В практике субъектов хозяйствования возникают ситуации, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом и после истечения срока аренды, установленного в договоре.
В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 581 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК)) при наличии в совокупности двух условий:
- арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора;
- арендодатель не возражает против пользования арендатором арендованным имуществом (п. 2 ст. 592 ГК).
Разрешение споров по поводу оплаты фактического использования имущества очень часто происходит в судебном порядке. Рассмотрим такой пример из судебной практики.
Между открытым акционерным обществом «Б» (далее — ОАО «Б») и индивидуальным предпринимателем Л. (далее — ИП Л.) был заключен договор аренды строительной техники.
Спустя непродолжительное время после заключения договора аренды ИП Л. передал строительную технику в субаренду обществу с ограниченной ответственность «З» (далее — ООО «З») по договору субаренды от 12.12.2015 (далее — договор субаренды).
Ввиду того что ООО «З» не исполняло своей обязанности по внесению арендной платы, ИП Л. обратился в экономический суд с иском о взыскании задолженности.
ИП Л. (истец) указал, что согласно договору субаренды ООО «З» (ответчик) обязалось ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным, уплачивать арендную плату в размере 10000000 бел.руб. (до деноминации).
В п. 7.1 договора субаренды стороны установили срок его действия — по 28.02.2016.
Однако по истечении данного срока ответчик не передал имущество истцу, продолжил им фактически пользоваться, а значит, договор субаренды продолжал действовать по 31.07.2016 (дата фактической передачи имущества ИП Л.).
Задолженность ответчика за период с 01.03.2016 по 31.07.2016 составляет 60000000 бел.руб. (до деноминации).
Поскольку претензия истца была оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика 6000 бел.руб.
Ответчик исковые требования не признал в полном объеме. Согласно позиции ответчика арендную плату в спорный период он должен был вносить не истцу, а индивидуальному предпринимателю К. (далее — ИП К.). Срок действия договора субаренды закончился 29.02.2016, соглашение о продлении действия договора между истцом и ответчиком не заключалось.
Ответчик был заинтересован в дальнейшем использовании строительной техники и обратился с устным предложением к руководителю ОАО «Б» о передаче имущества в аренду непосредственно ООО «З».
В ходе переговоров руководитель ОАО «Б» заявил, что строительная техника будет передана ИП К., который сможет ее передать в субаренду ООО «З». Ответчик добросовестно полагал, что именно ИП К. является надлежащим арендатором имущества, поэтому заключил с ним договор субаренды на период пользования имуществом с 01.03.2016 по 31.07.2016.
Также ответчик оплатил все арендные платежи за указанный период именно ИП К.
О том, что между ИП К. и ОАО «Б» не было никаких договорных отношений, ответчик узнал лишь 30.07.2016, когда новый руководитель ОАО «Б» позвонил руководителю ООО «З» и потребовал передать строительную технику ИП Л.
Таким образом, ответчик возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку владение и пользование спорным имуществом он уже оплатил.
Суд по собственной инициативе привлек к рассмотрению дела ОАО «Б» и ИП К. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора.
ОАО «Б» пояснило, что оно заключило договор аренды строительной техники от 01.12.2015 с ИП Л. С ИП К. никаких договорных отношений ОАО «Б» не имело.
ИП К. пояснил суду, что руководитель ОАО «Б» действительно предлагал ему заключить договор аренды спорного имущества в марте 2016 г., однако он вскоре уехал в Российскую Федерацию, поэтому договор аренды не был подписан.
ИП К. заявил, что подписал договор субаренды с ООО «З», поскольку руководитель ОАО «Б» гарантировал, что после его возвращения из Российской Федерации договор аренды будет с ним заключен с 01.03.2016.
В дальнейшем у ОАО «Б» сменился руководитель, и договор аренды так и не был подписан.
Согласно п. 2 ст. 372 ГК отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (наличие вины презюмируется).
В соответствии с ч. 2 ст. 100 Хозяйственно-процессуального кодекса (далее — ХПК) каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством, а экономический суд согласно ст. 108 ХПК оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств, имеющихся в деле.
В силу ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
Всякое надлежащее исполнение является реальным исполнением, не нарушает принципа о недопустимости одностороннего отказа, соответствует требованиям сотрудничества и добросовестности.
Согласно п. 1 ст. 378 ГК обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства или договором.
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 379 ГК).
В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о надлежащем исполнении обязательства по уплате причитающихся денежных средств: до настоящего времени долг не погашен. Следовательно, обязательство по его возврату до настоящего времени не исполнено, что не оспаривают лица, участвующие в деле.
Согласно ч. 1 ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 585 ГК предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Оценив в совокупности вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к выводу, что истцом представлено достаточно доказательств, обосновывающих его исковые требования.
В соответствии со ст. 401 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
Фактически между сторонами, как установлено в судебном заседании, имели место взаимоотношения, вытекающие из договоров субаренды, поскольку собственником имущества, которое ИП Л. сдавал в аренду ООО «З», является ОАО «Б».
Представитель ОАО «Б» в судебном заседании пояснил, что договор аренды был заключен с ИП Л.
Когда было установлено, что фактически имуществом пользуется ООО «З», а ИП Л. не вносит арендную плату, ООО «З» было предложено переоформить договоры на себя и самостоятельно вносить арендную плату. Однако по неизвестным причинам договор не был подписан.
С ИП К. ОАО «Б» также не заключало каких-либо договоров аренды, устные договоренности между руководителем ОАО «Б» и ИП К. не подтверждаются письменными доказательствами.
Согласно п. 37 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», п. 2 ст. 592 ГК относительно возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок применяется к договору субаренды с учетом ч. 2 п. 2 ст. 586 ГК, согласно которому срок договора субаренды в любом случае не может превышать срока договора аренды. Иными словами, если субарендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора субаренды при отсутствии возражений со стороны арендатора, договор субаренды продолжает действовать на основании п. 2 ст. 592 ГК без определения конкретного срока его действия, однако он в любом случае подлежит прекращению при прекращении договора аренды на основании ч. 2 п. 2 ст. 586 ГК.
Следовательно, требование о взыскании арендной платы за указанный период, вплоть до фактической передачи имущества ИП Л., является обоснованным.
На основании изложенного суд удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.
В заключение следует отметить, что стороны должны надлежащим образом исполнять свои обязанности по заключенному договору. При наступлении каких-либо обстоятельств, которые могут повлечь изменение выплат арендной платы по договору, необходимо письменно уведомлять стороны во избежание дальнейших последствий судебного разбирательства.