Согласно подпункту 1.1 заключенного между сторонами по рассмотренному хозяйственным судом делу договора создания объекта долевого строительства от 05.05.2010 N 010/1 (далее – договор) ответчик (застройщик) принял на себя обязательство построить за счет средств истца (дольщик) два помещения (квартиры N 1 и N 9) в составе объекта “Многоквартирный жилой дом, не относящийся к категории повышенной комфортности, с подземным гаражом-стоянкой” (далее – объект долевого строительства).
Срок начала строительства – октябрь 2009 г., а срок ввода первого пускового комплекса (жилая часть) в эксплуатацию – декабрь 2010 г. (подпункт 2.1 договора).
Стоимость 1 кв.м общей площади объекта долевого строительства на день заключения договора в текущих ценах согласована сторонами в размере 3392500 руб. (цены декабря 2009 г., подпункт 4.1 договора), а общая цена объекта долевого строительства общей площадью 156,62 кв.м составляет 531333350 руб. (цены декабря 2009 г., подпункт 4.3 договора).
При этом в подпункте 5.1 договора стороны установили, что в счет платежей на строительство объекта долевого строительства, возмещение затрат ответчика по организации строительства объекта, налогов и услуг, оплату вознаграждения ответчика по обеспечению строительства принимается стоимость оказываемых истцом ответчику услуг по осуществлению технического надзора за строительством объекта долевого строительства (договор на осуществление технического надзора от 14.04.2010 N 14-4/10 (далее – договор технадзора)).
В поданном в хозяйственный суд исковом заявлении истец указал, что в период с мая 2010 г. по сентябрь 2011 г. им было выполнено работ по договору технадзора на общую сумму 207227195 руб., а с октября 2011 г. по июнь 2012 г. – 250723091 руб.
Однако письмом от 23.09.2012 N 302/1 ответчик на основании подпункта 6.3.2 договора уведомил истца о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке.
По мнению истца, вышеуказанный отказ недействителен, т.к. ответчиком не соблюден предусмотренный подпунктом 6.3.2 договора порядок его расторжения в одностороннем порядке, каких-либо иных нарушений, дающих ответчику право на его расторжение, допущено не было.
В связи с изложенным истец просит признать отказ ответчика от исполнения договора в одностороннем порядке недействительным.
Ответчик, не признавая в полном объеме исковые требования, в отзыве на исковое заявление указал, что в рамках исполнения истцом договора технадзора действительно были выполнены работы, часть которых им не оспаривается, а часть работ не принята в связи с наличием ряда недостатков.
Однако в соответствии с подпунктом 3.6 договора технадзора оплата оказываемых услуг производится в безналичном порядке путем перечисления средств в белорусских рублях на расчетный счет истца, т.е. возможность зачета встречных однородных требований отсутствует.
Вместе с тем по просьбе руководства истца ответчик при заключении договора технадзора в надежде на плодотворное сотрудничество согласился принимать денежные средства, подлежащие оплате истцу за осуществление функций технического надзора, в счет оплаты за объект долевого строительства.
Ответчик также считает, что при заключении договора сторонами не были согласованы его существенные условия, указанные в пунктах 3 и 4 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396 “О долевом строительстве многоквартирных жилых домов”.
В частности, в договоре не указаны срок исполнения обязательств истца по оплате, размер и порядок внесения денежных средств, а также отсутствует график платежей.
По общему правилу статьи 291 Гражданского кодекса Республики Беларусь односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, если иное не вытекает из законодательства или договора.
Согласно пункту 3 статьи 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В подпункте 7.2 договора стороны согласовали, что в случаях, предусмотренных в подпунктах 6.1.9 и 6.3.2 договора, стороны вправе по своей инициативе требовать его досрочного расторжения.
Стороны извещают друг друга о расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением).
В месячный срок со дня получения уведомления сторонами составляется акт о расторжении договора.
Договор считается расторгнутым после подписания сторонами данного акта.
В случаях, предусмотренных подпунктом 6.3.2 договора, и по истечении недельного срока со дня отказа дольщика от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, информировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения.
Анализ вышеуказанных положений договора позволил хозяйственному суду сделать вывод о том, что сторонами согласованы основания и порядок одностороннего отказа от исполнения договора.
В направленном в адрес истца письме от 23.09.2012 N 302/1 ответчик на основании подпункта 6.3.2 договора уведомил истца о его досрочном расторжении в одностороннем порядке.
Действительно, подпункт 6.3.2 договора предоставляет ответчику право расторгнуть договор в случае невнесения истцом платежей, предусмотренных в договоре, а также в случае отказа дольщика подписать дополнительное соглашение со сроками внесения платежей при отказе от осуществления технического надзора.
Однако в подпункте 5.1 договора стороны согласовали, что в счет платежей на строительство объекта долевого строительства, возмещение затрат ответчика по организации строительства объекта, налогов и услуг, оплату вознаграждения ответчика по обеспечению строительства принимается стоимость услуг истца по осуществлению технического надзора за строительством, а также стоимость иных услуг, оказываемых истцом ответчику в период строительства объекта.
В связи с этим хозяйственный суд пришел к выводу, что сторонами установлен порядок оплаты стоимости строительства объекта долевого участия путем зачета соответствующих причитающихся истцу сумм по договору на осуществление технадзора.
При этом действиями сторон подтверждается, что стороны при исполнении обоих договоров исходили из вышеуказанного порядка оплаты цены строительства объекта.
Так, в судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что в рамках исполнения истцом договора технадзора ответчику предоставлены акты выполненных работ на общую сумму 457950286 руб., из которых сумма в размере 207227195 руб. подтверждается ответчиком.
При этом ответчик в период действия договора на технадзор денежные средства за выполненные истцом работы не перечислял и, как указано в отзыве на исковое заявление, “согласился принимать денежные средства, подлежащие оплате истцу за осуществление функций технического надзора, в счет оплаты за строительство двух квартир для сотрудников истца в строящемся объекте”.
В связи с этим хозяйственный суд счел несостоятельным утверждение ответчика о том, что проведение оплаты за объект долевого участия путем зачета оплаты за услуги технического надзора не было предусмотрено.
Кроме этого, согласно подпункту 5.6 договора при отказе от осуществления технического надзора за объектом долевого строительства стороны обязуются в месячный срок заключить дополнительное соглашение со сроками платежей по договору.
Анализируя подпункты 6.3.2 и 5.6 договора, хозяйственный суд пришел к выводу, что они устанавливают порядок исполнения обязательств сторонами по договору при невозможности (отказе) от оказания услуг технического надзора.
Так, после прекращения действия договора технического надзора сторонам необходимо подписать соглашение к договору, регламентирующее порядок внесения истцом соответствующих платежей. В случае же отказа истца от подписания такого дополнительного соглашения ответчик может воспользоваться правом на его расторжение в одностороннем порядке.
При этом хозяйственный суд согласился с позицией истца о том, что подлежащая оплате сумма должна быть определена ответчиком в письменном расчете, т.е. проект соответствующего дополнительного соглашения к договору должен быть подготовлен ответчиком.
В судебных заседаниях представитель истца указал, что оказание услуг по договору технадзора прекращено, т.к. срок действия договора истек, а представитель ответчика согласился с прекращением срока его действия.
Однако предложений о заключении дополнительного соглашения со сроками платежей по договору от ответчика не поступало.
Далее при оценке заявленного ответчиком в письме от 23.09.2012 N 302/1 суд исходил из того, что в подпункте 7.2 договора сторонами согласован следующий порядок одностороннего отказа от исполнения договора.
- Во-первых, письменное извещение о досрочном расторжении договора должно быть направлено за один месяц в письменной форме заказным письмом с уведомлением о вручении.
- Во-вторых, в недельный срок со дня получения соответствующего уведомления о расторжении договора сторонами должен быть составлен акт о расторжении договора.
- В-третьих, односторонний отказ от исполнения договора возможен по истечении недельного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок.
- В-четвертых, уведомление о принятом решении об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения договора направляется стороне в течение трех дней с даты принятия такого решения.
Материалами дела, а также данными в судебном заседании пояснениями сторон подтверждается, что из всех указанных выше действий ответчиком было исполнено только одно: направлено уведомление о принятии решения об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения договора.
На основании изложенного хозяйственный суд пришел к выводу о недействительности заявленного ответчиком одностороннего отказа от дальнейшего исполнения договора в связи с несоблюдением установленного этим же договором порядка: при взаимном согласии на прекращение действия договора технадзора предложений о заключении предусмотренного подпунктом 5.6 дополнительного соглашения со сроками платежей по договору ответчиком истцу не было направлено, а указанный в подпункте 7.2 договора порядок одностороннего отказа от его исполнения ответчиком не соблюден.
При этом при вынесении решения хозяйственный суд не согласился с утверждением ответчика о незаключенности договора в связи с отсутствием указания срока исполнения обязательств по договору в отношении обязанности истца по оплате, размера и порядка внесения денежных средств истцом и руководствуется при этом следующим.
Согласно пункту 3 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396 “О долевом строительстве многоквартирных жилых домов”, договор должен содержать условия о сроках исполнения обязательств по договору, в том числе передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику, размер и порядок внесения денежных средств истцом.
Заключенный сторонами договор содержит сроки строительства объекта (подпункты 2.1, 2.3), приема-передачи оконченного строительством объекта (подпункт 3.1), исполнения обязательств дольщиком по оплате объекта (подпункт 5.2).
Размер и порядок внесения денежных средств сторонами определены в подпунктах 5.1, 5.2 договора.
Ссылка ответчика на отсутствие графика платежей как на обязательное приложение к договору судом отклонена, т.к. пункт 9 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396 “О долевом строительстве многоквартирных жилых домов”, допускает отсутствие графика платежей, в частности, в случае если уплата цены договора осуществляется по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком.
При согласованной сторонами в договоре форме расчетов составление графика платежей не представляется возможным, поскольку сумма ежемесячно зачитываемых ответчиком денежных средств заранее не известна и зависит от выполнения работ истцом, что, в свою очередь, напрямую связано с выполнением финансовых и организационных мероприятий ответчиком.
На основании вышеизложенного суд посчитал, что при заключении договора (исходя из содержащихся в нем условий) достигнуты все необходимые договоренности: размер платежей определен стоимостью объекта долевого строительства, порядок внесения – зачет денежных средств, а при отказе от осуществления технического надзора денежные средства перечисляются в соответствии с заключаемым дополнительным соглашением, содержащим сроки и размер недостающих платежей по договору.
Постановлением апелляционной инстанции решение хозяйственного суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ответчика – без удовлетворения.