По смыслу пункта 3 статьи 578 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) в договоре аренды требуется наличие указания на характеристики объекта, передаваемого в аренду. То есть данные, позволяющие определенно установить объект аренды, являются существенными условиями договора аренды. Данная норма права является императивной, то есть обязательной для договоров данного вида, поскольку не содержит каких-либо исключений в зависимости от вида имущества, сдаваемого в аренду.
К данным, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, относятся его местонахождение относительно других объектов, площадь, технические характеристики, иные признаки, индивидуализирующие (идентифицирующие) предмет договора аренды.
Примерный перечень основных данных об объекте недвижимого имущества приведен в абзаце четырнадцатом статьи 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации).
Так, согласно указанной норме Закона о государственной регистрации к основным данным объекта недвижимого имущества относятся: кадастровый номер, назначение, описание границ, местонахождение, площадь земельного участка; инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, машино-места, а также другие характеристики объектов недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.
В случае если из содержания договора аренды не представляется возможным определить предмет договора аренды, то заинтересованная сторона вправе обратиться в Единый государственный реестр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРП) для получения соответствующей информации об объекте недвижимого имущества.
Анализ судебной практики позволяет выявить ряд требований к документам, в которых может содержаться согласованное между сторонами условие о предмете договора аренды, а также установить, насколько подробное описание предмета договора должно содержаться в этих документах.
Представляется, что индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, но и в иных надлежаще оформленных и подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно арендуемого имущества, в частности в акте приема-передачи (передаточном акте), приложениях к договору (планах, схемах, экспликациях, выкопировках и т. п.), в которых идентифицировано передаваемое в аренду имущество.
Наиболее оптимальным для индивидуализации сдаваемого в аренду имущества (например, помещений) является составление плана нежилых помещений, который подписывается уполномоченными представителями сторон и скрепляется печатью. Данный план помещений отражается в приложении к договору аренды и является его неотъемлемой частью.
При этом следует иметь в виду, что не может служить доказательством согласования предмета договора аренды приложение к договору или акт приема-передачи, в которых отсутствуют ссылки на конкретный договор аренды и которые не подписаны сторонами.
Однако само по себе описание объекта аренды в договоре не всегда означает надлежащее согласование предмета договора.
В силу положений пункта 1 статьи 582 ГК арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В данном случае законодатель имеет в виду технические характеристики и целевое назначение имущества.
Пример. Предметом судебного разбирательства явились исковые требования истца (арендодателя) — товарищества собственников (ТС) к ответчику (арендатору) — ЧУП «Э» об установлении факта ничтожности сделки — договора аренды и выселении из изолированного помещения, расположенного в городе Минске.
В качестве правового основания заявленных исковых требований истец (арендодатель) сослался на положения статей 167, 169, 392, 582 ГК, пункты 1 и 2 статьи 14 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) и пункт 2 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 N 399 (далее — Правила N 399).
В качестве фактических обстоятельств, с наличием которых связаны материально-правовые требования истца (арендодателя) к ответчику (арендатору), послуживших основанием для предъявления иска в экономический суд, истец (арендодатель) сослался на то, что поскольку переданное в аренду изолированное помещение является квартирой, предназначенной для проживания граждан, то сдача квартиры не по назначению, т. е. юридическому лицу (арендатору) — ЧУП «Э», не допускается.
В обоснование заявленного требования истцом (арендодателем) был представлен протокол об административном правонарушении, составленный должностным лицом отдела городского хозяйства районной администрации города Минска в отношении ТС, которым арендодателю — ТС вменялось совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 21.16 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее — КоАП), выразившегося в использовании не по целевому назначению (сдаче в аренду) находящейся в общей долевой собственности членов ТС квартиры в доме, расположенном в городе Минске, для размещения офиса юридического лица, что явилось нарушением Правил N 399.
Согласно материалам дела между ТС (арендодателем) и ЧУП «Э» (арендатором) был заключен договор аренды помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил на срок 5 лет, а арендатор принял в срочное возмездное владение и пользование (аренду) изолированное помещение общей площадью 70 кв. м, состоящее из 3 комнат, коридора, санузла, 2 подсобных помещений, расположенное в городе Минске, для использования в целях осуществления хозяйственной деятельности предприятия, в том числе для оказания психологических услуг.
На основании акта приема-передачи объект аренды общей площадью 70 кв. м, состоящий из 3 комнат, коридора, санузла, 2 подсобных помещений, был передан ответчику (арендатору).
Согласно техническому паспорту на квартиру жилищного фонда Республики Беларусь, составленному РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», переданное в аренду помещение, расположенное в городе Минске, является квартирой общей площадью 70 кв. м, в том числе площадью жилых комнат в размере 60 кв. м.
В соответствии со свидетельством (удостоверением), составленным РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», в отношении изолированного помещения общей площадью 70 кв. м, расположенного в городе Минске, в назначении помещения указано: «квартира».
Арендодателем (истцом) — ТС в адрес арендатора (ответчика) — ЧУП «Э» была направлена претензия об освобождении занимаемого помещения (квартиры) по причине использования жилого помещения не по назначению, поскольку сдача в аренду юридическому лицу изолированного помещения, являющегося жилым помещением (квартирой), предназначенным для проживания граждан, не допускается.
Рассмотрев данную претензию, арендатор (ответчик) направил в адрес истца (арендодателя) письмо о несогласии с предъявленными требованиями по причине отсутствия правового основания для освобождения арендуемого помещения.
Экономический суд первой инстанции, применяя положения статей 169, 272 ГК, статьи 14 ЖК и удовлетворяя требования истца в полном объеме, правомерно пришел к выводу о том, что договор аренды является ничтожной сделкой, не соответствующей требованиям законодательства, ввиду того что сданное в аренду изолированное помещение является квартирой, предназначенной для проживания граждан, а не для сдачи в аренду юридическим лицам в целях осуществления ими хозяйственной деятельности.
Экономический суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, согласился с изложенными в нем выводами.
Не согласившись с судебными постановлениями суда первой и апелляционной инстанций, ответчик (арендатор) обратился с кассационной жалобой в судебную коллегию по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь (далее — Судебная коллегия по экономическим делам), где в обоснование своих доводов заявитель кассационной жалобы указал на то, что поскольку оспариваемый договор аренды относится к оспоримым сделкам, то судом неправомерно не были применены нормы материального права, в частности часть четвертая пункта 6 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.10.2005 N 26 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок».
Рассмотрев кассационную жалобу, Судебная коллегия по экономическим делам признала изложенные в судебных постановлениях выводы законными и обоснованными, соответствующими действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам на основании следующего.
Согласно пунктам 2 и 3 Правил N 399 использование жилых помещений не по назначению (в том числе размещение в жилом помещении организаций и их обособленных подразделений) допускается только после их перевода в нежилые помещения, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами. Организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющие жилищно-коммунальные услуги, уполномоченные лица по управлению общим имуществом, а также товарищества собственников и организации застройщиков, осуществляющие обслуживание жилых домов самостоятельно, обязаны обеспечивать сохранность, исправное и работоспособное состояние строительных конструкций и инженерных систем жилых домов и надлежащее их содержание в соответствии с законодательством, соблюдение собственниками жилых помещений, нанимателями, поднанимателями жилых помещений, арендаторами жилых помещений, членами организации застройщиков, дольщиками, заключившими договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, иными лицами, имеющими право владения и пользования жилыми помещениями, Правил N 399.
В соответствии с частью 1 статьи 21.16 КоАП нарушение правил пользования жилыми помещениями или содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома (за исключением оплаты за техническое обслуживание жилых помещений и пользование ими, за коммунальные услуги, оказываемые населению, отчислений на капитальный ремонт), конструктивных элементов и инженерных систем либо самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых и (или) нежилых помещений, в том числе инженерных систем, без изменения несущей способности конструкций, а также использование не по назначению жилых помещений, пригодных для проживания, влекут наложение штрафа в размере до тридцати базовых величин, а на юридическое лицо — от тридцати до пятидесяти базовых величин.
Согласно пункту 1 и части первой пункта 2 статьи 14 ЖК жилое помещение предназначается для проживания граждан. Использование жилого помещения не по назначению (в том числе размещение в жилом помещении организаций и их обособленных подразделений) допускается только после перевода его в нежилое, за исключением случаев, предусмотренных частями второй и четвертой пункта 2 статьи 14 ЖК (исключение — использование жилого помещения для ремесленной деятельности, деятельности по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма, предпринимательской деятельности и использование не по назначению блокированных, одноквартирных жилых домов или их части (в том числе осуществление религиозной деятельности религиозными организациями) по согласованию с районным, городским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе с соблюдением установленных требований).
Частью второй пункта 3 статьи 272 ГК установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении организаций и их подразделений допускается только после перевода этих помещений в нежилые, если иное не предусмотрено законодательными актами. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Материалами дела подтверждено, что по договору аренды сдавалась в аренду квартира (изолированное помещение) в целях осуществления хозяйственной деятельности предприятия, в том числе для оказания психологических услуг.
Согласно пункту 2 статьи 21 ЖК на основании решений районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе одноквартирный жилой дом либо жилые помещения в таком доме, жилые помещения в блокированном жилом доме, а также жилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома, могут быть переведены в нежилые с соблюдением правил градостроительства, природоохранных, санитарных, противопожарных и иных требований технических нормативных правовых актов.
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется в порядке, установленном Положением о порядке обследования состояния многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных и блокированных жилых домах, признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и принятия решений об их восстановлении для использования по назначению, либо о переводе в нежилые, либо о сносе непригодных для проживания жилых домов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.03.2013 N 221 (далее — Положение N 221).
Так, в силу норм пункта 8 Положения N 221 районный, городской исполнительный комитет, местная администрация района в городе рассматривает представленный межведомственной комиссией акт о несоответствии и иные материалы, в том числе акт обследования, иные материалы обследования, и принимает решение относительно соответствия многоквартирного, блокированного или одноквартирного жилого дома и его придомовой территории, квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.
В случае принятия решения о несоответствии многоквартирного, блокированного или одноквартирного жилого дома и его придомовой территории, квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме установленным для проживания санитарным и техническим требованиям районный, городской исполнительный комитет, местная администрация района в городе принимает решение об их восстановлении собственниками для использования по назначению, либо о переводе многоквартирного, блокированного или одноквартирного жилого дома, квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме в предусмотренных законодательством случаях в нежилые, либо о сносе непригодного для проживания многоквартирного, блокированного или одноквартирного жилого дома.
Из положений приведенных выше правовых норм частей первой и второй пункта 8 Положения N 221 следует, что доказательством приобретения жилым помещением статуса нежилого является только решение исполнительного комитета, администрации района о соответствующем переводе. Между тем материалы дела не содержат решения компетентного органа о переводе указанного изолированного помещения (квартиры) в нежилое помещение.
Таким образом, жилое изолированное помещение (квартира), расположенное в городе Минске, не могло быть объектом аренды по договору аренды, заключенному с юридическим лицом — ЧУП «Э», поскольку изолированное жилое помещение (квартира) относится к жилищному фонду и не является нежилым помещением.
Из указанного следует, что сдача в аренду квартиры (изолированного помещения) юридическому лицу исключительно для целей хозяйственной деятельности возможна только после перевода квартиры (изолированного помещения) из жилого помещения в нежилое.
В связи с тем что спорное помещение относится к жилищному фонду (квартира, иное жилое помещение), то можно указать его в качестве места нахождения (юридического адреса) юридического лица только при создании юридического лица в форме частного унитарного предприятия (ЧУП), крестьянского (фермерского) хозяйства, имущество которого принадлежит на праве собственности физическому лицу — учредителю, главе крестьянского (фермерского) хозяйства, в случаях, установленных в пункте 5 Положения о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденного Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 N 1 «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования».
Регистрация ЧУП с указанием в качестве его места нахождения жилого помещения, в отношении которого учредитель — физическое лицо имеет не право собственности, а иные права (например, право пользования по договору найма, поднайма жилого помещения в доме государственного или частного жилищного фонда), а также подобная регистрация ЧУП, учредителем которого является юридическое лицо, не допускается.
Критически был оценен Судебной коллегией по экономическим делам довод заявителя кассационной жалобы относительно того, что судебными инстанциями было допущено неполное выяснение обстоятельств дела по причине того, что в договоре аренды указано помещение общей площадью 70 кв. м, в то время как в выписке из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним указано изолированное помещение иной площадью (60 кв. м), на основании следующего.
Согласно техническому паспорту на квартиру жилищного фонда Республики Беларусь, составленному РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», помещение, расположенное в городе Минске, является квартирой общей площадью 70 кв. м, в том числе площадью жилых комнат в размере 60 кв. м.
В соответствии со свидетельством (удостоверением), составленным РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», в отношении изолированного помещения площадью 60 кв. м, расположенного в городе Минске, в назначении помещения указано: «квартира».
Таким образом, в договоре аренды было определено сдаваемое в аренду помещение, состоящее как из жилых, так и подсобных помещений, исходя из общей площади 70 кв. м, что соответствует сведениям, указанным в техническом паспорте.
Также был признан несостоятельным довод заявителя кассационной жалобы о том, что жилое помещение, расположенное в городе Минске и являющееся предметом договора аренды, принадлежит на праве собственности одному собственнику — ТС и не находится в долевой собственности участников товарищества, что подтверждается свидетельством (удостоверением), где право собственности зарегистрировано за ТС, на основании следующего.
В соответствии с пунктом 1.3 устава ТС, зарегистрированного на основании решения Минского городского исполнительного комитета, учредителями товарищества собственников являются физические и юридические лица.
Пунктом 1.5 устава ТС определено, что товарищество собственников является объединением собственников жилых и нежилых помещений, создаваемым в целях обеспечения сохранности и содержания недвижимого имущества совместного домовладения, пользования этим имуществом.
На основании абзаца второго статьи 1, абзаца третьего части первой статьи 2, статьи 9, абзаца третьего части второй статьи 15, частей второй и восьмой статьи 20 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон о совместном домовладении) совместное домовладение определяется как правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в том числе в частной собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по соглашению собственников в пределах, установленных законодательством о совместном домовладении. Товарищество собственников представляет собой некоммерческую организацию, через которую можно осуществлять управление недвижимым имуществом, принадлежащим нескольким собственникам. Имущество товарищества собственников формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества и прочих поступлений.
С учетом приведенных норм Закона о совместном домовладении право собственности на жилое помещение ТС не принадлежит.
С учетом вышеизложенного приведенные в кассационной жалобе доводы свидетельствовали не о нарушении в применении экономическим судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя кассационной жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой экономическим судом представленных доказательств.