материалов дела, статьей 5 договора стороны согласовали твердый размер арендной платы и условия ее изменения — по соглашению сторон либо в случаях, предусмотренных законодательством.
Изменение постановлением Правительства Республики Беларусь размера арендной базовой величины в рассматриваемом случае не влияет на правоотношения сторон в рамках указанного договора аренды ввиду того, что объект аренды не подпадает под действие Указа Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», которым урегулированы вопросы сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной собственности. В связи с этим представленные ответчиком и подтверждающие наличие задолженности акты с увеличенной в одностороннем порядке арендной платой не могут быть приняты во внимание.
Представленные истцом доказательства свидетельствуют о том, что внесение арендной платы до апреля 2013 г. обеспечивалось истцом путем подписания с ответчиком актов взаимозачета. Акт взаимозачета за апрель 2013 г. ответчиком подписан не был, вследствие чего арендная плата за указанный месяц зачтена не была. За май 2013 г. арендная плата была уплачена истцом в предусмотренных договором размере и сроки, что подтверждается платежным поручением от 08.05.2013 N 59. Ввиду того что доступ в арендуемые истцом помещения с июня 2013 г. был прекращен ответчиком, начисление и требование по уплате арендной платы за июнь 2013 г. является безосновательным.
С учетом изложенных обстоятельств основания для расторжения договора аренды по причине невнесения арендатором (истцом) арендной платы только за апрель 2013 г. отсутствуют.
Не находит суд и оснований для расторжения договора по причине самовольного подключения истцом дизельной электроустановки.
В частности, из смысла пункта 3.2.9 договора аренды следует, что на арендатора была возложена обязанность не производить самовольное присоединение новых или дополнительных энергопотребителей, т.е. приборов, питающихся от электроэнергии. В рассматриваемом случае ввиду отключения ответчиком электроэнергии истец использовал в своей деятельности оборудование электроснабжения, а не электропотребления. В связи с этим суд не усматривает со стороны истца нарушений пункта 3.2.9 договора.
Анализируя предусмотренные пунктом 7.4 договора основания для его расторжения, суд приходит к выводу о том, что арендодатель вправе требовать расторжения договора в случае существенного ухудшения состояния помещения либо систематического нарушения предусмотренной договором обязанности.
Из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что систематических нарушений условий договора арендатором допущено не было.
Ссылка ответчика на то, что истец осуществлял деятельность без надлежащего согласования с органами гигиены и эпидемиологии, в рассматриваемом случае являются несостоятельными, т.к. по смыслу пункта 3.2.10 договора в случае выявления такого рода нарушений арендатору (истцу) вменена обязанность выполнять предписания органов санитарно-эпидемиологических служб. Ответчиком не представлено надлежащих доказательств выдачи таких предписаний, равно как и повторных требований об устранении таких нарушений, свидетельствующих об их системности.
Доводы ответчика о том, что отключение электроэнергии было обусловлено также и тем, что 16.05.2013 при осмотре действующих электроустановок был обнаружен резкий запах горелой изоляции кабеля и что температура кабеля достигла 68 градусов по Цельсию, о чем был составлен акт от 16.05.2013, в рассматриваемом случае не могут быть приняты во внимание. Изложенные в акте доводы не согласуются с более поздним письмом ответчика от 20.05.2013, в котором об указанном факте не упоминается. Кроме того, акт составлен ответчиком в одностороннем порядке, что вызывает сомнения в его объективности.
При таких обстоятельствах суд не нашел оснований для расторжения договора аренды и соответственно удовлетворения встречного иска.