Обстоятельства: Покупатель не выполнил условия договора о вводе объекта в эксплуатацию, осуществлении предпринимательской деятельности с использованием приобретенного имущества.
Требование:
- О взыскании разницы между оценочной стоимостью приобретенного по результатам аукциона недвижимого имущества и ценой его приобретения;
- О расторжении договора купли-продажи.
Решение:
- Требование было удовлетворено, так как при нарушении указанных условий подлежала уплате взыскиваемая разница;
- Требование было удовлетворено, поскольку нарушение являлось существенным.
Название документа: Решение Экономического суда Гомельской области от 21.04.2016 (дело N 42-8/2016/13/8)
Примечание
Постановлением апелляционной инстанции экономического суда Гомельской области от 31.05.2016 (дело N 42-8/2016/13/8-84А) данное решение оставлено без изменения.
РЕШЕНИЕ
Экономический суд Гомельской области, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску прокурора района в интересах отдела образования, спорта и туризма районного исполнительного комитета к ИП Б. (далее — ИП Б.), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика республиканское унитарное предприятие «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», Гомельский областной территориальный фонд государственного имущества, о взыскании 391 630 148 руб., о расторжении договора купли-продажи от 12.09.2013, с участием прокурора, представителей от истца, от ответчика: не явился, от первого третьего лица: не явился; от второго третьего лица,
Установил:
Прокурором заявлено требование о взыскании с ответчика в пользу истца 391 630 148 руб. разницы между оценочной стоимостью приобретенного по договору купли-продажи от 12.09.2013 недвижимого имущества и ценой его приобретения, о расторжении договора купли-продажи от 12.09.2013, заключенного между сторонами, на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) в связи с существенным нарушением ответчиком договора (невыполнением условий о вводе объекта в эксплуатацию в течение двух лет, осуществлении предпринимательской деятельности не менее пяти лет, начала осуществления предпринимательской деятельности в течение двух лет с момента государственной регистрации договора).
Прокурор и представитель истца в судебном заседании представили суду ходатайство об уточнении первого требования и просят взыскать с ответчика в районный бюджет 389 044 868 руб. разницы между оценочной стоимостью приобретенного по договору купли-продажи от 12.09.2013 недвижимого имущества и ценой его приобретения, которое принимается экономическим судом.
Прокурор и представитель истца в судебном заседании заявленные требования с учетом уточнения поддержали.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, согласно отзыву на иск (с дополнением к нему) с заявленными требованиями не согласен.
Представитель первого третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, согласно отзыву на иск относительно требований, заявленных к ответчику, не возразил.
Представитель второго третьего лица в судебном заседании в отношении заявленных к ответчику требований возражений не заявил, согласно отзыву на иск считает их обоснованными.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обозрев подлинные доказательства, копии которых имеются в материалах дела, и дополнительно представленные документы, суд считает заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь статьями 290, 420, 520, 522, ГК, статьей 24 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», статьями 133, 190, 193, 204, 207, 330 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК), суд
Решил:
Взыскать с ИП Б. (г. Г., пр-т Л.) в районный бюджет 389 044 868 руб. разницы между оценочной стоимостью приобретенного имущества и ценой его приобретения.
Расторгнуть договор купли-продажи от 12.09.2013, заключенный между отделом образования, спорта и туризма районного исполнительного комитета к ИП Б.
Взыскать с ИП Б. (г. Г., пр-т Л.) в доход республиканского бюджета 9 415 350 руб. госпошлины.
Взыскать с отдела образования, спорта и туризма районного исполнительного комитета (г. С., пл. Ц.) в доход республиканского бюджета 8 434 650 руб. госпошлины.
Выдать приказы после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в пятнадцатидневный срок со дня его вынесения в порядке статей 267 — 270 ХПК.
МОТИВИРОВОЧНАЯ ЧАСТЬ
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обозрев подлинные доказательства, копии которых имеются в материалах дела, и дополнительно представленные документы, суд установил следующее.
24.05.2013 райисполкомом принято решение «О продаже капитального строения, находящегося в собственности района, на аукционе с начальной ценой, равной одной базовой величине» о продаже на аукционе с начальной ценой, равной одной базовой величине, находящегося в оперативном управлении отдела образования райисполкома здания учебно-производственного комбината, расположенного по адресу: г. С., ул. Л. Для отчуждения объекта установлены следующие условия: ввод в эксплуатацию в течение 2 лет с момента государственной регистрации договора купли-продажи; осуществление покупателем предпринимательской деятельности не менее 5 лет с использованием приобретенного недвижимого имущества; начало осуществления предпринимательской деятельности в течение 2 лет с момента регистрации договора купли-продажи; запрещение на отчуждение недвижимого имущества до выполнения покупателем условий договора купли-продажи.
28.08.2013 состоялись торги по продаже указанного имущества. Обязательными условиями аукциона указаны условия, изложенные в данном решении райисполкома.
По результатам аукциона составлен протокол, согласно которому победителем аукциона является ИП Б., цена продажи предмета аукциона — 36 000 000 руб.
12.09.2013 по результатам аукциона между отделом образования, спорта и туризма райисполкома и ИП Б. заключен договор купли-продажи капитального строения, расположенного по адресу: г. С., ул. Л., который прошел государственную регистрацию 25.09.2013. Продажа объекта осуществлена по цене 36 000 000 руб.
Ввиду невыполнения ответчиком условий подпункта 3.2.4 пункта 3 договора (о вводе объекта в эксплуатацию в течение двух лет, осуществлении предпринимательской деятельности не менее пяти лет, начала осуществления предпринимательской деятельности в течение двух лет с момента государственной регистрации договора) прокурор в интересах истца обратился в экономический суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика в районный бюджет 389 044 868 руб. разницы между оценочной стоимостью приобретенного по договору купли-продажи от 12.09.2013 недвижимого имущества и ценой его приобретения (с учетом уточнения) и о расторжении договора купли-продажи от 12.09.2013, заключенного между сторонами, на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 420 ГК в связи с существенным нарушением ответчиком договора. При этом согласно пояснениям истца объект находится в его оперативном управлении и в результате данных нарушений он, в том числе государство в его лице, лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора — вовлечение объекта в хозяйственный оборот, создание дополнительных рабочих мест, осуществление предпринимательской деятельности и поступление от нее платежей в бюджет. Также нарушение вышеуказанных условий договора влечет ухудшение технического состояния объекта и уменьшает его стоимость, чем причиняется материальный ущерб.
Согласно пункту 30 Инструкции о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности района, утвержденной решением районного Совета депутатов от 02.10.2012, принятым на основании Указа Президента Республики Беларусь от 04.07.2012 N 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом», обязательным условием аукциона предусмотрено осуществление покупателем предпринимательской деятельности с использованием приобретенного недвижимого имущества. За ненадлежащее выполнение данного условия в договоре купли-продажи должна быть предусмотрена ответственность покупателя в виде уплаты в районный бюджет разницы между оценочной стоимостью приобретенного имущества, указанной в решении о его продаже без понижения начальной цены продажи, увеличенной с учетом индекса цен производителей на промышленную продукцию производственно-технического назначения, и ценой его приобретения (пункт 33 Инструкции).
Подпунктом 3.2.4 пункта 3 договора стороны установили, в том числе условия продажи объекта, которые обязался выполнить покупатель: ввод в эксплуатацию в течение 2 лет с момента государственной регистрации договора купли-продажи, если иное не предусмотрено проектно-сметной документацией; осуществление покупателем предпринимательской деятельности не менее 5 лет с использованием приобретенного недвижимого имущества; начало осуществления предпринимательской деятельности в течение 2 лет с момента регистрации договора купли-продажи или в соответствии со сроками, установленными проектно-сметной документацией.
Однако ответчик принятые на себя вышеуказанные обязательства не выполнил.
В соответствии со статьей 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.
В соответствии с пунктом 4.4 договора купли-продажи в случае нарушения условий, предусмотренных в подпункте 3.2.4 пункта 3 договора, покупатель уплачивает в районный бюджет разницу между оценочной стоимостью приобретенного объекта, указанной в решении о его продаже, увеличенной с учетом индекса цен производителей на промышленную продукцию производственно-технического назначения, и ценой его приобретения.
С учетом вышеизложенного, принимая во внимание, что ответчиком, приобретшим находившееся в собственности района капитальное строение, не исполнены обязательства, предусмотренные в подпункте 3.2.4 пункта 3 договора, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования прокурора о взыскании с ответчика в доход бюджета района 389 044 868 руб. в порядке привлечения ответчика к ответственности, предусмотренной в пункте 4.4 договора купли-продажи, что соответствует пункту 33 вышеназванной Инструкции.
Доводы ответчика об отсутствии в решении райисполкома оценочной стоимости объекта судом во внимание не принимаются, так как истцом произведена оценка спорного имущества и актом определена его оценочная стоимость по состоянию на 01.01.2012 в размере 287 851 141 руб., которая указана в решении райисполкома от 23.03.2012. Утверждение ответчика о том, что данное решение утратило силу, судом отклоняется как не основанное на нормах права.
При этом экономический суд не находит оснований для уменьшения по ходатайству ответчика подлежащей уплате суммы в районный бюджет ответственности за неисполнение обязательств, предусмотренных договором купли-продажи, поскольку предусмотренная пунктом 4.4 названного договора ответственность не является неустойкой (штрафом, пеней), право уменьшения которой предоставлено суду частью 1 статьи 314 ГК.
Подпунктом 1 пункта 2 статьи 420 ГК установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из условий аукциона, положений вышеназванной Инструкции и условий договора купли-продажи следует, что условия по вводу объекта в эксплуатацию в течение 2 лет с момента государственной регистрации договора купли-продажи, осуществлению покупателем предпринимательской деятельности не менее 5 лет с использованием приобретенного недвижимого имущества, началу осуществления предпринимательской деятельности в течение 2 лет с момента регистрации договора купли-продажи являются существенными условиями договора купли-продажи неиспользуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности.
Исходя из вышеуказанных норм права, учитывая решения райисполкома, условия аукциона, принимая во внимание, что вышеуказанные условия договора купли-продажи являются существенными условиями спорного договора, которые не выполнены ответчиком, а также учитывая последствия расторжения договора, оценив представленные сторонами по делу доказательства, суд считает, что нарушение ответчиком данных условий является существенным нарушением условий договора, в результате которого истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно, истец был лишен возможности иметь объект в надлежащем виде. Несоблюдение ответчиком условий договора исключает возможность выставления объекта коммунальной собственности на повторный аукцион для продажи по оценочной стоимости, исключает возможность создания рабочих мест, а так же препятствует поступлению денежных средств в бюджет от использования или продажи данного объекта. Ввиду чего доводы ответчика об отсутствии ущерба судом во внимание не принимаются.
На основании изложенного является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование о расторжении договора купли-продажи от 12.09.2013.