Согласно пункту 1 статьи 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Несогласование любого из указанных условий влечет незаключенность договора.
Рассмотрим пример из судебной практики об отказе в удовлетворении требований истца о надлежащем исполнении условий договора создания объекта долевого строительства в связи с признанием его незаключенным вследствие нечеткой формулировки предмета договора.
ООО «М» обратилось в суд с иском к ООО «А» о понуждении к передаче документов.
В исковом заявлении ООО «М» указало, что по договору создания объекта долевого строительства от 12.04.2011 (далее — договор) застройщик (ответчик) принял на себя обязательства совершить от своего имени, но за счет дольщика (истца) все необходимые действия по строительству объекта — встроенного помещения общей площадью по проекту 162,2 кв.м, расположенного на 1 этаже, в составе многоквартирного жилого дома. Договорная цена объекта определена в сумме 729900000 руб.
Пунктом 3.1 договора стороны предусмотрели, что в течение двух месяцев с даты приемки объекта в эксплуатацию и после государственной регистрации его создания как объекта недвижимости при условии полной оплаты застройщик обязуется передать дольщику (истцу) документы, необходимые для государственной регистрации дольщиком права собственности на объект.
Государственная регистрация создания объекта недвижимости произведена 06.10.2014. По акту от 24.02.2015 истцом от ответчика получены встроенные помещения общей площадью 137,6 кв.м. Расхождение фактического размера между договорной и реально полученной истцом площадью объекта составило 24,6 кв.м.
Направленная истцом в адрес ответчика претензия с требованием передать документы на регистрацию права собственности объекта площадью 162,2 кв.м оставлена последним без удовлетворения.
На основании изложенного истец обратился в суд с требованием понудить ответчика передать истцу документы, необходимые для регистрации права собственности на встроенное помещение общей площадью по проекту 162,2 кв.м, а именно: акт приемки-передачи объекта долевого строительства, справку для государственной регистрации возникновения права собственности на нежилое помещение, справку о распределении изолированных помещений между кандидатами в правообладатели.
Представитель ответчика заявленные требования не признал и пояснил, что в соответствии с заключенным договором истцу были переданы помещения с учетом мест общего пользования площадью 162,2 кв.м, в том числе изолированные помещения площадью 137,6 кв.м, стоимостью 729900000 бел.руб. Подписанный истцом акт приема-передачи объекта долевого строительства от 24.02.2015 отражает площадь объекта долевого строительства с учетом мест общего пользования и его стоимость в размере 729900000 руб. Расхождений между площадью, указанной в договоре, и фактически переданной не имеется. Исходя из вышеизложенного свои обязательства ответчик выполнил в полном объеме.
Дополнительно отметил, что при подписании договора чертежи месторасположения помещений не согласовывались. Установить, в каком порядке руководители сторон определяли метраж мест общего пользования, в настоящее время не представляется возможным. На основании изложенного в удовлетворении заявленных требований просил отказать.
Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, руководствуясь статьями 290, 391, 401, 402 ГК, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований на основании нижеследующего.
Согласно части первой пункта 2 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее — Правила N 396), в соответствии с договором создания объекта долевого строительства одна сторона — застройщик — принимает на себя обязательство собственными силами или с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство (создание) жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (или его части) и иных связанных с ним объектов недвижимости, по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства в собственность дольщику, а другая сторона — дольщик — обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства и принять указанный объект в порядке, установленном договором.
Как усматривается из материалов дела, в разделе «Термины и понятия» заключенного договора в качестве предмета стороны согласовали, что «объект» — встроенное помещение общей площадью по проекту 162,2 кв.м, расположенное на первом этаже, в составе многоквартирного жилого дома. Характеристики объекта указаны в приложении 1 к договору.
В приложении 1 к договору стороны согласовали, что объект долевого строительства — встроенное помещение в каркасно-блочном многоквартирном жилом доме, расположенном в г. Минске. Общая площадь по проекту (с учетом мест общего пользования) — 162,2 кв.м.
Согласно абзацу второму части второй пункта 3 Правил N 396 установлено, что договор должен содержать следующее существенное условие: определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении отделочных работ.
В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора стороны четко не согласовали количество помещений, подлежащих передаче застройщику, количество и площадь мест общего пользования и их конкретное месторасположение.
В частности, исходя из представленной в материалы дела проектной документации — выкопировки первого этажа — на момент заключения спорного договора встроенные помещения общей площадью по проекту 162,2 кв.м отсутствовали. В ходе судебного разбирательства представитель истца не смог четко показать предмет договора — встроенные помещения с учетом мест общего пользования площадью 162,2 кв.м.
При сопоставлении информации о расположении и метраже встроенных помещений площадью 162,2 кв.м, указанных в рекламном проспекте, с информацией, отраженной в проектной документации, следует, что общий метраж обозначенных в рекламном проспекте помещений по проекту составляет 147,2 кв.м.
По факту окончания строительства истцом получены помещения, месторасположение которых отличается от расположения встроенных помещений (162,2 кв.м), указанных в рекламном проспекте.
Таким образом, представленные в материалы дела доказательства не позволяют суду установить месторасположение обозначенного в договоре метража помещений, что с учетом требований статьи 402 ГК свидетельствует о несогласовании сторонами договора четкого предмета долевого строительства и указывает на незаключенность договора.
Суд согласился с доводами представителей ответчика, что в приложении 1 к договору четко не урегулирован вопрос площади объекта долевого строительства, включающего места общего пользования, к которым в силу требований Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З «О совместном домовладении» отнесены не только коридоры, но и лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования.
Из отраженных в пункте 3 приложения 1 к договору сведений следует, что в цену договора включается полностью или частично стоимость помещения для размещения штатных работников товарищества площадью 34,4 кв.м. Однако не ясно, влияет ли указанный метраж на общую площадь объекта долевого строительства, отраженного в пункте 5 приложения 1 к договору, и в какой его части. Сумма площади полученного истцом изолированного помещения (137,6 кв.м) и площади помещения для размещения штатных работников товарищества (34,4 кв.м) превышает договорной метраж в 162,2 кв.м, что также свидетельствует о несогласованности предмета договора.
При таких обстоятельствах с учетом незаключенности договора ссылки истца на возникшие из пункта 3.1 договора обязательства ответчика по передаче помещений общей площадью 162,2 кв.м признаны судом несостоятельными.