Аннотация
Статья посвящена особенностям возвращения предварительной оплаты за аренду имущества, которое не передавалось арендатору, в случае если договор признан дефектным (ничтожным, незаключенным и т. п.).
Важным условием действительности любого договора является достижение сторонами в установленной форме соглашения по всем существенным условиям.
Недостижение такого соглашения, а равно заключение договора с нарушениями требований законодательства влечет признание данного договора незаключенным или даже недействительным.
Последствием признания договора незаключенным является отсутствие у сторон каких-либо прав и обязанностей, вытекающих из спорного договора. Таким образом, переданное одной стороной другой по такому дефектному договору подлежит возвращению как неосновательно полученное в рамках положений главы 59 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).
Вместе с тем в случае подтверждения предоставления второй стороной встречного исполнения судебная практика исходит из необходимости учета данного факта.
В частности, в соответствии с пунктом 18 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление N 1) при применении последствий недействительности или незаключенности договора аренды, когда одна из сторон получила денежные средства в виде платы за пользование имуществом, а другая — имущество в пользование, экономическим судам следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Последствия недействительности договора аренды в виде взыскания суммы неосновательного обогащения (пункт 1 статьи 972 ГК) наступают в случаях, когда предоставленное сторонами друг другу по договору аренды имущество неэквивалентно, а также в случае наличия дополнительных последствий недействительности договора аренды помимо последствий, установленных пунктом 2 статьи 168 ГК.
Схожий подход заложен и в пункте 7 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.09.2012 N 6 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров строительного подряда».
Указанный подход связан с тем, что обязательства вследствие неосновательного обогащения являются гражданско-правовыми и вытекающие из них требования носят вспомогательный характер по отношению к гражданско-правовым требованиям специального характера — арендным, подрядным и т. п.
Рассмотрим изложенное на примере судебной практики.
Иск был заявлен о взыскании с ответчика 50000000 руб. неосновательного обогащения.
В обоснование предъявленных требований истец сослался на перечисление ответчику 41000000 руб. предварительной оплаты по договору аренды, который был признан решением экономического суда по другому делу ничтожным.
В судебном заседании истец требования поддержал.
Ответчик в отзыве на иск и в судебном заседании требования не признал. Указывал на неправомерность применения истцом курса евро на день предъявления требования в суд о взыскании неосновательного обогащения, перечисленного в белорусских рублях, а также на необходимость оплаты истцом фактического пользования занятым им помещением.
Рассмотрев материалы дела, изучив и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, экономический суд установил следующее.
Претензионный порядок урегулирования спора сторонами соблюден.
Платежным поручением истец перечислил ответчику 41000000 руб. с назначением платежа «предоплата арендной платы (2 x 1500 x 13667), согл. дог. N 1 от 06.01.2014». Как пояснили обе стороны, указанная сумма являлась предварительной оплатой арендной платы за два месяца по договору аренды N 1 от 06.01.2014 из расчета по 1500 евро за каждый месяц по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты в белорусских рублях. Согласно названному договору аренды ответчик обязался предоставить в аренду истцу нежилое помещение общей площадью 106,2 кв. м по определенному адресу.
Решением экономического суда договор аренды N 1 от 06.01.2014 был признан ничтожным.
Названным решением суда также было установлено, что на дату заключения договора аренды и рассмотрения дела в суде ответчику принадлежало торговое помещение по спорному адресу общей площадью 72,3 кв. м с инвентарным номером. Как пояснили стороны, в момент заключения спорного договора аренды нежилого помещения по спорному адресу общей площадью 106,2 кв. м, принадлежащего на праве собственности арендодателю, не существовало. Более того, право собственности на указанное имущество не было зарегистрировано ответчиком как на момент вынесения решения суда по первоначальному делу, так и на момент рассмотрения настоящего спора.
В соответствии со статьей 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.
Как отмечено в решении экономического суда, после подписания акта приема-передачи имущества ключи от помещения ответчиком истцу не передавались в силу незавершенности реконструкции (в помещении не были завершены отделочные работы, не были установлены все окна). В спорное помещение истец фактически не въезжал, своего имущества в нем не располагал, таким образом, фактически им не пользовался.
Довод ответчика, указанный в отзыве на иск и в судебном заседании, о том, что помещение было предоставлено истцу и занято им, суд оценивает критически как направленный на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных вступившим в силу судебным постановлением.
Согласно статье 106 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному судом, рассматривающим экономические дела, делу, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении судом, рассматривающим экономические дела, другого дела, в котором участвуют те же лица или их правопреемники.
В соответствии с пунктом 18 постановления N 1 при применении последствий недействительности или незаключенности договора аренды, когда одна из сторон получила денежные средства в виде платы за пользование имуществом, а другая — имущество в пользование, следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон.
С учетом изложенного не может быть принят во внимание довод ответчика о необходимости зачета перечисленной ему истцом суммы в размере 41000000 руб. в счет оплаты за пользование спорным помещением, поскольку отсутствуют как доказательства создания помещения площадью 106,2 кв. м, так и доказательства такого пользования, что было подтверждено решением экономического суда.
В соответствии с пунктом 18 постановления N 1 применение последствий недействительности или незаключенности договоров аренды осуществляется по правилам главы 59 ГК, поскольку иное не установлено законодательством (в частности, пунктом 2 статьи 168 ГК) и не вытекает из существа соответствующих отношений.
Согласно статьям 141 и 298 ГК белорусский рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Республики Беларусь. Денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях.
В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах («специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.
Как следует из содержания статей 971 и 974 ГК, лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 978 ГК.
Как было отмечено выше, договор аренды N 1 от 06.01.2014 решением экономического суда был признан ничтожным.
С учетом изложенного денежная сумма в размере 41000000 руб., перечисленная платежным поручением истцом ответчику, является неосновательным обогащением последнего. В то же время правовые основания для увеличения данной денежной суммы на процент изменения курса евро, установленного Национальным банком Республики Беларусь, с учетом содержания статей 141 и 298 ГК отсутствуют.
С учетом изложенного требования истца о взыскании 41000000 руб. неосновательного обогащения признаны законными и подлежащими удовлетворению. В удовлетворении остальной части иска было отказано.
В завершение следует предостеречь стороны от излишней «торопливости» при вступлении в хозяйственные правоотношения. Данный шаг следует совершать только после надлежащего оформления договорных обязательств сторон. В противном случае все обязательства, производные из дефектной сделки, могут быть признаны судом недействительными, а полученное второй стороной взыскано в пользу кредитора.