Согласно пункту 1 статьи 583 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя в том числе соразмерного уменьшения арендной платы.
При этом в силу пункта 2 статьи 583 ГК и абзаца 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 “О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений” арендатор не может ссылаться на недостатки имущества и требовать уменьшения арендной платы (требовать возврата уплаченной арендной платы) или досрочного расторжения договора, если эти недостатки были оговорены, либо заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, в соответствии с частью 2 статьи 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь требования арендатора уменьшить арендную плату могут быть удовлетворены судом только в случае, если арендатор докажет, что недостатки (отсутствие сервитута), препятствующие пользованию земельным участком, не были ему заранее известны и не могли быть обнаружены при заключении договора аренды.