В хозяйственный суд обратилось предприятие «О» с иском к предприятию «П» об установлении факта ничтожности сделки — предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Как следовало из материалов дела, между сторонами в марте 2007 года был заключен договор, согласно которому истец (покупатель) и ответчик (продавец) приняли на себя обязательство в срок до 1 мая 2007 г. заключить договор купли-продажи нежилого помещения.
Ссылаясь на то, что основной договор купли-продажи недвижимости сторонами не заключался, они не обращались за государственной регистрацией предварительного договора, истец просил установить факт ничтожности сделки — предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между сторонами.
Изучив представленные сторонами доказательства, суд пришел к следующим выводам: предварительный договор купли-продажи недвижимости в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав и сделок с ним не был зарегистрирован; доказательства заключения основного договора купли-продажи отсутствуют.
В соответствии с п. 2 ст. 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В соответствии со ст. 521 ГК, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу требований ч. 3 п. 1 ст. 161 ГК законодательством или соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать письменная форма сделки.
Дополнительные требования для сделок с недвижимым имуществом закреплены в ст. 131, 165 ГК и заключаются в обязательной государственной регистрации таких сделок.
В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями) государственной регистрации подлежат договоры с недвижимым имуществом, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Согласно ст. 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании вышеизложенных норм законодательства суд сделал вывод о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, следовательно, исковые требования истца об установлении факта ничтожности сделки — предварительного договора купли-продажи нежилого помещения подлежат удовлетворению.