Отказ в удовлетворении исковых требований о разделе в натуре помещения между двумя сособственниками, если такой раздел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу

Споры о разделе недвижимого имущества представляют определенную сложность при оценке позиции сторон и имеющихся доказательств.

Так, экономическим судом было рассмотрено дело по иску общества с дополнительной ответственностью «А» (далее — истец) к местному исполнительно-распорядительному органу (далее — ответчик 1) и к государственной эксплуатационной организации (далее — ответчик 2) о выделе доли в недвижимом имуществе в натуре.

Фабула дела.

Заявлен иск о разделе изолированного помещения с инвентарным номером 500/В-ХХХ (далее — Помещение) путем выдела доли истцу в натуре в соответствии с предложенным истцом вариантом 1 его раздела, указанным в заключении специалиста от 30.08.2013 N 298 (далее — Заключение N 298).

Истец и административно-территориальная единица в лице ответчика 1 являются сособственниками Помещения со следующими размерами долей в праве собственности на Помещение: у истца — 50,89%, у ответчика 1 — 49,11% (с правом хозяйственного ведения ответчиком 2 в соответствующей доле), что подтверждается свидетельствами (удостоверениями) о государственной регистрации от 07.06.2011 N 500/938-ХХХ и от 08.02.2012 N 500/600-ХХХ.

Помещение является частью капитального строения — многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: г. Минск, ул. С, д. 63, общей площадью 12448 кв.м, с инвентарным номером 500/С-YYY, назначение — здание многоквартирного жилого дома (далее — Жилой дом), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50000000000 NNNNNNN.

По обращению истца специалистом разработаны 2 варианта раздела в натуре Помещения.

Позиция истца по делу.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на принадлежность ему доли в размере 50,89% в праве собственности на Помещение; длительное неиспользование Помещения по целевому назначению по причине разногласий между его сособственниками; то обстоятельство, что предложенный истцом вариант 1 раздела, указанный в Заключении N 298, предполагает раздел Помещения в соответствии с идеальными долями сособственников без выплаты компенсации.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала. Заявила ходатайство об изменении исковых требований, согласно которому истец просит выделить ему долю в натуре в соответствии с вариантом 1, указанным в Заключении N 298. В судебном заседании представитель истца пояснила, что функциональное назначение — это технический термин для целей регистрации объектов недвижимости; при разделе Помещения критерий сохранения функционального назначения Помещения не должен приниматься за основу; при разделе Помещения по варианту 1, указанному в Заключении N 298 и предложенному истцом, целевое назначение Помещения — «изолированное помещение» будет сохранено.

Ходатайство истца об изменении исковых требований на основании ст. 63 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) принято судом как соответствующее требованиям законодательства.

Позиция ответчиков.

Представитель ответчика 1 исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнении к отзыву на иск. В частности, ответчик 1 ссылался на следующее: просил исковое заявление оставить без рассмотрения по причине несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку по данному делу судом назначалась процедура примирения, по результатам проведения которой соглашение об урегулировании возникшего спора сторонами достигнуто не было, а также так как функциональное назначение Помещения — торговое помещение, а в подвальном этаже находятся неторговые помещения, то при разделе Помещения в соответствии с требованиями истца изменится первоначальное назначение вновь образованного помещения в подвальном этаже.

Представитель ответчика 2 исковые требования также не признал. Согласился с позицией ответчика 1 по делу.

Выводы суда по делу.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, мнение специалистов, исследовав письменные материалы дела, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, исходя из следующего.

Согласно ст. 255 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законодательством или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 255 ГК, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В силу абз. 3 ст. 1 и ч. 3 ст. 9 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон) общее имущество — обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования.

Не подлежит отчуждению либо передаче в пользование одному или нескольким собственникам и (либо) иным лицам общее имущество, если его отчуждение либо передача в пользование делают невозможной для других собственников реализацию их прав собственности. Иное общее имущество может отчуждаться или передаваться в пользование одному или нескольким собственникам и (либо) иным лицам на основании решения, принятого единогласно всеми собственниками.

Судом установлено, что истец и административно-территориальная единица в лице ответчика 1 являются сособственниками Помещения со следующими размерами долей в праве собственности на Помещение: у истца — 50,89%, у ответчика 1 — 49,11% (с правом хозяйственного ведения ответчика 2 в соответствующей доле), что подтверждается свидетельствами (удостоверениями) о государственной регистрации от 07.06.2011 N 500/938-ХХХ и от 08.02.2012 N 500/600-ХХХ.

Помещение является частью капитального строения — Жилого дома.

Решением исполнительного комитета от 11.07.2013 N 1728 земельный участок площадью 0,5902 га предоставлен в долевую аренду сроком по 31.12.2051 под застройкой для эксплуатации и обслуживания Жилого дома, в том числе истцу и ответчику 2.

Согласно Заключению N 298, перед которым ставился вопрос о разработке вариантов раздела Помещения в соответствии с долями в праве собственности, разработано два варианта раздела Помещения. Вариант 1 раздела Помещения, указанный в Заключении N 298, имеет отклонения от идеальных долей в праве собственности, но не предусматривает работ по перепланировке (переоборудованию) Помещения и сводится к следующему: собственнику 1 предлагается выделить подвальный этаж Помещения, состоящий из технических помещений и теплоузла (фактически водомерного узла), площадью 329,6 кв.м; собственнику 2 предлагается выделить первый этаж Помещения, состоящий из тамбура, торгового зала, кладовых, коридоров, холодильной камеры, уборной, туалета, моечной, гардероба и кабинета, площадью 306,4 кв.м.

Согласно заключению специалиста от 30.06.2014 N 120 (далее — Заключение N 120), перед которым ставился вопрос о разработке вариантов раздела Помещения с соблюдением долей и функционального назначения в образуемых помещениях, только одно из получаемых в результате раздела помещений, указанных в Заключении N 298, может сохранить функциональное назначение — торговое; архитектурное решение Помещения не позволяет соблюсти принцип сквозной вертикальной плоскости раздела и минимальных затрат на выполнение строительных работ по разделу; часть коммуникаций подвального этажа Помещения является общедомовой; невозможен раздел Помещения на два изолированных Помещения с соблюдением долей при сохранении функционального назначения в образуемых помещениях. В судебном заседании специалист, давший Заключение N 120, пояснил, что считает Помещение неделимым, исходя из имеющейся планировки и его функционального назначения.

В заключении эксперта от 25.06.2015 N 12 (далее — Заключение N 12) определены: рыночная стоимость Помещения; рыночная стоимость отдельно частей Помещения, расположенных на первом и подвальном этажах Помещения; рыночная стоимость идеальных долей в праве собственности на Помещение в размере 50,89% и 49,11%. В судебном заседании эксперт, давший Заключение N 12, пояснил, что на 19.06.2015 стоимость 1 кв.м всего Помещения в целом составляет 670 дол. США, 1 кв.м первого этажа Помещения — 1149 дол. США, 1 кв.м подвального этажа Помещения — 296 дол. США.

Согласно заключению специалиста от 18.08.2015 N 11, перед которым ставился вопрос о разработке варианта раздела Помещения, при котором истцу будет выделен весь первый этаж и свободные от коммуникаций площади подвала, а ответчику 1 — площади подвала, занятые коммуникациями, а также вопрос о размере компенсации за отступление от идеальных долей, при осмотре установлено, что через все помещения подвальной части Помещения проложены инженерные коммуникации Жилого дома (трубопроводы отопления, водопровода, канализации); свободными от коммуникаций являются 88 кв.м технического помещения площадью 200,2 кв.м; оборудовать дополнительный вход в подвальную часть Помещения, свободную от коммуникаций, технически невозможно, так как со стороны улицы к данной части примыкает крыльцо и пандус магазина; устройство дверного проема в фундаментных блоках может привести к нарушению несущей способности и устойчивости здания; использование подвала, кроме как для обслуживания существующих инженерных коммуникаций, невозможно; технические характеристики Помещения не позволяют разработать варианты раздела в соответствии с поставленными вопросами.

Помещение расположено на первом и подвальном этажах Жилого дома; части Помещения, расположенные на разных этажах, не сообщаются между собой; часть Помещения, расположенная в подвальном этаже, не является изолированной от остальных подвальных помещений; общая площадь Помещения 636 кв.м; торговый зал расположен на первом этаже Помещения и имеет площадь 191,9 кв.м, что подтверждается пояснениями сторон, сведениями, содержащимися в материалах регистрационного дела на Помещение (копия в материалах дела), заключениями специалистов и заключением эксперта.

Суд не согласился с доводами ответчика 1 о наличии оснований для оставления искового заявления без рассмотрения по причине несоблюдения истцом досудебного порядка, поскольку по данному делу судом назначалась процедура примирения, по результатам проведения которой соглашение об урегулировании возникшего спора сторонами достигнуто не было.

Суд, изучив доводы сторон, мнение специалистов, заключение экспертизы, оценив имеющиеся по делу письменные доказательства, пришел к выводу о том, что раздел Помещения с выделом истцу в натуре части Помещения в соответствии с вариантом 1, указанным в Заключении N 298, не соответствует требованиям ст. 255 ГК, поскольку такой выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности истца и ответчика 1. Данный вывод суда основан на том, что объекты, расположенные в подвальной части Помещения, не имеют самостоятельного эксплуатационного значения, помимо как обслуживание нужд Жилого дома, частью которого является Помещение; первый этаж Помещения, большая часть площади которого (191,9 кв.м из 306,4 кв.м) занята торговым залом, предназначен для размещения объекта торговли; ценность (стоимость и возможность коммерческого использования с целью извлечения прибыли) частей Помещения, на которые предложено разделить Помещение между истцом и ответчиком 1, существенно отличаются между собой, что подтверждается данными государственной регистрации Помещения, пояснениями специалиста и эксперта в судебном заседании; собственник подвальной части Помещения не сможет самостоятельно распоряжаться ею путем введения в гражданский оборот, поскольку это не будет соответствовать требованиям ст. 9 Закона.

На основании ст. 108 ХПК суд при оценке выводов специалистов, изложенных в Заключениях N 298, N 120 и N 11, пришел к выводу о том, что в силу конструктивных особенностей Помещения подвальная часть Помещения не может быть разделена в натуре между двумя и более лицами; техническая возможность раздела торговой части Помещения, расположенной на первом этаже, связана с необходимостью перепланировки Помещения. В то же время суд отметил, что на заключение трех специалистов ставились различные по своему содержанию вопросы, в связи с чем выводы специалистов не совпадают. Заключение N 12 не вызывало у суда сомнений, стороны не имеют возражений по выводам и ходу исследования эксперта, в связи с чем суд принял Заключение N 12 в качестве достоверного доказательства по делу.

Доводы истца о сохранении назначения Помещения при его разделе по варианту 1, указанному в Заключении N 298, суд не принял, исходя из единой классификации назначения объектов недвижимого имущества (утверждена постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 05.07.2004 N 33).

При определении соразмерности ущерба, причиненного разделом, применительно к положениям ст. 255 ГК суд исходил не из функционального назначения Помещения, указанного в документах государственной регистрации, а из возможности фактического использования правообладателями каждого из вновь образованных помещений для конкретных целей. При этом цель использования части Помещения, расположенной на первом этаже (помещения торгового зала и помещений, необходимых для работы торгового объекта), существенно отличается от цели использования части Помещения, расположенной в подвальном этаже (помещений для размещения коммуникаций). Последняя, по своей сути, является принадлежностью всего Жилого дома (ст. 135 ГК). По этой причине суд не согласился с доводами истца о том, что термином «изолированное помещение» для целей раздела можно определить назначение как спорного имущества, так и его предполагаемых частей.

Сопоставив цели использования Помещения и его возможных частей, суд пришел к выводу о том, что в предложенном истцом варианте 1, указанном в Заключении N 298 раздела Помещения, назначение вновь создаваемого помещения в подвальном этаже не будет совпадать с назначениями всего Помещения в целом до его раздела.

Требование о выплате денежной компенсации стоимости доли в праве собственности на Помещение истцом не заявлено. Иные доводы сторон не оказали влияния на установленные судом обстоятельства дела, оценку представленных доказательств и правовую квалификацию правоотношений.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что исковые требования истца о выделе доли в недвижимом имуществе в натуре удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 126, 133 ХПК в связи с отказом в удовлетворении исковых требований суд возложил судебные расходы по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы на истца.

Данное судебное решение вступило в законную силу.

Приведенный пример из судебной практики наглядно иллюстрирует, что техническая возможность раздела имущества в натуре не всегда означает, что раздел такого имущества между сособственниками будет возможен юридически.