Порядок и основания предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда

1. Законодательство, регулирующее жилищные отношения

Законодательство, регулирующее жилищные отношения, весьма обширно и состоит из ряда законодательных актов, постановлений Правительства Республики Беларусь, актов министерств, ведомств Республики Беларусь, местных исполнительных и распорядительных органов, таких как:

• Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее — ЖК);
• Закон Республики Беларусь от 16.04.1992 N 1593-XII «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» (далее — Закон N 1593-XII);
• Указ Президента Республики Беларусь от 29.11.2005 N 565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений» (далее — Указ N 565);
• Указ Президента Республики Беларусь от 19.03.2007 N 128 «О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда» (далее — Указ N 128);
• Указ Президента Республики Беларусь от 19.05.1999 N 286 «О создании специального служебного жилищного фонда» (далее — Указ N 286);
• Указ Президента Республики Беларусь от 08.11.2011 N 512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда»;
• постановление Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1999 N 1437 «Об утверждении Положения об общежитиях и Типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии» (далее — постановление N 1437);
• постановление Совета Министров Республики Беларусь от 24.09.2008 N 1408 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 3 июня 2008 г. N 292» (далее — постановление N 1408);
• постановление Совета Министров Республики Беларусь от 27.12.2011 N 1739 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 8 ноября 2011 г. N 512» (далее — постановление N 1739);
• постановление Совета Министров Республики Беларусь от 31.05.2007 N 732 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 19 марта 2007 г. N 128» (далее — постановление N 732);
• постановление Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 27.12.2010 N 28 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 октября 2010 г. N 552»;
• другие нормативные правовые акты.

В настоящее время Палатой представителей Национального собрания Республики Беларусь принят и находится на стадии одобрения Советом Республики Национального собрания Республики Беларусь и подписания Президентом Республики Беларусь новый Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее — новый Кодекс). Помимо норм действующего законодательства некоторые нормы нового Кодекса также рассмотрены в представленной статье.

2. Состав жилищного фонда

Все жилые помещения в Республике Беларусь образуют жилищный фонд страны, который по различным критериям делится на части, каждая из которых, в свою очередь, именуется соответствующим фондом.

По форме собственности жилищный фонд Республики Беларусь также как и в действующем ЖК будет подразделяться на государственный жилищный фонд и частный жилищный фонд (ст. 10 нового Кодекса).

Частный жилищный фонд состоит и будет состоять из жилищного фонда граждан и жилищного фонда, находящегося в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности.

В свою очередь государственный жилищный фонд будет включать:

• жилые помещения, находящиеся в собственности административно-территориальных единиц, — так называемый коммунальный жилищный фонд;
• жилые помещения, находящиеся в собственности Республики Беларусь, — республиканский жилищный фонд.

К государственному жилищному фонду будут относиться жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов и других государственных организаций, в том числе:

• жилые помещения социального пользования;
• служебные жилые помещения;
• жилые помещения специального служебного жилищного фонда;
• специальные жилые помещения;
• жилые помещения в общежитиях;
• жилые помещения коммерческого использования;
• другие жилые помещения.

Другие жилые помещения — освобождаемые жилые помещения и не отнесенные к вышеперечисленным видам жилых помещений, а также жилые помещения государственного жилищного фонда, не приватизированные гражданами.

Согласно пункту 7 статьи 10 нового Кодекса в состав жилищного фонда не будут включаться: дачные и садовые дома; номера в санаториях, профилакториях, домах отдыха, кемпингах, гостиницах; помещения, предназначенные для проживания, но не завершенные строительством; передвижные объекты (вагоны, палатки и т.п.); самовольно построенные объекты независимо от факта их использования для проживания; помещения исправительных учреждений, арестных домов, мест содержания под стражей и иные подобные помещения.

3. Предоставление жилых помещений государственного жилищного фонда

Рассмотрим порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда каждого вида.

3.1. Жилые помещения социального пользования

Жилым помещением социального пользования является жилое помещение типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам на условиях договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда.

Жилое помещение социального пользования государственного жилищного фонда предназначается для проживания граждан, имеющих право на получение таких жилых помещений, а также членов их семей (как правило, совместно проживающим супруге (супругу), их несовершеннолетним и совершеннолетним нетрудоспособным детям и нетрудоспособным родителям).

Категории граждан, имеющих право на получение жилых помещений социального пользования, определены в п. 62 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом N 565 (далее — Положение).

В состав жилых помещений социального пользования (как республиканского, так и коммунального жилищного фонда) включаются и исключаются из их состава жилые помещения государственного жилищного фонда по решению местного исполнительного и распорядительного органа на основании представления иного государственного органа или другой государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда.

Заселенные жилые помещения социального пользования государственного жилищного фонда не подлежат исключению из состава жилых помещений социального пользования.

Порядок предоставления жилых помещений социального пользования определен в п. 39 Положения:

в жилых домах республиканского жилищного фонда — по совместному решению администрации государственного органа или другой государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения, и профсоюзного комитета, принятому при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при ее наличии), с последующим сообщением о принятом решении в местный исполнительный и распорядительный орган по месту нахождения предоставляемого жилого помещения государственного жилищного фонда;

в жилых домах коммунального жилищного фонда — по решению местного исполнительного и распорядительного органа, принятому при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, или по совместному решению администрации государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находятся жилые помещения, и профсоюзного комитета, принятому при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при ее наличии).

Типовой договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.03.2006 N 371 «Об утверждении типовых договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда» (далее — постановление N 371).

Жилые помещения социального пользования государственного жилищного фонда не подлежат приватизации, обмену, разделу и сдаче по договору поднайма.

3.2. Служебные жилые помещения

Служебным жилым помещением государственного жилищного фонда является жилое помещение, предназначенное для проживания граждан на период сохранения трудовых (служебных) отношений и предоставляемое им на условиях договора найма служебного жилого помещения.

Категории граждан, имеющих право на получение служебных жилых помещений, определены Указом N 128.

Порядок включения в состав и исключения из состава служебных жилых помещений следующий:

— незаселенные жилые помещения республиканского (кроме нижеуказанных) и коммунального жилищного фонда включаются в состав служебных жилых помещений и исключаются из состава служебных жилых помещений соответственно по решению Президента Республики Беларусь, соответствующего местного исполнительного и распорядительного органа на основании представления государственного органа, иной государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда;

— незаселенные жилые помещения республиканского жилищного фонда, находящиеся на праве хозяйственного ведения или оперативного управления государственного органа, иной государственной организации, расположенные в сельских населенных пунктах, включаются в состав и исключаются из состава служебных жилых помещений по решению местного исполнительного и распорядительного органа на основании ходатайства государственного органа, иной государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда;

— незаселенные жилые помещения республиканского жилищного фонда, предназначенные для заселения гражданами в соответствии с пунктом 4 Указа N 128 (судьи и прокурорские работники; военнослужащие <1>; работники Государственной инспекции охраны животного и растительного мира при Президенте Республики Беларусь, являющиеся государственными служащими; лица, претендующие на получение жилых помещений государственного жилищного фонда, построенных за счет средств республиканского бюджета, направляемых на преодоление последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС), включаются в состав служебных жилых помещений по решению местного исполнительного и распорядительного органа на основании ходатайства государственного органа, иной государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда, а исключаются из состава служебных жилых помещений по решению Президента Республики Беларусь.

<1> В данном случае под военнослужащими понимаются военнослужащие, лица рядового и начальствующего состава Следственного комитета Республики Беларусь, органов внутренних дел, органов финансовых расследований Комитета государственного контроля Республики Беларусь, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям (за исключением военнослужащих срочной военной службы и курсантов военных учебных заведений, курсантов и слушателей дневной формы обучения учебных заведений органов внутренних дел, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям).

Заселенные служебные жилые помещения не подлежат исключению из состава служебных жилых помещений государственного жилищного фонда, за исключением случаев:

• передачи служебных жилых помещений в порядке исключения в собственность граждан по решению Президента Республики Беларусь;
• исключения из состава служебных жилых помещений по решению местного исполнительного и распорядительного органа до заключения договора перевода долга на граждан по льготным кредитам, предоставленным сельскохозяйственным организациям государственной формы собственности, иным государственным организациям, имеющим филиалы либо иные обособленные подразделения, осуществляющие предпринимательскую деятельность по производству сельскохозяйственной продукции, у которых выручка от ее реализации составляет не менее 50 процентов общей суммы выручки каждого из этих филиалов либо иных обособленных подразделений, на строительство (реконструкцию) или приобретение служебных жилых помещений государственного жилищного фонда;
• предусмотренных иными законодательными актами.

Порядок предоставления служебных жилых помещений также различен.

Так, в соответствии с п. 1 Указа N 128 служебные жилые помещения государственного жилищного фонда могут быть предоставлены на период сохранения трудовых (служебных) отношений с государственным органом или иной государственной организацией в индивидуальном порядке:

— Президентом Республики Беларусь — лицам, должности которых включены в кадровый реестр Главы государства Республики Беларусь, не имеющим права на получение служебного жилого помещения специального жилищного фонда (подп. 1.1 п. 1 Указа N 128). При этом предложения о предоставлении в индивидуальном порядке служебных жилых помещений вносятся на рассмотрение Президента Республики Беларусь в порядке, предусмотренном Указом Президента Республики Беларусь от 23.06.1998 N 327 «Об утверждении Положения о порядке рассмотрения Президентом Республики Беларусь проектов правовых актов» (далее — Указ N 327);

— государственными органами <2>, в хозяйственном ведении (оперативном управлении) которых либо подчиненных им (входящих в их состав) государственных организаций находятся служебные жилые помещения государственного жилищного фонда, по согласованию с Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь — другим категориям работников при наличии одного из следующих оснований:

• прибытие молодых специалистов, получивших образование за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, на работу по распределению, направленных на работу в соответствии с договором о целевой подготовке специалиста;
• наем работников организациями, расположенными на территориях с уровнем радиоактивного загрязнения свыше 5 Ки/кв.км и приравненных к ним территориях;
• переезд из другого населенного пункта при назначении на должность, переводе работника от одного нанимателя к другому в связи с обоснованными производственными, организационными или экономическими причинами при условии, что из числа работников в данном населенном пункте для занятия вакансии нет равноценной замены.

<2> Под государственными органами понимаются Национальный банк Республики Беларусь, Администрация Президента Республики Беларусь, Управление делами Президента Республики Беларусь, Национальная академия наук Беларуси, другие государственные органы и иные государственные организации, подчиненные и (или) подотчетные Президенту Республики Беларусь, республиканские органы государственного управления и иные государственные организации, подчиненные Правительству Республики Беларусь, облисполкомы, Минский горисполком.

Порядок согласования и внесения в облисполкомы ходатайств и мотивированных предложений о предоставлении гражданам служебных жилых помещений государственного жилищного фонда определен Положением о порядке принятия решений о предоставлении служебных жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденным постановлением N 732.

Кроме того, служебные жилые помещения могут быть предоставлены райисполкомами по согласованию с облисполкомами гражданам, проживающим в сельской местности и работающим в организациях сельского хозяйства, в иных организациях, обслуживающих эту отрасль, а также работающим в санаториях, реабилитационных центрах, расположенных в сельской местности.

Одновременно п. 2 Указа N 128 регламентировано исключительное право предоставления служебных жилых помещений государственного жилищного фонда без учета вышеуказанных оснований другим лицам в индивидуальном порядке по решениям Совета Министров Республики Беларусь на основании мотивированных предложений заинтересованных государственных органов, иных государственных организаций или подчиненных им государственных организаций, а также на основании мотивированных предложений иных государственных организаций, внесенных в облисполкомы и Минский горисполком, нуждающихся в привлечении конкретного работника.

При этом должны учитываться квалификация работника, его деловые и профессиональные качества, наличие опыта, а также экономические, производственные или организационные причины привлечения к работе либо сохранения конкретного работника.

Предложения о предоставлении служебных жилых помещений государственного жилищного фонда в индивидуальном порядке вносятся на рассмотрение Совета Министров Республики Беларусь в порядке, установленном для внесения проектов правовых актов.

Без учета вышеназванных оснований, определенных в п. 1 Указа N 128 (направление молодых специалистов, наем работников в организации, расположенные на радиоактивных территориях; переезд из другого населенного пункта при назначении на должность, переводе и исключительный порядок предоставления служебных жилых помещений), служебные жилые помещения предоставляются следующим категориям граждан:

1) судьям и прокурорским работникам (подп. 4.1 п. 4 Указа N 128);

2) военнослужащим (подп. 4.2 п. 4 Указа N 128);

3) по договору найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда (из числа жилых помещений государственного жилищного фонда, построенных за счет средств республиканского бюджета, направляемых на преодоление последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС) состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий:

— молодым специалистам, прибывшим по распределению, направленным на работу в соответствии с договором о целевой подготовке специалиста, или специалистам, прибывшим по направлению государственных органов и других государственных организаций на работу в организации, расположенные:

• на территориях с уровнем радиоактивного загрязнения свыше 5 Ки/кв.км и приравненных к ним территориях;
• в населенных пунктах, выведенных из зоны последующего отселения и зоны с правом на отселение (в жилых домах, построенных до вывода населенных пунктов из указанных зон);

— научным работникам, направляемым на работу в научные учреждения г. Гомеля, занимающимся научными проблемами преодоления последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС;

— работникам учреждения «Полесский государственный радиационно-экологический заповедник»;

4) работникам Государственной инспекции охраны животного и растительного мира при Президенте Республики Беларусь, являющимся государственными служащими.

Типовой договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда утвержден постановлением N 371.

Служебные жилые помещения государственного жилищного фонда не подлежат приватизации, обмену, разделу и сдаче по договору поднайма, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Так, например, особый порядок передачи в собственность гражданам служебных жилых помещений определен в п. 8 Указа N 128: служебные жилые помещения государственного жилищного фонда, предоставленные в установленном порядке до вступления в силу Указа N 565 (вступил в силу 08.04.2006), передаются по письменным заявлениям в собственность на возмездной основе в соответствии с Законом N 1593-XII с учетом установленных Указом N 128 особенностей отдельным категориям лиц.

3.3. Жилые помещения специального служебного жилищного фонда

Жилые помещения специального служебного жилищного фонда предоставляются государственным служащим, занимающим должности в соответствии с перечнем должностей, дающих право на получение таких жилых помещений, в целях обеспечения надлежащих условий для выполнения ими служебных обязанностей, обеспечения их безопасности и (или) охраны государственных секретов, а также помощникам Президента Республики Беларусь — главным инспекторам по областям для проживания во время нахождения в служебных командировках.

Жилые помещения республиканского и областных специальных служебных жилищных фондов включаются в число служебных и предоставляются по решению Президента Республики Беларусь, а жилые помещения районных специальных служебных жилищных фондов включаются в число служебных и предоставляются по решению соответствующих облисполкомов.

Незаселенные жилые помещения специального служебного жилищного фонда могут быть исключены из числа специальных служебных жилых помещений в исключительных случаях по решению Президента Республики Беларусь. Предложения об исключении незаселенных жилых помещений специального служебного жилищного фонда из числа специальных служебных жилых помещений вносятся на рассмотрение Президента Республики Беларусь в порядке, предусмотренном Указом N 327.

Перечень должностей, дающих право на получение жилых помещений специального служебного жилищного фонда, утвержден Указом N 286.

Положение о специальном служебном жилищном фонде утверждено Указом Президента Республики Беларусь от 16.12.2002 N 610 «О внесении изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 19 мая 1999 г. N 286 и утверждении Положения о специальном служебном жилищном фонде».

Типовой договор найма жилого помещения и пользования имуществом в специальном служебном жилищном фонде утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.03.2003 N 318 (далее — постановление N 318).

Жилые помещения специального служебного жилищного фонда не подлежат приватизации, обмену, разделу, бронированию и сдаче в поднаем.

3.4. Специальные жилые помещения

Специальные жилые помещения государственного жилищного фонда предназначаются для постоянного или временного проживания отдельных категорий граждан при наличии у них оснований для проживания в специальном жилом помещении.

К специальным жилым помещениям государственного жилищного фонда относятся жилые помещения:

• в стационарных учреждениях социального обслуживания (домах-интернатах для престарелых и инвалидов, домах-интернатах для детей-инвалидов, специальных домах для ветеранов, престарелых и инвалидов);
• в детских домах семейного типа;
• в детских интернатных учреждениях;
• в административных и общественных зданиях органов государственной безопасности, а также находящиеся в оперативном управлении государственного учреждения «Санаторий «Лесное» Комитета государственной безопасности Республики Беларусь»;
• маневренного фонда;
• предназначенные для временного отселения граждан в безопасные районы в связи с введением военного либо чрезвычайного положения;
• предназначенные для временного проживания иностранных граждан и лиц без гражданства, которым предоставлены статус беженца или дополнительная либо временная защита в Республике Беларусь;
• расположенные на закрытых территориях;
• предназначенные для проживания военнослужащих органов пограничной службы, проходящих военную службу в подразделениях, непосредственно охраняющих Государственную границу Республики Беларусь, расположенных вне закрытых территорий (пограничных комендатур, отделов пограничной службы (береговой охраны), застав, постов, отделений пограничного контроля);
• расположенные на территории иностранных государств и на территории Республики Беларусь и предназначенные для проживания работников организаций, подчиненных Управлению делами Президента Республики Беларусь;
• расположенные на территории иностранных государств и предназначенные для проживания работников дипломатических представительств и консульских учреждений Республики Беларусь;
• расположенные на территории Республики Беларусь и предназначенные для проживания сотрудников дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств и органов международных организаций и межгосударственных образований, аккредитованных в Республике Беларусь.

К категории специальных жилых помещений законодательными актами могут быть отнесены и иные жилые помещения.

Незаселенные жилые помещения государственного жилищного фонда включаются в состав и исключаются из состава специальных жилых помещений по решению местного исполнительного и распорядительного органа на основании ходатайства государственного органа, иной государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения.

По общему правилу специальные жилые помещения государственного жилищного фонда предоставляются по решению местного исполнительного и распорядительного органа, принимаемому при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

Особый порядок предоставления определен для жилых помещений специального жилищного фонда. Таким образом, специальные жилые помещения государственного жилищного фонда:

• в стационарных учреждениях социального обслуживания (домах-интернатах для престарелых и инвалидов, в том числе психоневрологических, домах-интернатах для детей-инвалидов, специальных домах для ветеранов, престарелых и инвалидов, детских домах семейного типа, детских интернатных учреждениях) — предоставляются по решению местного исполнительного и распорядительного органа, принимаемому при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь;
• расположенные на закрытых территориях — предоставляются гражданам государственными органами или государственными организациями, в ведении которых находятся закрытые территории;
• расположенные на территории иностранных государств и предназначенные для проживания работников дипломатических представительств и консульских учреждений Республики Беларусь — предоставляются указанным работникам Министерством иностранных дел Республики Беларусь в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь;
• предназначенные для проживания военнослужащих органов пограничной службы, проходящих военную службу в подразделениях, непосредственно охраняющих Государственную границу Республики Беларусь, расположенные вне закрытых территорий (пограничных комендатур, застав, постов, отделений пограничного контроля) — предоставляются этим военнослужащим Государственным пограничным комитетом Республики Беларусь в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь;
• предназначенные для проживания работников организаций, подчиненных Управлению делами Президента Республики Беларусь, в том числе работников организаций, подчиненных или входящих в состав этих организаций — предоставляются указанным работникам Управлением делами Президента Республики Беларусь в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь;
• в административных и общественных зданиях органов государственной безопасности, а также находящиеся в оперативном управлении государственного учреждения «Санаторий «Лесное» Комитета государственной безопасности Республики Беларусь» — предоставляются органами государственной безопасности и государственным учреждением «Санаторий «Лесное» Комитета государственной безопасности Республики Беларусь» военнослужащим, рабочим и служащим указанных органов и учреждения в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

Порядок отнесения жилых помещений государственного жилищного фонда к специальным жилым помещениям, особенности и основания предоставления специальных жилых помещений, отнесенных к определенной категории специальных жилых помещений, владения и пользования ими, основные права и обязанности сторон по договору найма специального жилого помещения государственного жилищного фонда определены постановлением N 1408.

Постановлением N 1408 утвержден типовой договор найма специального жилого помещения государственного жилищного фонда.

Специальные жилые помещения государственного жилищного фонда не подлежат приватизации, обмену, разделу и сдаче по договору поднайма.

3.5. Жилые помещения в общежитиях

Жилым помещением в общежитии является жилое помещение либо его часть, предоставляемые гражданам на условиях договора найма жилого помещения в общежитии.

Под общежитие выделяется жилой дом (его часть), специально построенный или переоборудованный для проживания граждан на период их работы (службы), учебы. Переоборудование жилых домов под общежития производится с разрешения местного исполнительного и распорядительного органа.

Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам по совместному решению администрации организации и профсоюзного комитета (при его наличии), принятому при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при ее наличии), в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет желающих получить жилое помещение в общежитии, на время работы (службы, учебы) в данной организации.

Для отдельных категорий граждан установлено внеочередное и первоочередное право на предоставление жилых помещений в общежитиях (пункты 81-1 и 81-2 Положения).

Положение об общежитиях и Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии утверждены постановлением N 1437.

Жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитии не подлежат приватизации, обмену, разделу и сдаче по договору поднайма.

3.6. Жилые помещения коммерческого использования

Под жилым помещением коммерческого использования понимается жилое помещение государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам на условиях договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда.

Включение жилых помещений государственного жилищного фонда в состав жилых помещений коммерческого использования и их исключение из данного состава осуществляются по решению местного исполнительного и распорядительного органа либо организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находятся жилые помещения.

Решение о предоставлении жилого помещения коммерческого использования принимается:

• в отношении жилых помещений коммунального жилищного фонда — местными исполнительными и распорядительными органами;
• в отношении жилых помещений республиканского жилищного фонда — другими государственными органами и иными государственными организациями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда.

Порядок предоставления гражданам жилых помещений коммерческого использования может быть определен решениями облисполкомов, Минского горисполкома, локальными нормативными правовыми актами организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения.

Типовой договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда утвержден постановлением N 1739.

Жилые помещения коммерческого использования не подлежат приватизации, обмену, разделу, продаже, сдаче по договору поднайма.

3.7. Другие жилые помещения

К другим жилым помещениям относятся освобождаемые жилые помещения и не отнесенные к вышеперечисленным видам жилых помещений, а также жилые помещения государственного жилищного фонда, не приватизированные гражданами.

Согласно статье 4 ЖК право принятия решения о предоставлении жилых помещений государственного жилищного фонда в случаях, предусмотренных ЖК и иными законодательными актами (то есть без отнесения к какому-либо виду жилых помещений государственного жилищного фонда), относится к исключительной компетенции Президента Республики Беларусь.

Так, жилые помещения государственного жилищного фонда, построенные за счет средств республиканского бюджета, направляемых на преодоление последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС, предоставляются по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда:

— гражданам, постоянно (преимущественно) проживающим в зоне последующего отселения в жилых помещениях государственного жилищного фонда либо в жилых помещениях, находящихся в собственности организаций негосударственной формы собственности;

— гражданам, проживавшим до 1 января 1990 г. и выехавшим из зоны первоочередного отселения и зоны последующего отселения, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий на протяжении всего периода после их выезда из указанных зон.

Жилые помещения государственного жилищного фонда, построенные за счет средств республиканского бюджета, направляемых на преодоление последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС, предоставляются гражданам по решению районных, городских, районных в городах исполнительных и распорядительных органов.

Облисполкомы, Минский горисполком согласовывают с Департаментом по ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС Министерства по чрезвычайным ситуациям Республики Беларусь представленные районными, городскими, районными в городах исполнительными и распорядительными органами списки граждан, которым предоставляются жилые помещения государственного жилищного фонда, построенные за счет средств республиканского бюджета, направляемых на преодоление последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС (с обязательным представлением учетных дел).

Кроме того, жилые помещения государственного жилищного фонда без отнесения к какому-либо виду предоставляются в следующих случаях:

— при сносе жилых помещений государственного жилищного фонда или переводе их в нежилые (пункты 52, 53 Положения);

— при выселении из жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии или грозящих обвалом;

— при выселении нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда и проживающих совместно с ним членов его семьи, имеющих без уважительных причин шестимесячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением;

— при выселении лиц, обязанных возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении, в соответствии с нормами Декрета Президента Республики Беларусь от 24.11.2006 N 18 «О дополнительных мерах по государственной защите детей в неблагополучных семьях».

4. Договор найма жилого помещения

Согласно статье 23 нового Кодекса основаниями для возникновения права владения и пользования жилым помещением будут являться:

• право собственности;
• членство в организации застройщиков;
• договор найма или поднайма жилого помещения;
• завещательный отказ;
• договор пожизненного содержания с иждивением;
• письменное соглашение о признании членом семьи;
• иные основания, предусмотренные новым Кодексом и иными законодательными актами.

При этом в действующем ЖК в статье 26 закреплены только основания возникновения права пользования жилыми помещениями, включающие договор найма или поднайма жилого помещения, право собственности, завещательный отказ и другие основания, не запрещенные законами Республики Беларусь.

Таким образом, договор найма жилого помещения является и будет являться одним из оснований возникновения права владения и пользования жилым помещением государственного жилищного фонда.

Согласно статье 49 нового Кодекса договор найма жилого помещения — соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

При этом наймодателем смогут выступать как непосредственно собственник жилого помещения, так и гражданин или организация, не являющиеся собственниками жилого помещения, которым законодательными актами или собственником жилого помещения предоставлены соответствующие полномочия.

Нанимателем жилого помещения сможет быть только гражданин.

Предметом договора найма жилого помещения смогут быть жилой дом, квартира, жилая комната.

Часть жилой комнаты сможет быть предметом договора найма жилого помещения частного жилищного фонда или договора найма жилого помещения в общежитии.

Жилое помещение, расположенное в здании, подлежащем сносу либо капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой, а также в подвале или полуподвале, не сможет являться предметом договора найма жилого помещения.

В действующем ЖК понятие договора найма жилого помещения приведено в статье 27.

5. Требования к содержанию договора найма

В ст. 50 нового Кодекса определены существенные условия договора найма жилого помещения. К ним относятся:

• предмет договора найма жилого помещения;
• срок действия договора найма жилого помещения — для договоров найма жилых помещений, заключенных на определенный срок;
• размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;
• срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги — в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги.

Кроме того, новым Кодексом определены требования, предъявляемые к договорам найма, заключаемым с отдельными категориями граждан. Так, например, инвалидам по их письменной просьбе жилые помещения должны предоставляться вблизи места их работы, места жительства их родственников, места нахождения организаций, занимающихся реабилитацией инвалидов.

Без соблюдения вышеуказанных требований жилые помещения смогут быть предоставлены по договорам найма жилых помещений инвалидам при условии их письменного согласия.

Гражданам, достигшим шестидесятилетнего возраста, инвалидам, а также семьям, в составе которых имеются инвалиды или граждане, достигшие шестидесятилетнего возраста, по их письменной просьбе должны предоставляться жилые помещения на нижних этажах (не выше третьего) или в домах, имеющих лифты.

Кроме того, такие жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений инвалидам, а также семьям, в составе которых имеются инвалиды, должны быть приспособлены для доступа и пользования инвалидов в соответствии с законодательством о социальной защите инвалидов.

Действующим законодательством учет интересов граждан при предоставлении жилых помещений определен в статье 55 ЖК.

6. Форма договора найма и его регистрация

Форма договора найма жилого помещения — письменная.

Согласно статье 52 нового Кодекса договор найма жилого помещения должен заключаться в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения и будет считаться заключенным с даты его регистрации местным исполнительным и распорядительным органом в книге регистрации договоров. Этот договор должен заключаться в трех экземплярах, один из которых будет храниться у наймодателя, другой — у нанимателя, третий — в местном исполнительном и распорядительном органе.

Действующим ЖК также предусмотрена письменная форма договора найма жилого помещения.

Местные исполнительные и распорядительные органы, иные государственные органы, другие государственные организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда, должны осуществлять учет договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда.

Инструкция о порядке ведения и хранения книги регистрации договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда утверждена постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 14.03.2006 N 10 (далее — Инструкция). Книга регистрации договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда ведется по форме согласно приложению к Инструкции.

Книга ведется в сельских, поселковых, районных в городах, городских, районных исполнительных и распорядительных органах по установленной форме лицом, назначенным ответственным за хранение книги.

В книге регистрируются договоры найма жилых помещений государственного жилищного фонда (независимо от ведомственной принадлежности).

В договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении с нанимателем.

Согласно п. 4 ст. 396 Гражданского кодекса Республики Беларусь в случаях, предусмотренных законодательными актами, Правительство Республики Беларусь может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.), если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

В связи с этим договоры найма утверждены:

— постановлением N 371:

• Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда;
• Типовой договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда;
• Типовой договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда;

— постановлением N 318:

Типовой договор найма жилого помещения и пользования имуществом в специальном служебном жилищном фонде;

— постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 N 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. N 497»:

• форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан;
• форма договора поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда;

— постановлением N 1408:

типовой договор найма жилого помещения частного жилищного фонда юридических лиц;

— постановлением N 1739:

• типовой договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда.