Неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение правил осуществления риэлтерской деятельности (комментарий к статье 12.36 КоАП)

Административная ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение риэлтерской организацией или ее должностным лицом правил осуществления риэлтерской деятельности установлена статьей 12.36 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее – КоАП).

1. Объектом правонарушения является установленный порядок осуществления риэлтерской деятельности.

Порядок осуществления риэлтерской деятельности регулируется Правилами осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, утвержденными Указом Президента Республики Беларусь от 09.01.2006 N 15 (далее – Правила).

2. Риэлтерская организация представляет собой коммерческую организацию, осуществляющую риэлтерскую деятельность.

К должностным лицам риэлтерской организации помимо ее руководителя относятся также специалисты по риэлтерской деятельности:

• риэлтер – работник риэлтерской организации, имеющий свидетельство об аттестации риэлтера, выданное в установленном законодательством порядке, и оказывающий от имени этой риэлтерской организации все риэлтерские услуги;
• агент по операциям с недвижимостью – работник риэлтерской организации, не имеющий свидетельства об аттестации риэлтера, оказывающий от имени этой риэлтерской организации отдельные риэлтерские услуги, перечень которых определен в Правилах (пункт 2 Правил).

3. Под риэлтерской деятельностью понимается посредническая деятельность коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в том числе долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них (за исключением организации и проведения аукционов и конкурсов), в том числе:

• консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости;
• представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости;
• подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости;
• организация и проведение согласования условий предстоящей сделки;
• помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Риэлтерскими услугами являются услуги, составляющие риэлтерскую деятельность.

4. Объективная сторона правонарушения выражается в неисполнении или ненадлежащем исполнении риэлтерской организацией или ее должностным лицом правил осуществления риэлтерской деятельности.

Правила налагают на риэлтерскую организацию и ее должностных лиц определенные обязанности, подлежащие надлежащему исполнению. В случае неисполнения таких обязанностей либо ненадлежащего их исполнения риэлтерская организация и (или) ее должностные лица подлежат ответственности в соответствии со статьей 12.36 КоАП.

5. Правила предусматривают обязанности риэлтерской организации и ее должностных лиц совершить определенные действия либо не совершать определенные действия. Такие обязанности можно разделить на следующие группы:

1. обязанности, вытекающие из требований, предъявляемых к риэлтерской организации, и предусмотренные пунктами 3 – 10 Правил;
2. обязанности, вытекающие из требований, предъявляемых к отношениям риэлтерской организации с потребителями, и предусмотренные пунктами 11 – 22 Правил;
3. обязанности, вытекающие из требований, предъявляемых к договору на оказание риэлтерских услуг, и предусмотренные пунктами 23 – 30 Правил;
4. обязанности, вытекающие из требований, предъявляемых к конфиденциальности информации, полученной риэлтерской организацией, и предусмотренные пунктами 31 – 36 Правил;
5. обязанности, вытекающие из требований, предъявляемых к порядку оказания риэлтерских услуг, и предусмотренные пунктами 37 – 45 Правил.

6. Первую группу составляют следующие обязанности:

• размещать в удобном для обозрения и доступном для граждан месте определенные документы (лицензия, свидетельства об аттестации риэлтеров, договор обязательного страхования ответственности и др.) (пункт 3 Правил);
• иметь необходимые документы, кассовое оборудование для приема наличных денежных средств, соответствующее помещение, базу данных объектов недвижимости (пункт 4 Правил);
• иметь соответствующий штат риэлтеров и агентов по операциям с недвижимостью (пункт 5 Правил);
• специалисты по риэлтерской деятельности не имеют права работать на основе гражданско-правовых и (или) трудовых договоров в других риэлтерских организациях (пункт 5-1 Правил);
• обеспечить каждого специалиста по риэлтерской деятельности идентификационной пластиковой карточкой; не допускать оказания риэлтерских услуг специалистами без наличия идентификационной пластиковой карточки (пункт 6 Правил);
• не допускать к работе в качестве риэлтера в риэлтерской организации физическое лицо, не имеющее свидетельства об аттестации риэлтера, выдаваемого Министерством юстиции Республики Беларусь (пункт 7 Правил);
• агенты по операциям с недвижимостью вправе оказывать от имени риэлтерской организации риэлтерские услуги, только указанные в пункте 8 Правил;
• не препятствовать в проведении проверок, получении доступа к информационным системам и базам данных; представлять необходимые для проведения проверок документы, достоверную информацию; незамедлительно информировать о ставших известными при осуществлении риэлтерской деятельности фактах о намерении и совершении заведомо незаконных и нарушающих права граждан сделок; представлять отчетную информацию о своей деятельности (пункт 9 Правил);
• осуществлять риэлтерскую деятельность при оказании риэлтерских услуг, а также во взаимоотношениях с потребителями, государственными органами, иными организациями и коллегами, в соответствии и на основании Правил профессиональной этики специалиста по риэлтерской деятельности, утвержденных постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 01.06.2009 N 42 “О некоторых мерах по совершенствованию риэлтерской деятельности в Республике Беларусь” (пункт 10 Правил).

7. Вторую группу составляют следующие обязанности:

• не осуществлять риэлтерскую деятельность по сделке с недвижимостью, в отношении которой риэлтерская организация либо ее работники имеют заинтересованность (пункт 12 Правил);
• при возникновении обстоятельств, при которых риэлтерская организация не вправе осуществлять риэлтерскую деятельность, в течение трех дней с момента, когда ей стало известно об этих обстоятельствах, письменно уведомить о них потребителя и расторгнуть договор на оказание риэлтерских услуг (пункт 13 Правил);
• если после заключения договора на оказание риэлтерских услуг выявятся обстоятельства, препятствующие его исполнению, которые не зависят от риэлтерской организации, в течение одного дня поставить в известность об этом потребителя (пункт 14 Правил);
• не заключать договор на оказание риэлтерских услуг, если его исполнение будет препятствовать исполнению другого, ранее заключенного договора по одному и тому же объекту недвижимости (пункт 15 Правил);
• представлять по требованию потребителя лицензию, договор обязательного страхования и др. документы; обеспечить потребителя необходимой информацией и выполнять иные действия в интересах потребителя (пункт 16 Правил);
• не назначать в сделке цену объекта недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом (пункт 19 Правил);
• рекламировать иную, кроме своей, деятельность и размещать информацию об объекте недвижимости только с согласия потребителя (пункт 20 Правил);
• после заключения договора на оказание риэлтерских услуг с потребителем, который является приобретателем прав на объект недвижимости, на срок, указанный в этом договоре, прекратить рекламу объекта и не предпринимать действий, направленных на его приобретение другими потребителями (пункт 21 Правил);
• в случае расторжения либо истечения срока действия договора на оказание риэлтерских услуг не позднее одного дня с момента предъявления соответствующего требования и оплаты оказанных услуг согласно договору возвратить потребителю представленные им документы (пункт 22 Правил).

8. Третью группу составляют следующие обязанности:

• оказывать риэлтерские услуги потребителям только на основании договора на оказание риэлтерских услуг (пункт 23 Правил);
• оформлять договор на оказание риэлтерских услуг с соблюдением требований, предусмотренных пунктами 24 – 30 Правил.

9. Четвертую группу составляют следующие обязанности:

• обеспечивать конфиденциальность (т.е. неразглашение и неиспользование в личных целях или в интересах третьей стороны) информации, полученной в процессе предоставления риэлтерских услуг потребителю, в т.ч. и после завершения отношений между риэлтерской организацией и потребителем (пункт 31 Правил);
• обеспечивать сохранность документов потребителя, исключив к ним доступ посторонних лиц; осуществлять консультирование потребителя, проводить с ним переговоры при условии отсутствия посторонних лиц (пункт 35 Правил);
• хранить документы потребителя в сейфе или ином месте, исключающем доступ посторонних лиц; обеспечить доступ к ним только специалистов по риэлтерской деятельности для выполнения работы в соответствии с их должностными обязанностями (пункт 36 Правил).

10. Пятую группу составляют следующие обязанности:

• предоставлять потребителю достоверную информацию о спросе и предложении на объекты недвижимости, цене на них (пункт 37 Правил);
• обеспечивать в течение оговоренного в договоре срока занесение пожеланий (заявки) потребителя в базу данных объектов недвижимости (пункт 38 Правил);
• при предложении потребителю объектов недвижимости предъявлять ему описание, необходимое для получения наиболее полного представления об объекте недвижимости; предоставлять потребителю возможность оперативного выбора объектов недвижимости в соответствии с его пожеланиями (заявкой) из базы данных объектов недвижимости (пункт 39 Правил);
• при осмотре объектов недвижимости предупредить потребителя о наличии недостатков в объекте недвижимости, если таковые имеются и о них стало известно риэлтерской организации (пункт 40 Правил);
• осуществлять сбор необходимых документов и обеспечение государственной регистрации и нотариального удостоверения сделки в срок, определенный договором на оказание риэлтерских услуг (пункт 42 Правил);
• препятствовать удостоверению и государственной регистрации сделки, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательством (пункт 45 Правил).

11. Субъектами правонарушения являются: должностные лица риэлтерской организации (руководитель, риэлтер, агент по операциям с недвижимостью); юридические лица (риэлтерские организации).

Санкция: на должностное лицо – штраф в размере от десяти до тридцати базовых величин; на юридическое лицо – штраф в размере от тридцати до ста базовых величин.

12. Протоколы об административных правонарушениях имеют право составлять уполномоченные должностные лица: органов Комитета государственного контроля Республики Беларусь; органов Министерства юстиции Республики Беларусь (в отношении должностных лиц).

Дела об административных правонарушениях рассматривают: органы Комитета государственного контроля Республики Беларусь; органы Министерства юстиции Республики Беларусь.