Нарушение прав пользования общим имуществом

Все права, ограничения и обременения, установленные в отношении изолированного помещения, действуют внутри изолированного помещения (в рассматриваемом случае это помещение электрощитовой), а не вне его.

Товарищество собственников нежилых помещений обратилось в суд с иском к производственному частному унитарному предприятию о понуждении к исполнению обязательств.

Обстоятельства дела.

В составе помещений ответчика находится электрощитовая, которая представляет собой отдельное помещение и соответственно относится к общему имуществу товарищества.

В ходе обследования объекта установлено, что работниками ответчика на перекрытии помещения электрощитовой размещаются различные предметы.

В соответствии с пунктом 21 Общих правил пожарной безопасности Республики Беларусь для общественных зданий и сооружений ППБ 1.04-2002 установлен запрет на использование таких мест под склады.

Кроме того, по мнению истца, согласно статье 9 Закона Республики Беларусь «О совместном домовладении» допускается пользование общим имуществом только по его целевому назначению.

Направленная в адрес ответчика претензия об освобождении перекрытия помещения электрощитовой от предметов оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного истец обратился в суд с иском, в котором просит понудить убрать с перекрытия электрощитовой все посторонние предметы.

Позиции сторон.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. В судебном заседании пояснил, что в соответствии с условиями дополнительного соглашения к договору о долевом участии в реконструкции объекта незавершенного строительства от 28.07.2006 б/н ответчик (как инвестор) передал обществу с ограниченной ответственностью (как застройщику) помещение N 7 складского корпуса для размещения электрощитовой с сохранением права собственности на площадку, расположенную над помещениями электрощитовой.

В свою очередь, помещение электрощитовой согласно данным Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей является изолированным помещением, расположенным внутри другого изолированного помещения, принадлежащим ответчику.

Также отметил, что исходя из смысла статьи 1 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» все права, ограничения и обременения, установленные в отношении изолированного помещения, действуют внутри изолированного помещения, а не вне его.

Право собственности на помещение, в котором расположено спорное помещение электрощитовой, подтверждается свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации и техническим паспортом. Таким образом, ответчик полагает, что площадка, расположенная над помещением электрощитовой, является собственностью ответчика, а не общим имуществом.

Кроме того, представитель ответчика указал на необоснованность ссылок истца на Общие правила пожарной безопасности Республики Беларусь, утвержденные приказом Главного государственного инспектора Республики Беларусь по пожарному надзору от 28.01.2003 N 13, поскольку исходя из содержания пункта 21 площадка над помещением электрощитовой не относится к техническим этажам, техническим подпольям, вентиляционным камерам, бойлерным, машинным отделениям лифтов и чердачным помещениям.

Дополнительно отметил, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора ввиду того, что письмо от 07.08.2012 не соответствует требованиям пункта 2 претензионного порядка урегулирования спора, утвержденного в приложении к Хозяйственному процессуальному кодексу Республики Беларусь.

На основании изложенного в удовлетворении заявленных требований просит отказать.

Решение суда.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, проверив представленный расчет, руководствуясь статьями 7, 11, 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований на основании нижеследующего.

В соответствии со статьями 1, 9 Закона Республики Беларусь «О совместном домовладении» общее имущество — обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования;

Собственник пользуется общим имуществом согласно его целевому назначению, не препятствуя осуществлению соответствующих прав других собственников. В случае технической необходимости собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу, находящемуся внутри принадлежащих ему жилых и (или) нежилых помещений.

Согласно представленной республиканским унитарным предприятием «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» информации следует, что помещение электрощитовой представляет собой изолированное помещение площадью 9,9 кв.м, высотой 2,9 м, которое располагается внутри изолированного и принадлежащего истцу помещения — механической мастерской, высота которого составляет 6,04 м.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, истец просит понудить ответчика убрать принадлежащие ответчику посторонние предметы с перекрытия электрощитовой, т.е. расположенные и занимающие пространство над электрощитовой.

В соответствии со статьей 1 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» под изолированным помещением понимается внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Анализируя положения указанной статьи, суд приходит к выводу о том, что пространство над электрощитовой не является местом общего пользования, а принадлежит истцу на праве собственности как пространственная часть механической мастерской.

В связи с этим суд полагает возможным согласиться с доводами представителя ответчика о том, что все права, ограничения и обременения, установленные в отношении изолированного помещения, действуют внутри изолированного помещения (в рассматриваемом случае помещения электрощитовой), а не вне его.

Таким образом, доводы представителя истца о нарушении ответчиком требований действующего законодательства, связанные с нарушением прав пользования общим имуществом, в том числе и ППБ 01.04.2002, были признаны судом несостоятельными.