Указ Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 N 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» (далее — Указ N 26) установил для заказчиков, застройщиков обязанность до разработки проектной документации на строительство объектов обеспечить разработку и утверждение предпроектной (предынвестиционной) документации (подп. 1.1 п. 1 Указа N 26).
Разработанная и утвержденная предпроектная (предынвестиционная) документация является основанием:
- для принятия решения о реализации инвестиционного проекта (подп. 1.4 п. 1 Указа N 26);
- для закупки технологического оборудования, необходимого при учете для разработки проектной документации (подп. 1.4 п. 1 Указа N 26);
- для выполнения проектно-изыскательских работ (подп. 8.1 п. 8 Правил заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.04.2014 N 297 (далее — Правила ПИР)).
Требование о наличии предпроектной (предынвестиционной) документации обязательно при возведении, реконструкции, реставрации, капитальном ремонте, благоустройстве объектов строительства от 1-го до 5-го включительно классов сложности, в том числе при возведении объектов строительства по типовым и рекомендованным для повторного применения проектам. Исключением, когда не требуется наличие предпроектной (предынвестиционной) документации, является осуществление текущего ремонта.
Согласно подп. 1.2 п. 1 Указа N 26 состав предпроектной (предынвестиционной) документации для объектов строительства в зависимости от их функционального назначения определяется Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь. В развитие приведенных положений Указа N 26 был утвержден и введен в действие 20.07.2014 приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.07.2014 N 196 «Об утверждении и введении в действие технического нормативного правового акта в строительстве» технический кодекс установившейся практики ТКП 45-1.02-298-2014 «Строительство. Предпроектная (предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения» (далее — ТКП 298). С принятием ТКП 298 утратили силу государственные строительные нормы Республики Беларусь СНБ 1.02.03-97 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснования инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений», утвержденные приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 25.08.1997 N 358 «Об утверждении государственных строительных норм Республики Беларусь».
Состав предпроектной (предынвестиционной) документации различается в зависимости от класса сложности объекта, вида строительства и проектной документации. Так, если речь идет об осуществлении капитального ремонта, благоустройства объектов строительства первого — четвертого классов сложности, либо возведении, реконструкции, реставрации, капитальном ремонте, благоустройстве объектов строительства пятого класса сложности, либо возведении объектов строительства по типовым и рекомендованным для повторного применения проектам, то предпроектная (предынвестиционная) документация представляет собой лишь задание на проектирование (ч. 2 подп. 1.1 п. 1 Указа N 26). Во всех остальных случаях, а именно при возведении, реконструкции, реставрации объектов строительства первого — четвертого классов сложности (за исключением возведения объектов строительства по типовым или рекомендованным для повторного применения проектам) состав предпроектной (предынвестиционной) документации включает такие документы (п. 4.6 ТКП 298), как:
1) декларация о намерениях — документ, содержащий предварительные сведения о технических, эксплуатационных, планировочных и иных параметрах объекта инвестиций (п. 3.6 ТКП 298).
Декларацию о намерениях необходимо составлять при строительстве (возведении, реконструкции) объекта в случаях: а) если есть необходимость предварительного согласования места размещения земельного участка; б) изменения целевого назначения имеющегося земельного участка.
Перечень сведений, подлежащих отражению в декларации о намерениях, приведен в приложении А к ТКП 298;
2) обоснование инвестиций — совокупность документов, определяющих необходимость, техническую возможность, оценку воздействия на окружающую среду, экономическую целесообразность осуществления инвестиций в возведение, реконструкцию и реставрацию объектов, требования к земельному участку (при возведении, реконструкции объектов), варианты объемно-планировочных и технологических решений, сведения об инженерных нагрузках, а также источники и объемы финансирования, расчеты по определению эффективности инвестиций, социальные, экологические и другие последствия возведения, реконструкции, реставрации и эксплуатации объектов строительства (п. 3.13 ТКП 298).
Состав сведений, составляющих обоснование инвестиций, указывается в ТКП 298 отдельно для объектов промышленного и агропромышленного назначения, отдельно для объектов жилищно-гражданского назначения, отдельно для объектов инженерной и транспортной инфраструктуры;
3) план управления проектом — документированный и согласованный заинтересованными сторонами проекта план, содержащий ключевые требования к проекту, состав и сроки получения его результатов с изложением методов достижения целей и результатов проекта (п. 3.15 ТКП 298).
План управления проектом составляется с учетом принятой заказчиком (застройщиком) схемы управления инвестиционным проектом. ТКП 298 выделяет четыре схемы управления проектом (п. 7.1 ТКП 298), такие как:
- генподрядная схема управления — организационная форма участия заказчика в управлении проектом на договорной основе с генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком с осуществлением технического надзора, поставки отдельных видов технологического оборудования, инвентаря и мебели (п. 3.5 ТКП 298);
- подрядная схема управления — организационная форма участия заказчика в управлении проектом путем заключения договоров с проектировщиками, подрядными организациями на осуществление отдельных видов работ, включая технический надзор за строительством с выполнением собственными силами поставки технологического оборудования, инвентаря и мебели (п. 3.16 ТКП 298);
- схема комплексного управления проектом — организационная форма управления инвестиционным проектом от замысла до его завершения уполномоченной заказчиком организацией, аттестованной в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь (п. 3.23 ТКП 298);
- схема строительства «под ключ» — осуществление строительной деятельности подрядчиком (генеральным подрядчиком) с выполнением всего комплекса работ от изысканий и проектирования до сдачи готового объекта заказчику с привлечением при необходимости других организаций (п. 3.22 ТКП 298).
Примерная структура плана управления проектом для объектов первого и второго классов сложности установлена в приложении Д к ТКП 298. Для объектов третьего и четвертого классов сложности план управления проектом должен включать разделы, которые: а) отражают специальные требования заказчика (застройщика), порядок их выполнения и контроля со стороны заинтересованных сторон проекта; б) указывают результаты, получение которых связано с рисками, и определяют предупреждающие действия, направленные на минимизацию ущерба;
4) бизнес-план — изложение целей и путей достижения намеченных технико-экономических показателей создаваемого объекта строительства, в том числе оценка необходимости, экономической целесообразности осуществления инвестиций в возведение, реконструкцию и реставрацию объекта строительства (п. 3.3 ТКП 298).
Бизнес-план требуется в случаях, установленных законодательством. Так, в частности, в соответствии с Положением о порядке организации разработки, утверждения и рассмотрения бизнес-планов инвестиционных проектов, а также проведения экспертизы инвестиционных проектов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.05.2014 N 506 «О бизнес-планах инвестиционных проектов» (далее — Положение N 506), наличие бизнес-плана будет необходимо, если инвестор желает получить финансовую помощь из республиканского бюджета, бюджетные займы, дополнительные льготы (преференции) и т.п.;
5) задание на проектирование — ТКП 298 утверждены две обязательные для применения формы задания на проектирования: первая форма содержится в приложении Е к ТКП 298 и обязательна для объектов производственного и агропромышленного назначения, инженерно-технической и транспортной инфраструктуры; вторая форма содержится в приложении Ж к ТКП 298 и обязательна для объектов гражданско-жилищного назначения.
Разработка предпроектной (предынвестиционной) документации может осуществляться в один или два этапа (п. 5.2 ТКП 298). В один этап предпроектная (предынвестиционная) документация разрабатывается, если уже есть земельный участок. В два этапа предпроектная (предынвестиционная) документация разрабатывается в случае необходимости получения земельного участка по заявительному принципу на основании предварительного согласования места размещения земельного участка. В этом случае на первом этапе заказчик исследует ситуацию на рынке, определяет возможности и параметры инвестирования и оформляет результаты в виде декларации о намерениях, которая прикладывается к заявлению в местный исполком о предоставлении земельного участка или на получение разрешения на реконструкцию объекта недвижимого имущества. На втором этапе разработки предпроектной (предынвестиционной) документации после определения параметров необходимого земельного участка заказчик разрабатывает оставшуюся предпроектную (предынвестиционную) документацию (обоснование инвестиций, план управления проектом, бизнес-план, задание на проектирование).
Предпроектная (предынвестиционная) документация подлежит обязательному утверждению заказчиком, застройщиком. Основаниями, позволяющими заказчику, застройщику утвердить данную документацию, являются в совокупности:
- обеспечение экономической эффективности проекта;
- наличие разрешительной документации на проектирование и (или) строительство.
Кроме этого, важно помнить, что до утверждения предпроектной (предынвестиционной) документации заказчик, застройщик должен представить:
- обоснование инвестиций — на экологическую экспертизу при строительстве объектов, указанных в ст. 13 Закона Республики Беларусь от 09.11.2009 N 54-З «О государственной экологической экспертизе»;
- архитектурно-планировочную концепцию объекта строительства — на общественное обсуждение согласно Положению о порядке проведения общественных обсуждений в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.06.2011 N 687 «О некоторых мерах по реализации Закона Республики Беларусь «О внесении дополнений и изменений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам архитектурной, градостроительной и строительной деятельности»;
- бизнес-план — на обязательную государственную комплексную экспертизу согласно Положению N 506.
Предпроектная (предынвестиционная) документация на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объектов первого — четвертого классов сложности может разрабатываться лишь лицом, имеющим аттестат соответствия на разработку предпроектной (предынвестиционной) документации (Положение об аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих отдельные виды архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющие), выполнение работ по обследованию зданий и сооружений, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.03.2014 N 252 «О некоторых вопросах аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, руководителей, специалистов организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в области строительства»). Нарушение данного требования может повлечь административную ответственность по ч. 2 ст. 12.7 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее — КоАП).
За осуществление строительства при отсутствии разработанной и утвержденной заказчиком, застройщиком предпроектной (предынвестиционной) документации возможно применение таких видов ответственности, как:
- административная ответственность — по ст. 21.3 КоАП (нарушение требований технических нормативных правовых актов в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности);
- гражданская ответственность — наличие утвержденной предпроектной (предынвестиционной) документации является обязательным условием для заказчика, застройщика, дающего им право заключить договор подряда на выполнение проектных (изыскательских) работ (подп. 8.1 п. 8 Правил ПИР). Следовательно, невыполнение данного условия может повлечь признание договора подряда на выполнение проектных (изыскательских) работ недействительным.