В соответствии со ст. 55 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22.07.2002 г. N 133-З (далее — Закон) основанием для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество являются договоры, предусмотренные законодательством Республики Беларусь, судебные постановления, устанавливающие или прекращающие права, ограничения прав на недвижимое имущество.
Пример из судебной практики.
В экономический суд обратилось закрытое акционерное общество «П» с иском к республиканскому унитарному предприятию «А», к обществу с ограниченной ответственностью «С», к обществу с ограниченной ответственностью «Д» о признании недействительной государственной регистрации в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним изменения земельных участков с кадастровыми номерами 1 и 2, о признании недействительной государственной регистрации в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним перехода прав постоянного пользования к ООО «Д» на земельные участки с кадастровыми номерами 1 и 2.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель первого ответчика, РУП «А», требования считал обоснованными ввиду нарушения порядка регистрации (документы на регистрацию представлялись ненадлежащим лицом и ненадлежащим образом) и последовательности государственной регистрации (в связи с признанием регистрации недействительной и аннулированием ранее совершенных записей о государственной регистрации подлежат аннулированию последующие записи). Представил уведомление об аннулировании записей в регистрационной книге на основании вступившего в законную силу решения экономического суда от 12.09.2014 по делу N 000-0/2014.
Представитель второго ответчика, ООО «С», исковые требования не признал в полном объеме, ссылаясь на то, что решением N-го районного исполнительного комитета от 02.09.2013 было изменено целевое назначение земельных участков с кадастровыми номерами 1 и 2 для обслуживания соответственно «котельной и узла по производству товарного бетона с операторской» и «склада инертных материалов». Данному решению предшествовали составление акта выбора земельного участка от 16.07.2007 ООО «С» для проведения проектно-изыскательских работ для установки узла по производству бетона и строительства склада инертных материалов. Решениями N-го районного исполнительного комитета от 23.07.2007 N 1241 и от 25.02.2008 N 296 ООО «С» был утвержден акт выбора, разрешено проведение проектно-изыскательских и соответственно строительных работ. По окончании строительства объекты были приняты в эксплуатацию и зарегистрированы. Таким образом, по мнению ответчика, основанием государственной регистрации изменения земельных участков было решение исполнительно-распорядительного государственного органа. До настоящего времени указанное решение не отменено, не признано в судебном порядке недействительным, что, по мнению ответчика, препятствовало принятию решения о признании недействительной государственной регистрации соответствующих изменений. Также ответчик указал, что 05.09.2013 между ООО «С» и ООО «Д» был заключен договор купли-продажи указанных выше объектов недвижимости. Переход права постоянного пользования земельными участками к ООО «Д» произошел на основании указанной сделки. В настоящее время сделка не признана судом недействительной, поэтому, по мнению ответчика, действительны основанные на ней гражданские права и обязанности. В связи с этим, по мнению ответчика, не может быть признана недействительной государственная регистрация перехода прав на земельные участки.
Представитель третьего ответчика, ООО «Д», требования считал необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
На основании исследованных в судебном заседании доказательств, исходя из условий обязательства и требований законодательства исковые требования подлежали удовлетворению.
Между СЗАО «П» и ООО «С» был заключен договор купли-продажи капитальных строений от 14.10.2010.
В соответствии с заключенным договором ответчиком 28.10.2010 произведена государственная регистрация сделки купли-продажи недвижимого имущества на основании договора купли-продажи от 14.10.2010 между СЗАО «П» и ООО «С». Одновременно с регистрацией сделки была произведена регистрация:
- перехода права собственности к ООО «С» на недвижимое имущество;
- перехода права собственности на две бетонные площадки (24 кв. м и 87 кв. м);
- перехода права постоянного пользования на два земельных участка площадью 0,0855 га и 0,0615 га с кадастровыми номерами 1 и 2 соответственно.
Позже на земельных участках с кадастровыми номерами 1 и 2 ООО «С» были возведены и зарегистрированы капитальные строения: целое одноэтажное панельное здание склада инертных материалов, узел по производству товарного бетона и котельная.
03.09.2013 ООО «С» была произведена государственная регистрация прекращения права собственности на капитальные строения — две бетонные площадки.
03.09.2013 ООО «С» произведена государственная регистрация изменения земельных участков на основании изменения целевого назначения земельных участков (свидетельство (удостоверение) N 1 и свидетельство (удостоверение) N 2).
05.09.2013 между ООО «С» и ООО «Д» был заключен договор купли-продажи капитальных строений: одноэтажного панельного здания склада инертных материалов, узла по производству товарного бетона и котельной.
К ООО «Д» вместе с капитальными строениями в соответствии с заключенным договором перешли права пользования на два земельных участка с кадастровыми номерами: 2 — для обслуживания склада инертных материалов, 1 — для обслуживания котельной и узла по производству товарного бетона с операторской.
Решением экономического суда от 18.06.2014 договор купли-продажи капитальных строений от 14.10.2010 между СЗАО «П» и ООО «С» признан недействительным с момента его заключения.
Решением экономического суда от 12.09.2014 признана недействительной с момента производства государственная регистрация в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним:
- сделок купли-продажи недвижимого имущества — капитальных строений — двух бетонных площадок между СЗАО «П» и ООО «С»;
- сделок по переходу права собственности к ООО «С» на две бетонные площадки;
- перехода права постоянного пользования к ООО «С» на земельные участки с кадастровыми номерами 1 и 2 для обслуживания бетонных площадок;
- прекращения права собственности ООО «С» на две бетонные площадки в связи с их уничтожением.
На момент принятия настоящего решения указанные судебные постановления вступили в законную силу, в связи с чем отсутствуют основания для приостановления настоящего дела до рассмотрения других ранее рассмотренных дел.
Статьей 10 Закона при совершении регистрационных действий должна соблюдаться четко установленная последовательность. Государственная регистрация изменения, прекращения существования недвижимого имущества не может осуществляться ранее возникновения соответствующего права.
В связи с тем что судом принято решение о прекращении перехода права постоянного пользования к ООО «С» на земельные участки с кадастровыми номерами 1 и 2, а государственная регистрация перехода права пользования на земельные участки от ООО «С» к ООО «Д» находится в причинно-следственной связи с уже отмененными регистрационными записями, нарушается последовательность государственной регистрации, установленная ст. 10 Закона, что является самостоятельным основанием для признания государственной регистрации недействительной.
Согласно ст. 55 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество являются:
- договоры и иные сделки, предусмотренные законодательством Республики Беларусь, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законодательством Республики Беларусь, но не противоречащие ему;
- акты государственных органов и органов местного управления и самоуправления, которые предусмотрены законодательством Республики Беларусь в качестве основания возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
- судебные постановления, устанавливающие или прекращающие права, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество;
- копии актов судебного исполнителя о состоявшихся торгах (о приобретении на торгах имущества), а также акты судебного исполнителя о передаче имущества взыскателю;
- протоколы о результатах публичных торгов (аукционов) в отношении недвижимого имущества, обращенного в доход государства и реализованного согласно законодательству Республики Беларусь на публичных торгах (аукционах);
- иные действия граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, с которыми законодательство Республики Беларусь связывает возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
- события, с которыми законодательство Республики Беларусь связывает возникновение прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.
Согласно ст. 66 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, — это документы, выражающие содержание сделки. Согласно единому перечню административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156 (глава 17 единого перечня), обязательным документом, представляемым при регистрации перехода прав на земельный участок, изменения земельного участка, является заявление, содержащее идентификационные сведения, документы, подтверждающие полномочия лица на подписание заявления.
Поскольку документы для государственной регистрации изменений земельного участка, перехода прав на земельный участок подавались неуполномоченным лицом (ввиду порока правообладателя вследствие признания недействительными сделок по приобретению объекта недвижимости и признания недействительными всех вышеуказанных регистраций прав), регистрация изменений земельных участков и перехода прав на земельные участки была произведена с нарушением порядка государственной регистрации.
В случае представления документов, не соответствующих требованиям законодательства, регистратор на основании статьи 34 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества отказывает в приеме документов и совершении регистрационного действия.
В соответствии со статьей 21 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества ведение документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляется в соответствии с установленными законодателем принципами, одним из которых является достоверность, означающая, что информация единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним является достоверной, если судом не установлено иное.
Судом не были приняты во внимание доводы второго ответчика о том, что до настоящего времени указанное решение не отменено, не признано в судебном порядке недействительным, что, по мнению ответчика, препятствует принятию решения о признании недействительной государственной регистрации соответствующих изменений, поскольку государственная регистрация признается по иным основаниям, не связанным с решением исполнительного комитета, а в связи с пороком порядка самой государственной регистрации.
По тем же основаниям не были приняты во внимание доводы второго ответчика об отсутствии оснований для признания государственной регистрации недействительной без признания недействительной самой сделки купли-продажи, поскольку государственная регистрация признается по иным основаниям, не связанным со сделкой купли-продажи объектов недвижимости, а в связи с пороком порядка самой государственной регистрации.
Судом было вынесено решение:
- признать недействительной с момента проведения государственную регистрацию в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним изменения земельного участка с кадастровым номером 1;
- признать недействительной с момента проведения государственную регистрацию в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним изменения земельного участка с кадастровым номером 2;
- признать недействительной с момента проведения государственную регистрацию в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним перехода права постоянного пользования к ООО «Д» на земельный участок с кадастровым номером 1 для обслуживания бетонной площадки;
- признать недействительной с момента проведения государственную регистрацию в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним перехода права постоянного пользования к ООО «Д» на земельный участок с кадастровым номером 2 для обслуживания бетонной площадки.