В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) сделка является недействительной по основаниям, установленным ГК либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требования об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности могут быть предъявлены любым заинтересованным лицом.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены ГК либо иными законодательными актами (п. 2 ст. 168 ГК).
Согласно ст. 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 8 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон) государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, указанных в п. 2 ст. 8 Закона.
Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 Закона, в том числе договоры отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.), аренды (подп. 3.1, 3.4 п. 3 ст. 9 Закона).
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права или ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, как и государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом, может быть признана недействительной только в судебном порядке (п. 4 ст. 8, п. 5 ст. 9 Закона).
Рассмотрим пример из судебной практики.
Экономическим судом рассмотрен иск прокурора N-ского района в интересах N-ского районного исполнительного комитета (N-ский РИК, райисполком) к частному торговому унитарному предприятию «Ш» (ЧТУП «Ш»), частному торгово-строительному унитарному предприятию «К» (ЧТСУП «К»), агентству по государственной регистрации и земельному кадастру (Агентство) об установлении факта ничтожности сделок и применении последствий их недействительности.
К участию в деле было привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчиков — проектный институт «Б» (ПИ «Б»).
Иск заявлен об установлении факта ничтожности договора аренды от 07.07.2009 б/н, заключенного между N-ским РИК и ЧТУП «Ш», договора мены от 10.01.2013, заключенного между ЧТУП «Ш» и ЧТСУП «К», и применении последствий их недействительности.
В обоснование поданного заявления истец указывает, в частности, что в ходе проверки, проведенной прокуратурой совместно с межрайонным комитетом государственного контроля, было установлено, что на момент принятия райисполкомом решения от 23.06.2009 «О предоставлении земельных участков в аренду индивидуальным предпринимателям для строительства и обслуживания торговых павильонов, торгового центра, разрешении строительства инженерных коммуникаций благоустройства прилегающей территории» (далее — решение от 23.06.2009), п. 3 которого было принято решение о предоставлении в аренду земельного участка площадью 0,3 га ИП «Ш» для строительства торгового центра в г. N (п. 39 приложения 6 к Программе в исходной редакции), данный земельный участок в Программе (далее — Программа) отсутствовал в связи с внесением изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 27.07.2006 N 941 «О Программе развития внутренней торговли Республики Беларусь на 2006 — 2010 годы» (далее — постановление N 941), вступивших в силу 06.02.2009, следовательно, отсутствовало основание для предоставления земельного участка без проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, предусмотренное абз. 20 ч. 1 п. 6 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Указ N 667).
18.01.2013 по заявлению от 16.01.2013 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. N, ул. Ш., д. 1, площадью 0,3 га, предназначенного для строительства торгового центра, произведена государственная регистрация перехода прав, ограничений (обременений) прав на данный земельный участок (право аренды) на ЧТСУП «К», в том числе произведена государственная регистрация перехода права собственности на незавершенное капитальное строение на гражданина К. И.
Согласно уведомлению Агентства государственная регистрация перехода прав на земельный участок была произведена на основании договора мены (ЧТУП «Ш» и ЧТСУП «К») от 10.01.2013, решения собственника (ЧТСУП «К») от 08.01.2013, акта приемки-передачи (ЧТУП «Ш» и ЧТСУП «К») от 10.01.2013.
18.03.2014 райисполкомом принято решение «О признании утратившим силу п. 3 решения райисполкома от 23.06.2009» (далее — решение от 18.03.2014).
Поскольку в порядке досудебного урегулирования спора возникшие разногласия разрешены не были, на основании ст. 8, 9 Закона, ст. 168, 169, 182 ГК истцом в судебном порядке заявлены требования:
- установить факт ничтожности договора аренды от 07.07.2009, заключенного между N-ским райисполкомом и ЧТУП «Ш»;
- признать государственную регистрацию договора аренды от 07.07.2009, зарегистрированного в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, недействительной;
- признать государственную регистрацию в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним возникновения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок (право аренды), расположенный по адресу: г. N, ул. Ш., д. 1, правообладатель — юридическое лицо, резидент Республики Беларусь ЧТУП «Ш», недействительной;
- признать государственную регистрацию в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним создания незавершенного законсервированного капитального строения, расположенного по адресу: г. N, ул. Ш., д. 1, на основании строительства и консервации незавершенного капитального строения недействительной;
- признать государственную регистрацию в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним возникновения права собственности на незавершенное законсервированное капитальное строение (форма собственности — частная), правообладатель — иностранный гражданин Ш. В., недействительной;
- признать государственную регистрацию в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним возникновения прав, ограничений (обременений) прав на незавершенное законсервированное капитальное строение (право хозяйственного ведения), правообладатель — юридическое лицо, резидент Республики Беларусь ЧТУП «Ш», недействительной;
- установить факт ничтожности договора мены от 10.01.2013, заключенного между ЧТУП «Ш» и ЧТСУП «К»;
- признать государственную регистрацию договора мены от 10.01.2013, зарегистрированного в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, недействительной;
- признать государственную регистрацию в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним перехода прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок, расположенный по адресу: г. N, ул. Ш., д. 1, арендатор — юридическое лицо, резидент Республики Беларусь ЧТСУП «К», недействительной;
- признать государственную регистрацию в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним перехода права собственности на незавершенное законсервированное капитальное строение расположенное по адресу: г. N, ул. Ш., д. 1 (форма собственности — частная), правообладатель — гражданин Республики Беларусь К. И., недействительной;
- признать государственную регистрацию в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним перехода прав, ограничений (обременений) прав на незавершенное законсервированное капитальное строение, расположенное по адресу: г. N, ул. Ш., д. 1 (право хозяйственного ведения), правообладатель — юридическое лицо, резидент Республики Беларусь ЧТСУП «К», недействительной.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.
Ответчик — ЧТУП «Ш» и его представитель в судебном заседании исковые требования не признали, указав, в частности, что в 2005 году ИП Ш. В. (ЧТУП «Ш» — с 15.02.2008 правопреемник ИП Ш. В.) стал победителем открытых аукционных торгов на право заключения договора аренды земельного участка для проектирования и строительства 2-й очереди торгового центра в микрорайоне по ул. З., д. 6, площадью 0,6 га.
14.11.2005 между ИП Ш. В. и N-ским райисполкомом был заключен договор купли-продажи права аренды указанного земельного участка. ИП Ш. В. произвел оплату за право заключения договора аренды в размере 25000000 руб.
Решением от 24.11.2005 N-ским райисполкомом было предоставлено разрешение на проведение проектно-изыскательских работ, которое впоследствии неоднократно продлевалось и изменялось по объективным причинам.
Формирование земельного участка и изготовление землеустроительного дела было невозможно до 2009 года по независящим от ЧТУП «Ш» обстоятельствам, а именно: в генеральный план г. N не было включено продолжение улицы Ш. (что было сделано только в 2009 году). После чего земельный участок был сформирован и изготовлено землеустроительное дело с изменением привязки участка к улице и его размера.
Решением от 23.06.2009 ИП Ш. В. был предоставлен земельный участок, являющийся предметом аукциона 2005 года, но иного размера — вместо 0,6 га в аренду согласно указанному решению предоставлен участок площадью 0,3 га. В силу п. 3.3 договора площадь земельного участка уточняется при разработке проекта по согласованию с главным архитектором г. N.
Договор аренды был заключен 07.07.2009 сроком до 22.06.2059. Государственная регистрация договора аренды и прав по договору произведена в Агентстве 01.09.2009.
Земельный участок, который был предметом аукциона, победителем которого стал ИП Ш. В., и земельный участок, указанный в договоре аренды от 07.07.2009, являются одним и тем же объектом.
ИП Ш. В. не был уведомлен о включении объекта в Программу и исключении из нее, никаких заявлений о включении и исключении его из нее не подавал.
В решении от 23.06.2009 отсутствует ссылка на Программу как на основание о предоставлении земельного участка.
ЧТУП «Ш» не обращалось в N-ский райисполком с заявлением о выделении ему участка в связи с вышеуказанным основанием.
На момент включения ИП Ш. В. в Программу уже был проведен аукцион и заключен договор купли-продажи между ИП Ш. В. и райисполкомом на право аренды земельного участка.
Предоставление земельного участка в аренду было следствием проведенного аукциона и заключенного договора купли-продажи по его результатам.
Тот факт, что на момент принятия N-ским райисполкомом решения от 23.06.2009 ИП Ш. В. был исключен из Программы, не имеет никакого значения, так как фактически правовым основанием для предоставления земельного участка в аренду по решению от 23.06.2009 являются результаты аукциона, отраженные в договоре купли-продажи от 14.11.2005, т. е. земельный участок был предоставлен во исполнение п. 3.6 договора купли-продажи права аренды от 14.11.2005.
Ответчик — ЧТСУП «К» и его представитель в судебном заседании исковые требования не признали, указав, в частности, что совершенные сделки являются действительными и соответствуют требованиям законодательства, а основания для признания их недействительными (ничтожными) отсутствуют.
На момент совершения всех оспариваемых сделок все требования законодательства были соблюдены, все документы имелись в наличии, что подтверждают факты государственной регистрации всех сделок и перехода прав и обременений на земельный участок.
Решение от 18.03.2014 по общему правилу действует с момента его принятия, поскольку в нем не указано иное. Пункт 3 решения от 23.06.2009 вступил в силу, определенное время действовал и признан не имеющим юридической силы. В подтверждение этого свидетельствуют и действия райисполкома, который после принятия решения от 18.03.2014 уведомил ЧТУП «Ш» о необходимости расторжения договора аренды по соглашению сторон, тем самым признавая договор действующим, а расторжение связывая с новым решением.
Представитель ответчика — Агентство в ходе судебного разбирательства пояснил, что государственная регистрация сделок, а также возникновения, перехода прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество производилась в соответствии с требованиями Закона. В компетенцию агентства не входит проверка соответствия совершенных сделок требованиям действующего законодательства.
Представитель третьего лица — ПИ «Б» в судебном заседании своего отношения к заявленному иску не высказал, пояснив, что в соответствии с поручением N-ского РИК от 30.03.2009 и договором, заключенным между ПИ «Б» и ЧТУП «Ш», было сформировано землеустроительное дело по формированию участка из земель г. N. Были определены границы земельного участка на местности, на основе земельно-кадастровой документации г. N подготовлен план границ земельного участка. Изъятие и предоставление земельного участка осуществлялось не ПИ «Б», а соответствующими органами, определенными в Указе.
Экономический суд, заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их в соответствии со ст. 108 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК), пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований, исходя из следующего.
Согласно ст. 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
24.02.2009 N-ским райисполком принято решение, в соответствии с которым ЧТУП «Ш» разрешено проведение проектно-изыскательских работ на проектирование торгового центра по улице Ш. в г. N.
24.03.2009 ЧТУП «Ш» обратилось в райисполком с письменным заявлением об отводе земельного участка под строительство торгового центра в связи с решением от 24.02.2009.
N-ский РИК письмом от 30.03.2009 направил поручение в ПИ «Б» на выполнение землеустроительных работ по формированию земельного участка ЧТУП «Ш» для строительства торгового центра.
29.05.2009 ПИ «Б» было сформировано землеустроительное дело.
23.06.2009 райисполкомом принято решение об изъятии земельного участка из земель г. N площадью 0,3 га (0,0410 га под древесно-кустарниковой растительностью, 0,2590 га неиспользуемых земель) и предоставлении его в аренду сроком на 50 лет ЧТУП «Ш» для строительства торгового центра.
07.07.2009 между райисполкомом (арендодатель) и ЧТУП «Ш» (арендатор) заключен договор аренды б/н, согласно которому арендатору передан в срочное возмездное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. N, ул. Ш., д. 1, площадью 0,3 га. Срок аренды — по 22.06.2059.
01.09.2009 Агентством произведена регистрация договора аренды от 07.07.2009 б/н и возникновения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок (право аренды), правообладатель — ЧТУП «Ш».
05.09.2012 Агентством произведена государственная регистрация:
- создания незавершенного законсервированного капитального строения, расположенного по адресу: Минская область, г. N, ул. Ш., д. 1;
- возникновения права собственности на незавершенное законсервированное капитальное строение (форма собственности — частная), правообладатель — иностранный гражданин Ш. В.;
- возникновения прав, ограничений (обременений) прав на незавершенное законсервированное капитальное строение (право хозяйственного ведения), правообладатель — юридическое лицо, резидент Республики Беларусь ЧТУП «Ш».
10.01.2013 между ЧТУП «Ш» и ЧТСУП «К» был заключен договор мены от 10.01.2013.
16.01.2013 в Агентстве произведена государственная регистрация:
- перехода прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок, расположенный по адресу: г. N, ул. Ш., д. 1, арендатор — юридическое лицо, резидент Республики Беларусь ЧТСУП «К»;
- перехода права собственности на незавершенное законсервированное капитальное строение (форма собственности — частная), правообладатель — гражданин Республики Беларусь К. И.;
- перехода прав, ограничений (обременений) прав на незавершенное законсервированное капитальное строение (право хозяйственного ведения), правообладатель — юридическое лицо, резидент Республики Беларусь ЧТСУП «К».
В соответствии с подп. 1.1 п. 1 Указа N 667 земельные участки предоставляются, в частности, индивидуальным предпринимателям на праве аренды; юридическим лицам Республики Беларусь — на праве постоянного или временного пользования, частной собственности или аренды; юридическим лицам, не являющимся резидентами Республики Беларусь, — на праве аренды.
Земельные участки предоставляются в установленном порядке, если иное не предусмотрено п. 6 Указа N 667, по результатам аукционов:
- на право заключения договоров аренды земельных участков — в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам;
- с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) — в аренду индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам (абз. 2, 3 п. 5 Указа N 667).
Без проведения аукциона на право заключения договоров аренды, аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) и аукциона по продаже земельных участков в частную собственность земельные участки предоставляются согласно абз. 20 ч. 1 п. 6 Указа N 667 на вещных правах в соответствии с законодательными актами в области охраны и использования земель юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для размещения объекта недвижимого имущества на территории Республики Беларусь, если строительство такого объекта и конкретное юридическое лицо, индивидуальный предприниматель определены решением Президента Республики Беларусь либо государственной программой, утвержденной Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь.
В судебном заседании было установлено, что договор аренды б/н от 07.07.2009 заключен N-ским РИК (арендодатель) с ЧТУП «Ш» не по результатам аукциона.
В материалах землеустроительного дела имелось письмо райисполкома от 30.03.2009, адресованное в ПИ «Б», о формировании земельного участка, из которого усматривалось, что поручение на выполнение землеустроительных работ по формированию земельного участка сделано со ссылкой на Программу.
К материалам землеустроительного дела приобщены копия текста постановления N 941 в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 28.01.2009 N 107 «О внесении изменений и дополнений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 27 июля 2006 г. N 941» (далее — постановление N 107) (дата печати текста — 03.04.2009) и копия текста приложения 6 к мероприятиям по реализации Программы. При этом в п. 39 приложения 6 к мероприятиям Программы значится «Торговый центр, г. N, ул. Ш., д. 1 (ИП Ш. В.)».
На момент обращения ЧТУП «Ш» в N-ский РИК с письменным заявлением об отводе земельного участка (24.03.2009), формирования землеустроительного дела и принятия решения от 23.06.2009 об изъятии земельного участка из земель г. N постановление N 941 действовало в редакции постановления N 107, в соответствии с которым п. 39 приложения 6 к мероприятиям Программы изложен в следующей редакции: «Гипермаркет, г. N, ул. З., д. 6 (ЗАО «Е»)».
Таким образом, ИП Ш. В. на момент принятия решения от 23.06.2009 в Программе не значился.
Решение от 18.03.2014 было обжаловано в судебном порядке. Решением экономического суда ЧТУП «Ш» было отказано в удовлетворении заявленных требований.
Таким образом, заключенный между N-ским РИК и ЧТУП «Ш» договор аренды б/н от 07.07.2009 совершен с нарушением требований абз. 20 ч. 1 п. 6 Указа N 667, вследствие чего в соответствии со ст. 169 ГК является ничтожным.
В силу этих же норм является ничтожной и последующая сделка — договор мены от 10.01.2013, заключенный между ЧТУП «Ш» и ЧТСУП «К».
Доводы ответчика ЧТУП «Ш» о том, что фактически правовым основанием для предоставления земельного участка в аренду по решению от 23.06.2009 будут являться результаты аукциона, отраженные в договоре купли-продажи от 14.11.2005, т. е. земельный участок предоставлен во исполнение п. 3.6 договора купли-продажи права аренды от 14.11.2005, судом во внимание не принимаются.
Из решения N-ского РИК от 23.06.2009 и договора аренды б/н от 07.07.2009 не усматривается то, что спорный земельный участок предоставлен победителю открытых аукционных торгов, проходивших в г. N 09.11.2005, с которым 14.11.2005 заключен договор купли-продажи права заключения договора аренды земельного участка для проектирования и строительства 2-й очереди торгового центра в микрорайоне, расположенного по адресу: г. N, ул. З., д. 6.
Доводы ответчика ЧТСУП «К» относительно момента действия решения от 18.03.2014 о признании утратившим силу п. 3 решения от 23.06.2009 (действует с момента его принятия, поскольку в нем не указано иное) также судом во внимание не принимаются, поскольку предметом судебного разбирательства является установление факта ничтожности сделок и применения последствий их недействительности.
Оснований для удовлетворения исковых требований в отношении Агентства не имелось, так как последнее не являлось стороной оспариваемых сделок.
Таким образом, судом было вынесено решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Решение суда было обжаловано в апелляционную инстанцию экономического суда.
Постановлением апелляционной инстанции решение экономического суда было оставлено без изменений, а апелляционная жалоба ЧТУП «Ш» — без удовлетворения.
Судебной коллегией по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь решение экономического суда и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения, а кассационная жалоба ЧТУП «Ш» — без удовлетворения.