Признание недействительной государственной регистрации прекращения существования недвижимого имущества

В подпункте 13.3 пункта 13 Инструкции о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23.04.2004 N 17 (далее — Инструкция), определен перечень лиц, которым предоставлено право подписания заявления при государственной регистрации прекращения существования недвижимого имущества. Подписание заявления неуполномоченным лицом может повлечь признание данной регистрации недействительной. Рассмотрим пример.

Экономический суд рассмотрел исковое заявление совместного закрытого акционерного общества «П» (СЗАО «П») к республиканскому унитарному предприятию «М» (РУП «М») о признании недействительной государственной регистрации прекращения существования капитальных строений.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и пояснениях по делу.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в исковом заявлении. По мнению ответчика, нарушений при совершении регистрационных действий не допускалось, заявление на осуществление государственной регистрации подписано уполномоченным лицом. Составленные акты гибели недвижимого имущества недействительными не признавались, что дало право закрытому акционерному обществу «ДГ-Ц» (ЗАО «ДГ-Ц») (третьему лицу в деле) на подписание заявления о прекращении существования капитальных строений.

Представитель третьего лица с исковыми требованиями не согласился, в судебном заседании и отзыве на исковое заявление указал, что согласно подпункту 13.3 пункта 13 Инструкции, при государственной регистрации прекращения существования недвижимого имущества заявление может быть подписано соответствующим местным исполнительным комитетом или лицом (любым из лиц), которому в установленном порядке предоставлен или к которому в установленном порядке перешло право на земельный участок, в случае, когда в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним имеются сведения о прекращении существования в результате гибели, уничтожения (сноса) зарегистрированного капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, находящегося на этом земельном участке, или расположенного в капитальном строении (здании, сооружении) изолированного помещения при условии соблюдения статьи 57 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — Кодекс о земле).

Поскольку ЗАО «ДГ-Ц» обладает правом постоянного пользования земельными участками, то, по мнению представителя третьего лица, ЗАО «ДГ-Ц» являлось лицом, управомоченным на подачу заявления о государственной регистрации прекращения существования капитальных строений на основании их гибели или уничтожения. Также представитель третьего лица указывал на отсутствие данных объектов недвижимости в натуре.

Заслушав позиции лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, экономический суд установил следующие обстоятельства.

Между истцом (СЗАО «П») и обществом с ограниченной ответственностью «СК «Э» (ООО «СК «Э») был заключен договор купли-продажи от 14.10.2010 (далее — договор).

По заявлению ООО «СК «Э» ответчиком 28.10.2010 была произведена государственная регистрация договора, перехода права постоянного пользования на земельные участки и перехода права собственности на капитальные строения от СЗАО «П» к ООО «СК «Э».

Общим собранием участников ООО «СК «Э» было принято решение от 12.08.2013 о прекращении права собственности на капитальные строения и их существования в связи с разрушением.

По заявлению ООО «СК «Э» от 28.08.2013 РУП «М» 02.09.2013 были составлены акты гибели (уничтожения) капитальных строений.

По заявлению ООО «СК «Э» от 03.09.2013 РУП «М» была произведена государственная регистрация прекращения права собственности ООО «СК «Э» на капитальные строения, прекращения существования этих капитальных строений на основании гибели или уничтожения.

05.09.2013 между ООО «СК «Э» и ЗАО «ДГ-Ц» был заключен договор купли-продажи капитальных строений: одноэтажного панельного здания склада инертных материалов, узла по производству товарного бетона ТЕКА 1500 и котельной, который был зарегистрирован ответчиком 10.09.2013.

17.09.2013 ответчиком произведена государственная регистрация перехода права собственности на капитальные строения и права постоянного пользования земельными участками для обслуживания данных строений от ООО «СК «Э» к ЗАО «ДГ-Ц».

Решением экономического суда от 18.06.2014 договор купли-продажи от 14.10.2010, заключенный между СЗАО «П» и ООО «СК «Э», признан недействительным с момента его заключения.

Решением экономического суда от 12.09.2014 признана недействительной с момента совершения государственная регистрация:

  • сделок купли-продажи недвижимого имущества между СЗАО «П» и ООО «СК «Э»;
  • сделок по переходу права собственности на капитальные строения от СЗАО «П» к ООО «СК «Э»;
  • перехода права постоянного пользования на земельные участки для обслуживания бетонных площадок от СЗАО «П» к ООО «СК «Э»;
  • прекращения права собственности ООО «СК «Э» на бетонные площадки в связи с их уничтожением;
  • прекращения существования капитальных строений на основании их гибели или уничтожения.

12.01.2015 СЗАО «П» получены дубликаты свидетельств о государственной регистрации в отношении капитальных строений.

Решением экономического суда от 22.02.2016 признаны недействительными:

  • договор купли-продажи от 05.09.2013, заключенный между ООО «СК «Э» и ЗАО «ДГ-Ц», с момента заключения;
  • государственная регистрация создания капитального строения (целого одноэтажного панельного здания склада инертных материалов В1/п) на земельном участке с момента совершения;
  • государственная регистрация капитальных строений на земельном участке с момента совершения.

По заявлению ЗАО «ДГ-Ц» от 27.03.2015 и с учетом имеющихся в регистрационных делах актов гибели (уничтожения) капитальных строений, составленных ответчиком 02.09.2013 согласно заявлению ООО «СК «Э» от 28.08.2013, ответчиком произведена государственная регистрация прекращения существования капитальных строений на основании гибели или уничтожения капитального строения, прекращения права собственности у истца на капитальные строения.

В силу абзаца второго и абзаца четвертого статьи 55 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон) основанием для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество являются договоры, предусмотренные законодательством Республики Беларусь, судебные постановления, устанавливающие или прекращающие права, ограничения прав на недвижимое имущество.

Пунктом 3 статьи 10 Закона закреплена последовательность при совершении регистрационных действий. Так, государственная регистрация изменения, прекращения существования недвижимого имущества не может осуществляться ранее возникновения государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.

На основании подпункта 13.3 пункта 13 Инструкции при государственной регистрации прекращения существования недвижимого имущества заявление о государственной регистрации должно быть подписано:

  • собственником (любым из сособственников) соответствующего имущества либо его правопреемником (любым из правопреемников), к которому перешли права на недвижимое имущество в порядке универсального правопреемства;
  • лицом, осуществившим в соответствии с решением местного исполнительного комитета уничтожение (снос) соответствующего имущества;
  • соответствующим местным исполнительным комитетом или лицом (любым из лиц), которому в установленном порядке предоставлен или к которому в установленном порядке перешло право на земельный участок, в случае, когда в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним имеются сведения о прекращении существования в результате гибели, уничтожения (сноса) зарегистрированного капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, находящегося на этом земельном участке, или расположенного в капитальном строении (здании, сооружении) изолированного помещения при условии соблюдения статьи 57 Кодекса о земле;
  • соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом в случае предоставления гражданам согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь вместо утрачиваемой квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме в собственность жилого помещения типовых потребительских качеств;
  • стороной по договору о разделе или слиянии объектов недвижимого имущества, которой по соглашению сторон предоставлено такое право;
  • иными лицами, указанными в настоящем пункте.

Согласно пункту 17.34 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156 «Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 февраля 2009 г. N 193 и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь», одним из документов, представляемым при регистрации прекращения существования капитальных строений, является решение собственника капитального строения об уничтожении капитального строения.

Вступившим в законную силу решением экономического суда от 12.09.2014 возобновлено юридическое существование капитальных строений как объектов гражданских прав.

Имеющиеся в регистрационных делах акты уничтожения (гибели) капитальных строений, составленные ответчиком 02.09.2013 по заявлению ООО «СК «Э» от 28.08.2013, не могли служить надлежащим доказательством прекращения существования капитальных строений в результате их гибели, уничтожения (сноса).

Доводы ответчика, что акты гибели (уничтожения) бетонных площадок недействительными не признавались, что дало право третьему лицу на подписание заявления о прекращении существования капитальных строений, судом отклоняются, поскольку основанием для составления указанных актов послужило решение общего собрания участников ООО «СК «Э» от 12.08.2013 о прекращении существования указанных объектов недвижимости и прекращении права собственности на них.

Вступившим в законную силу решением экономического суда от 12.09.2014 признана недействительной государственная регистрация договора купли-продажи от 14.10.2010, заключенного между истцом и ООО «СК «Э», перехода права собственности на капитальные строения от истца к ООО «СК «Э», вследствие чего у истца восстановлено право собственности на капитальные строения.

Таким образом, ООО «СК «Э» как на момент совершения ответчиком регистрационного действия (27.03.2015), так и на момент принятия решения об уничтожении (гибели) капитальных строений (12.08.2013) не являлось собственником капитальных строений. У последнего также отсутствовали правовые основания для принятия решений общего собрания участников общества об уничтожении (гибели) в отношении капитальных строений и подачи заявления для государственной регистрации ответчику.

Истцом как собственником бетонных площадок решение об уничтожении капитальных строений не принималось.

Суд соглашается с доводом истца, что имеющиеся в регистрационных делах акты гибели (уничтожения) капитальных строений от 02.09.2013 недостоверны и не могут служить основанием для обращения ЗАО «ДГ-Ц» с заявлением о государственной регистрации прекращения существования капитальных строений.

Суд соглашается с доводом истца, по которому регистрационные действия по заявлению третьего лица возможны только при отсутствии собственника имущества.

При этом экономический суд отмечает, что для подписания заявления о государственной регистрации прекращения существования капитальных строений в результате их гибели (уничтожения) одного факта обладания правом постоянного пользования земельными участками недостаточно.

Необходимо, чтобы в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним имелись сведения о прекращении существования в результате гибели, уничтожения (сноса) зарегистрированных капитальных строений, находящихся на этих земельных участках.

При совершении регистрационного действия 27.03.2015 у ответчика отсутствовало должным образом оформленное решение собственника недвижимого имущества, которым является истец, о прекращении его существования в результате гибели, уничтожения (сноса).

По указанным причинам суд не согласился с доводами третьего лица.

На основании подпункта 5.1 пункта 5 статьи 34 Закона в случае представления документов, не соответствующих требованиям законодательства, регистратор отказывает в приеме документов и совершении регистрационного действия.

При этом в силу абзаца третьего статьи 21 Закона ведение документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляется в соответствии с установленными принципами, в частности принципом достоверности, который означает, что информация единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним является достоверной, если судом не установлено иное.

Согласно подпунктам 5.2, 5.3, 5.6, 5.7 пункта 5 статьи 34 Закона регистратор отказывает в приеме документов, представленных для совершения регистрационного действия, в случаях:

  • если эти документы поданы ненадлежащим лицом или способом;
  • заявление о государственной регистрации подписано ненадлежащим лицом;
  • представлены документы, содержащие недостоверные сведения либо сведения, не соответствующие данным документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, за исключением случая, когда расхождение вызвано технической ошибкой;
  • содержание документов, представленных для осуществления государственной регистрации, не согласуется между собой.

Исходя из подпункта 1.3 пункта 1 статьи 36 Закона, регистратор отказывает в совершении регистрационного действия в случаях, если при государственной регистрации нарушаются законные права других лиц.

Экономический суд согласился с доводом истца, что в момент совершения государственной регистрации прекращения существования капитальных строений в результате их гибели (уничтожения) ответчик тем самым нарушил принадлежащие истцу права на владение и пользование недвижимым имуществом.

Экономический суд удовлетворил исковые требования СЗАО «П» в полном объеме, признав недействительной с момента совершения государственную регистрацию прекращения существования капитальных строений на основании гибели или уничтожения капитальных строений.