В соответствии со статьей 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З “Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь” строительная деятельность (строительство) – деятельность по возведению, реконструкции, ремонту, реставрации, благоустройству объекта, сносу, консервации не завершенного строительством объекта, включающая выполнение организационно-технических мероприятий, подготовку разрешительной и проектной документации, выполнение строительно-монтажных, пусконаладочных работ.
Строительство (включая капитальный ремонт, реконструкция и т.д.) объектов может осуществляться путем привлечения подрядчика для строительства объектов, может осуществляться собственными силами (хозяйственным способом), в ином порядке, не запрещенном законодательством. На практике встречаются случаи, когда заключается договор простого товарищества, в том числе предусматривающий проведение капитального ремонта или реконструкции зданий для последующего использования.
Рассмотрим ситуацию, когда между физическими лицами, индивидуальными предпринимателями и общественной организацией заключается договор простого товарищества с целью восстановления (ремонта, реконструкции) объектов недвижимости социально-культурного назначения с некоммерческой целью. Одним из товарищей в качестве вклада передается имущество с соответствующей регистрацией перехода права собственности. Вклады других участников – денежные средства и профессиональные знания. При прекращении действия договора каждая из сторон будет иметь право на долю в общем имуществе, состоявшем в основном из восстановленных зданий. То есть товарищи предполагают получить отдельные изолированные нежилые помещения в собственность по заранее определенной договоренности. Закономерным в указанном случае будет вопрос о том, какими документами должно оформляться выделение доли участника для государственной регистрации права собственности в установленном порядке и получения технического паспорта.
В главе 54 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) определен порядок заключения договора простого товарищества. Так, согласно статье 911 ГК по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей законодательству цели. При этом сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
В соответствии со статьей 912 ГК вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Оценка стоимости неденежного вклада товарища производится по соглашению между товарищами.
Внесенное товарищами имущество, как это предусмотрено статьей 913 ГК, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности доходы признаются их общей долевой собственностью, поскольку иное не установлено законодательством или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства, а имущество, которым они обладали по иным основаниям, отличным от права собственности (на праве хозяйственного владения, оперативного управления, по договору аренды, по договору безвозмездного пользования имуществом и т.п.), используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.
Статьей 920 ГК определены случаи, вследствие которых договор простого товарищества может быть прекращен, а именно:
- признание кого-либо из товарищей безвестно отсутствующим, недееспособным или ограниченно дееспособным, если договором простого товарищества или последующим соглашением не предусмотрено сохранение договора в отношениях между остальными товарищами;
- объявление кого-либо из товарищей экономически несостоятельным (банкротом), за изъятием, указанным в подпункте 1 пункта 1 статьи 920 ГК;
- смерть товарища (объявление его умершим) или ликвидация либо реорганизация участвующего в договоре простого товарищества юридического лица, если договором простого товарищества или последующим соглашением не предусмотрено сохранение договора в отношениях между остальными товарищами либо замещение умершего товарища (реорганизованного юридического лица) его наследниками (правопреемниками);
- отказ кого-либо из товарищей от дальнейшего участия в бессрочном договоре простого товарищества, за изъятием, указанным в подпункте 1 пункта 1 статьи 920 пункта;
- расторжение договора простого товарищества, заключенного с указанием срока, по требованию одного из товарищей в отношениях между ним и остальными товарищами, за изъятием, указанным в подпункте 1 пункта 1 статьи 920 пункта;
- истечение срока договора простого товарищества;
- выдел доли товарища по требованию его кредитора, за изъятием, указанным в подпункте 1 пункта 1 статьи 920 пункта.
При этом раздел имущества, находившегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном статьей 255 ГК, согласно пункту 1 которой имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
В случае недостижения участниками долевой собственности соглашения о способах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Таким образом, выдел имущества может быть осуществлен в соответствии с условиями договора простого товарищества либо соглашением сторон. Следует отметить, что в данном случае также необходимо будет решать вопрос о выделении земельного участка для обслуживания части здания.
Справочно. В соответствии с пунктом 17.2 главы 17 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156 “Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 февраля 2009 г. N 193 и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь” для государственной регистрации необходимо представить в том числе документы, являющиеся основанием для государственной регистрации перехода права на капитальное строение, незавершенное, законсервированное капитальное строение, изолированное помещение или машино-место, – в случае государственной регистрации перехода права постоянного или временного пользования земельным участком в связи с переходом права на капитальное строение, незавершенное законсервированное капитальное строение, изолированное помещение или машино-место, если при этом не изменяются целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и границы.