В целях привлечения потенциальных арендаторов арендодатель негосударственной формы собственности предлагает им заключить договор аренды имущества сроком на 1 год с условием, что в течение первых 2 месяцев арендная плата будет составлять 0 (ноль) руб. (начиная с 3-го и в последующие месяцы арендная плата определяется на рыночном уровне). Не повлечет ли названное условие негативных последствий для сторон договора аренды?

В силу действия принципа свободы договора (абзац 7 части 2 статьи 2 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК)) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Однако в данном случае необходимо учитывать следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 пункта 1 статьи 585 ГК установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из приведенных норм договор аренды является возмездной сделкой (пункт 1 статьи 393 ГК).

Необходимо помнить, что нормой подпункта 4 части 1 статьи 546 ГК запрещается дарение в отношениях между коммерческими организациями. В связи с этим условие договора аренды, предусматривающее, что в течение первых 2 месяцев арендная плата будет составлять 0 (ноль) руб., может быть признано ничтожным (статьи 170, 181 ГК).

Для исключения указанных негативных последствий (признания данного условия договора недействительным) сторонам договора аренды следует определить в нем размер, порядок и условия внесения арендной платы (пункт 1 статьи 394, часть 2 пункта 1 статьи 585 ГК). В частности, в договоре аренды следует указать фиксированный размер арендной платы сразу за 3 месяца пользования имуществом (данный размер арендной платы определяется на таком же (рыночном) уровне, который предлагается арендодателем начиная с 3-го месяца), далее — ежемесячный размер арендной платы до окончания срока действия договора. В таком случае арендная плата за первые 3 месяца пользования имуществом будет равна ежемесячному размеру арендной платы, которую будет платить арендатор в последующие месяцы. Такое условие будет свидетельствовать о том, что арендная плата за первые 3 месяца определена в согласованном сторонами размере и исключит возможность применения к отношениям сторон нормы статьи 170 ГК.

Вторым вариантом решения указанного вопроса может быть заключение сторонами смешанного договора (пункт 2 статьи 391 ГК), содержащего в себе элементы договора безвозмездного пользования (ссуды) (пункт 1 статьи 643 ГК) на первые 2 месяца пользования имуществом и договора аренды на последующие месяцы пользования имуществом.