Острые углы отселения при сносе (часть 2)

Наиболее сложные спорные ситуации возникают при реализации прав собственников в виде предоставления в их собственность квартиры типовых потребительских качеств, а также в случае, если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу объектов (доли в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), — денежной компенсации в размере данной разницы. Собственники сносимых объектов часто не соглашаются с вариантами, предлагаемыми застройщиками, исключительно исходя из субъективных взглядов на то, какой вариант квартиры считают приемлемым. Самыми распространенными из них являются требования по месту размещения квартиры в конкретном районе и даже на определенной улице; требования по предоставлению квартиры в новостройках; требования по размещению квартиры не ниже или не выше определенного этажа; наличие в квартире раздельного санузла; наличие в предоставляемой квартире того же количества комнат, какое было в сносимом объекте; предоставление не одной, а нескольких квартир каждому участнику долевой собственности либо с учетом количества семей, созданных лицами, зарегистрированными в сносимых объектах, либо ввиду невозможности проживания в одной квартире с кем-то из зарегистрированных в сносимых объектах лиц ввиду их образа жизни, моральных и психологических отношений между собственником и членами его семьи.

Объективно существуют только следующие требования, соблюдение которых необходимо и достаточно: предоставляемая квартира должна соответствовать типовым потребительским качествам, ее общая площадь должна определяться исходя из расчета не менее 15 кв. м на собственника и на каждого члена его семьи, зарегистрированного по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире) (ч. 1 п. 13 Положения о порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков (далее — Положение), утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 02.02.2009 N 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд» (далее — Указ)). Также необходимо соблюдать и требование п. 3 ст. 84 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) о том, что предоставляемое гражданам в связи с их выселением жилое помещение должно находиться в пределах данного населенного пункта. В п. 20 ст. 1 ЖК жилое помещение типовых потребительских качеств определяется как жилое помещение, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта. Условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания, утвержденные постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 02.05.2000 N 4 «Об утверждении условий, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания», состоят из санитарных и строительных нормативов, то есть государственных минимальных нормативов. Пока не установлено несоответствие квартиры типовым потребительским качествам, данная квартира является соответствующей. Как видно из приведенных критериев, такие квалифицирующие признаки, как современность и новизна планировочных решений или первичность эксплуатации квартиры, не установлены законодательством. Однако встречаются ситуации, когда указанные требования соблюдены, но объективно предоставленная квартира не является надлежащей компенсацией. Так, решением суда, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, были удовлетворены требования унитарного предприятия о выселении ответчиков в четырехкомнатную квартиру, предоставленную им в связи со сносом дома по причине изъятия земельного участка для государственных нужд. Удовлетворяя требования о выселении ответчиков из сносимого жилого дома, суд правильно применил ст. 104 ЖК 1999 года (действовавшего на момент рассмотрения спора) и решение мотивировал тем, что ответчикам предоставляется благоустроенная четырехкомнатная квартира общей площадью 82 кв. м с последующей передачей этой квартиры им в собственность по решению Минского городского исполнительного комитета (Мингорисполкома). По мнению суда, предоставляемая квартира соответствует требованиям ст. 73, 81 ЖК (квартира типовых потребительских качеств, соответствует санитарным и техническим требованиям, пригодна для проживания). В подтверждение суд сослался на акт обследования квартиры, составленный специалистом центра гигиены и эпидемиологии, а также на акт о производстве в квартире ремонтных работ. Вместе с тем квартира, предоставляемая ответчикам, относится к жилым помещениям повторного заселения. Из приложенных к надзорной жалобе материалов видно, что ранее в предоставленном ответчикам жилом помещении было произведено самовольное переоборудование (на кухне оборудована ниша), в связи с чем им отказано в государственной регистрации создания изолированного помещения и права собственности на него. С учетом того что произведенное переоборудование лишило участников долевой собственности возможности произвести государственную регистрацию права собственности на предоставляемое в связи со сносом дома жилое помещение, вывод суда о соответствии жилого помещения требованиям жилищного законодательства и необоснованности доводов ответчиков о нарушении их прав при сносе дома признан неверным, а решение и определение судов отменены.

Застройщики отстаивают позицию о том, что выстроенная государством система защиты интересов собственников при изъятии у них земельных участков для государственных нужд и сносе расположенных на них объектов недвижимого имущества носит исключительно компенсационный характер, достигаемая в ряде случаев цель улучшения жилищных условий собственников сносимых объектов и членов их семей носит не основной, а второстепенный, вспомогательный характер. Если коснуться теоретического аспекта компенсационной процедуры, то для соблюдения ее смысла при реализации прав собственников сносимого жилья было бы достаточным исходить из стоимости и площади утрачиваемого имущества, о чем высказывал свое мнение Конституционный Суд Республики Беларусь. Указом и ЖК расширены границы компенсации: при денежной компенсации определено, что ее размер должен быть не менее затрат, необходимых для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений, определяемых без учета износа сносимых объектов. При этом сумма подлежащих возмещению землепользователям убытков определяется методом ее пересчета в иностранной валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день платежа, если она была определена в иностранной валюте.

При предоставлении квартиры ее площадь не только должна быть не меньше площади сносимого жилья, но и определяться из расчета 15 кв. м на собственника и на каждого члена его семьи, зарегистрированного по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире), за исключением определенных лиц (п. 13 Положения). Исключение составляет предоставление квартиры взамен сносимого объекта, принадлежащего организации частной формы, когда достаточно предоставить квартиру (квартиры) типовых потребительских качеств, равноценную по общей площади подлежащему сносу жилому дому (квартире) (п. 14 Положения). Некоторые застройщики высказывают несогласие с позицией судов, при которой поддерживаются желания собственников сносимого жилья получить в собственность квартиру с тем же количеством комнат, которое у них имеется в объекте, подлежащем сносу. И это при отсутствии в современном белорусском законодательстве нормы, прямо устанавливающей необходимость соблюдения такого требования, во-первых, а во-вторых, судом не учитывается, что имеющиеся в сносимом объекте комнаты имеют маленькую площадь вплоть до несоответствия существующим нормативам. Отсутствие указанной нормы является неслучайным, так как в ст. 113 ЖК от 22.12.1983, утратившем силу с 01.07.1999, как раз было предусмотрено требование о том, что, если наниматель занимал более одной комнаты, ему предоставляется жилое помещение, состоящее из того же числа комнат. Полагаем, что законодатель осознанно в п. 13 Положения устанавливает единственный необходимый к соблюдению критерий — минимально допустимый норматив общей площади предоставляемого собственнику жилого помещения. Также интересным выглядит мнение собственников, адвокатов при разрешении споров с участием собственников, которым сносимый объект принадлежит на праве общей долевой собственности. Высказывается позиция со ссылкой на п. 4 Указа о том, что каждому участнику долевой собственности должна быть предоставлена отдельная квартира. Системное прочтение п. 4 Указа, п. 12 Положения, абз. 5 п. 1 ст. 153 ЖК дает основания утверждать, что участникам долевой собственности могут быть предоставлены каждому по отдельной квартире, а может быть предоставлена одна (две, три) квартира с соответствующей п. 13 Положения общей площадью и с сохранением на нее существующего режима долевой собственности вне зависимости от количества семей, созданных лицами, зарегистрированными в сносимом объекте. Прокуратурой г. Минска был принесен протест на решение суда Московского района г. Минска по иску застройщика ОДО «А» о выселении участников долевой собственности в отношении квартиры, подлежащей сносу, граждан К., Б. и двух членов их семьи. Одним из доводов протеста являлся довод о том, что в случае выделения собственниками доли в натуре на долю одного из них придется 10,15 кв. м общей площади жилого помещения, а не 15 кв. м. 04.02.2015 надзорная инстанция Минского городского суда вынесла постановление об отмене указанного решения суда Московского района г. Минска и направлении дела на новое рассмотрение. В качестве оснований для отмены решения указаны следующие обстоятельства. Предоставляемая застройщиком двухкомнатная квартира общей площадью 60,9 кв. м не в полной мере соответствует реализации прав собственников, так как переселение осуществляется из трехкомнатной квартиры, подлежащей сносу, в двухкомнатную, чем ухудшаются жилищные условия собственников и членов их семьи. Также не учтено, что отец и дочь являются лицами разного пола и их заселение в одну комнату противоречит требованиям законодательства. Хотелось бы отразить еще один вопрос, который дает максимальные возможности для манипуляции ситуацией. Частями 2 и 3 п. 13 Положения установлен круг лиц, чьи интересы учитываются при реализации прав собственников. Так, при определении количества квадратных метров, подлежащих передаче собственнику сносимых объектов, учитываются члены его семьи, зарегистрированные по месту жительства в подлежащем сносу объекте, а также проживающие в объекте, подлежащем сносу, супруги, несовершеннолетние и совершеннолетние нетрудоспособные дети, нетрудоспособные родители как собственника, так и членов его семьи, которым в установленном порядке предоставлено право владения и пользования жилым помещением, когда это право предоставлено после получения копии решения Минского городского исполнительного комитета (Мингорисполкома) о предстоящем изъятии. Полагаем, что из дословного понимания указанных норм ключевым является не только факт регистрации граждан в объекте, подлежащем сносу, а в совокупности с ним должно иметь место фактическое проживание указанных лиц в объекте, подлежащем сносу, а право владения и пользования объектом должно быть предоставлено в установленном порядке. Застройщик не может и не должен осуществлять реализацию прав собственников без учета этих правил. Однако Положением не установлен порядок или схема поведения застройщика в случае возникновения вопроса об исключении конкретных лиц из числа учитываемых при реализации прав собственника сносимого объекта. Попытка застройщика в описанной ситуации установить факт непроживания в объекте, подлежащем сносу, и снять непроживающих с регистрационного учета посредством предъявления исков о признании их утратившими и не приобретшими права пользования не увенчалась успехом. Выбор таких исковых требований был обусловлен тем, что при их рассмотрении обязательному судебному исследованию подлежат вопросы фактического проживания в помещении. В случае удовлетворения требований решения суда являются основанием для снятия с регистрационного учета. Судом Центрального района г. Минска в первом случае в удовлетворении иска отказано, во втором — исковые требования были удовлетворены. Однако в феврале 2015 г. кассационная инстанция решение об удовлетворении иска о признании граждан не приобретшими право пользования отменила и вынесла новое решение об отказе в удовлетворении иска. Решение суда оставлено без изменений, а кассационная жалоба застройщика — без удовлетворения. При этом факт длительного непроживания в помещении, подлежащем сносу, в ходе судебного разбирательства установлен в обоих случаях и подтвержден кассационной инстанцией. В то же время кассационная инстанция сочла неубедительным обоснование истца по поводу своего права на обращение в суд с подобным иском положениями о том, что п. 6 ст. 157 ЖК не установлен круг лиц, по чьей исключительной инициативе в судебном порядке члены семьи собственника могут быть признаны утратившими (не приобретшими) право владения и пользования жилым помещением (в отличие, например, от ст. 95 ЖК). Равно как и не установлено нормами ЖК и Гражданского кодекса Республики Беларусь, что признание утратившим (не приобретшим) право владения и пользования имуществом является формой защиты исключительно прав и интересов собственника помещения. Также в качестве правовых норм суду были указаны ст. 22, 25, 27, 158 ЖК, п. 13 Положения с пояснениями о том, что от факта регистрации и проживания зависит, какой площади квартира должна быть передана в собственность от истца собственнику сносимого жилого дома и получит ли собственник имущество сверх объема, предусмотренного законодательством за счет средств истца. В постановлении кассационная инстанция указала, что предоставленное собственником жилого помещения право пользования им не может быть прекращено в судебном порядке по иску застройщика, который не обладает имущественными правами на сносимое строение, а лишь обязан реализовать права его собственника в порядке, установленном законом, в связи с чем иск не подлежит удовлетворению. В среде застройщиков считают, что назрела необходимость в изменении отдельных положений Указа и утвержденного им Положения. Так, для исключения требований участников долевой собственности каждому из них предоставить по отдельной квартире и споров по этому поводу абз. 2 п. 4 Указа после слова «качеств» дополнить словами «(доли в праве общей собственности на квартиру типовых потребительских качеств)», после слова «квартиры» — словами «(доли в праве общей собственности)». С учетом реально существующих объективных препятствий в соблюдении сроков, установленных п. 4 Положения, предусмотреть в нем при соответствующем обращении застройщика возможность продления двухгодичного срока для реализации прав собственников по решению местного исполнительного комитета на срок еще до двух лет. Видится целесообразным изменить подходы к определению лиц, учитываемых и не учитываемых при определении общей площади помещения, подлежащего передаче собственнику взамен подлежащего сносу, взяв за основу подходы, изложенные в законодательстве в отношении учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. В частности, необходимо определить, что не подлежат учету бывшие члены семьи собственника, а также члены семьи собственника, которым на момент предоставления квартиры собственнику сносимого объекта принадлежит другое жилое помещение на праве собственности, либо они обладают правом владения и пользования другим помещением, либо они обладали правом собственности и (или) правом владения и пользования (за исключением договора поднайма) за год до принятия решения о предстоящем сносе. По нашему мнению, необходимо установить, что наравне с нанимателями и гражданами, которым предоставлено право владения и пользования жилым домом (квартирой) после получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка, не подлежат учету родные братья, сестры, родители, дети собственника, супруг(а) собственника, а также родители, дети членов семьи собственника, зарегистрированные по месту жительства в объекте, подлежащем сносу, если установлен факт их непроживания в нем шесть и более месяцев в совокупности до и (или) после вынесения решения о предстоящем изъятии земельного участка, за исключением несовершеннолетних, совершеннолетних нетрудоспособных. Также важно предусмотреть внесудебный порядок исключения лиц, фактически не проживающих в объекте, подлежащем сносу, из числа лиц, которые учитываются при реализации прав собственников (п. 13 Положения). Необходимо конкретизировать случаи и условия предъявления застройщиками исков о выкупе объекта, подлежащего сносу (п. 8 Положения). Также следует уточнить, что в п. 16 Положения понимается под «выселением в судебном порядке». На наш взгляд, речь, по всей видимости, должна идти о выселении как о процессе, совершаемом судебным исполнителем, так как сроки и основания предъявления иска о выселении установлены п. 8 Положения. Конкретизировать момент, который является моментом реализации прав собственников, указанием, что при выплате денежной компенсации права реализованы с момента перечисления денежных средств, при передаче в собственность квартиры — с момента регистрации перехода права собственности к собственнику сносимого имущества (п. 21 Положения).

Кроме изменений и (или) дополнений в Указ видится целесообразным подготовить уполномоченным органом разъяснения по вопросу применения п. 13 Положения для исключения необоснованных пожеланий собственников сносимых объектов, указав, что при выборе собственником права на получение квартиры (доли в квартире) для определения площади передаваемой квартиры значение имеет исключительно площадь сносимого объекта, а также площадь подлежащей передаче квартиры, которая определяется показателем «общая площадь квартиры» согласно техническому паспорту на квартиру и исходя из 15 кв. м на собственника и на каждого члена его семьи при наличии не только факта их регистрации, но и фактического проживания указанных лиц в объекте, подлежащем сносу.