Участие в долевом строительстве объекта долевого строительства – наиболее выгодный способ приобретения названного объекта на первичном рынке недвижимости. Кроме того, покупка недвижимости в новостройке, несомненно, является более выгодным вложением денег по сравнению с ее приобретением на вторичном рынке. Так, в случае заключения договора создания объекта долевого строительства непосредственно с застройщиком возведение новостройки финансируется напрямую и недвижимость приобретается по самой первой цене минуя всех посредников.
Однако, к большому сожалению, на рынке покупки недвижимости в новостройках есть риск стать жертвой мошенничества, попасть в ряды обманутых дольщиков. В связи с этим при заключении договора создания объекта долевого строительства следует быть особенно внимательным.
Порядок заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства определен Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396 “О долевом строительстве многоквартирных жилых домов” (далее – Указ N 396), который был принят в целях защиты интересов дольщиков и совершенствования порядка осуществления долевого строительства многоквартирных жилых домов в Республике Беларусь. Отметим, что названным Указом также утверждены Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства (далее – Правила), а также форма примерного договора создания объекта долевого строительства (далее – примерная форма договора).
Так, согласно части первой пункта 2 Правил в соответствии с договором создания объекта долевого строительства одна сторона – застройщик принимает на себя обязательство собственными силами или с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство (создание) (далее – строительство) жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (или его части) и иных связанных с ним объектов недвижимости (далее – иные объекты недвижимости), по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства в собственность дольщику, а другая сторона – дольщик обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства и принять указанный объект в порядке, установленном договором.
Отметим, что с принятием Указа N 396 в гражданское законодательство был введен новый договорный тип, не предусмотренный Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее – ГК), – договор создания объекта долевого строительства. До принятия Указа N 396 договорные обязательства застройщиков и дольщиков оформлялись с использованием самого различного юридического инструментария. Практике известны случаи заключения договоров о совместной деятельности (простого товарищества), о строительном подряде, об инвестировании возмездного оказания услуг, предварительных договоров, договоров купли-продажи, поручения и комиссии и пр. Соответственно при разрешении споров, вытекающих из участия в долевом строительстве, суды применяли различные нормы, что приводило к разночтениям в судебной практике.
Действительно, основным документом, регулирующим сферу гражданских правоотношений, является ГК. Вместе с тем, как говорилось ранее, ни понятия “договор создания объекта долевого строительства”, ни регулирования отношений по указанному договору ГК не содержит. Однако в соответствии с пунктом 1 статьи 3 ГК гражданское законодательство представляет собой систему нормативных правовых актов, которая включает в себя помимо ГК нормативные правовые акты, содержащие нормы гражданского права, в том числе законы Республики Беларусь, декреты и указы Президента Республики Беларусь.
В связи с этим договор создания объекта долевого строительства является гражданско-правовой сделкой и отсутствие такого вида договора в ГК не принципиально, поскольку Указ N 396 в настоящее время содержит подробное регулирование рассматриваемого договора.
Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Таким образом, даже из определения договора создания объекта долевого строительства следует, что данный договор является смешанным, включающим отдельные положения различных гражданско-правовых договоров. Так, в рассматриваемом договоре содержатся элементы купли-продажи и подряда (одна сторона обязуется выполнить на свой страх и риск определенную работу и передать другой стороне результат работы в собственность, а другая сторона – оплатить услуги и стоимость затрат на строительство объекта), которые, в свою очередь, предусмотрены ГК.
В продолжение ранее сказанного относительно заключения договора создания объекта долевого строительства отметим, что местный исполнительный и распорядительный орган при утверждении актов выбора места размещения земельных участков вправе определять категорию (категории) лиц, которым будет отдаваться предпочтение при заключении договоров. Относящимся к такой категории (категориям) гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и заинтересованным в строительстве объектов долевого строительства, местные исполнительные и распорядительные органы выдают направления для заключения договоров с застройщиком. При этом не менее 30 процентов от общего количества направлений предлагаются гражданам, не имеющим в собственности жилых помещений в населенном пункте по месту принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (для г. Минска – в г. Минске и Минской области), в том числе проживающим в общежитиях (за исключением вселившихся в общежитие в связи с обучением, сезонных и временных работников), жилых помещениях частного жилищного фонда по договорам найма жилого помещения или в жилых помещениях государственного жилищного фонда по договорам поднайма жилого помещения.
Если местными исполнительными и распорядительными органами не определена категория (категории) лиц, застройщик заключает договоры с учетом очередности подачи заявлений гражданами независимо от их постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. При этом застройщик обязан вести регистрацию заявлений граждан на заключение договоров. Принятие и регистрация заявлений должны осуществляться не ранее чем через семь календарных дней после опубликования в установленном порядке проектной декларации.
Таким образом, застройщик обязан не позднее чем за семь календарных дней до начала заключения договоров разместить проектную декларацию с информацией о себе и проекте строительства не менее чем в одном государственном печатном издании, распространяемом в пределах административно-территориальной единицы, на территории которой будет находиться объект долевого строительства, а также в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, и одновременно направить указанную декларацию в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости. В трехдневный срок после получения местным исполнительным и распорядительным органом декларации от застройщика она размещается на сайте такого органа в сети Интернет и информационных стендах.
При строительстве многоквартирного жилого дома не менее пятидесяти процентов дольщиков должны быть физическими лицами, за исключением случаев, если строительство ведется для государственных нужд, а также если в течение тридцати дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию, к застройщику не обратилось необходимое число граждан с предложением о заключении договоров. Договоры с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями заключаются застройщиком не ранее тридцати дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию.
К индивидуальным предпринимателям-дольщикам применяются требования, регулирующие деятельность юридических лиц, кроме случаев заключения этими гражданами договоров исключительно для личных, бытовых, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с указанием соответствующих целей строительства в договоре.
Согласно пунктам 3 и 4 Правил договор создания объекта долевого строительства заключается в простой письменной форме в двух экземплярах по форме примерного договора создания объекта долевого строительства.
Договор создания объекта долевого строительства должен содержать следующие существенные условия:
- определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении отделочных работ;
- срок исполнения обязательств по договору, в том числе передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику;
- цену объекта долевого строительства (цену договора), то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемые в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, а также затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства в соответствии с законодательством, и прибыль застройщика. При этом в договоре должны быть указаны отдельно затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства и прибыль застройщика, условия изменения цены объекта долевого строительства;
- стоимость строительства одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в базисных ценах и стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в действующих на дату заключения договора ценах;
- номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства;
- номер текущего (расчетного) счета, на который зачисляются денежные средства на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыль застройщика;
- обязанность застройщика обеспечить использование по целевому назначению денежных средств дольщиков, находящихся на специальном счете;
- размер и порядок внесения денежных средств дольщиком;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- права и обязанности сторон;
- порядок изменения условий договора;
- порядок приемки-передачи объекта долевого строительства;
- основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
- порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательства или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;
- иные условия по соглашению сторон.
К договору прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:
- характеристика объекта долевого строительства;
- расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства;
- график платежей (если платеж не вносится дольщиком единовременно);
- перечень затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства.
Кроме того, частями первой и второй подпункта 2.2 пункта 2 Указа N 396 установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости только при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды и при наличии:
- документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства;
- проектной документации, в том числе сметной, прошедшей государственную экспертизу в государственных органах, определенных законодательными актами, и утвержденной в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь;
- договора строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости (если строительство не ведется застройщиком собственными силами);
- разрешений на производство строительно-монтажных работ для строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;
- документов, подтверждающих опубликование проектной декларации;
- договоров создания объектов долевого строительства, зарегистрированных в установленном порядке местными исполнительными и распорядительными органами.
Совет Министров Республики Беларусь вправе устанавливать дополнительные требования, предъявляемые к застройщикам.
Отметим, что в развитие последней нормы принято постановление Совета Министров Республики Беларусь от 08.11.2011 N 1497 “О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство многоквартирных жилых домов”, которое вступило в силу 8 февраля 2012 г. Названное постановление четко определяет порядок предоставления застройщиком сведений и соблюдения нормативов оценки их финансовой устойчивости. Раз в квартал в местный исполнительный и распорядительный орган они должны будут представлять два норматива: безубыточности и обеспеченности финансовых обязательств. Первый норматив определяется как количество лет (минимум 3 последних), в течение которых у застройщика отсутствовали убытки. Второй высчитывается путем деления суммы активов застройщика на сумму его обязательств по договорам долевого строительства (не менее 0,5).
Далее остановимся подробнее на каждом из существенных условий рассматриваемого договора.
1. Определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении отделочных работ.
Названное условие обязывает стороны договора четко определить конкретный объект долевого строительства: жилое, нежилое, встроенное, встроенно-пристроенное, пристроенное помещение в многоквартирном жилом доме (либо блочном или кирпичном, либо другом) с указанием строительной серии объекта долевого строительства, его точного адреса (название населенного пункта, микрорайона, улицы, номера дома, корпуса), а также наличие либо отсутствие в объекте долевого строительства технического этажа, лифтов, помещения для стоянки и хранения автомобилей и мотоциклов, погребов, кладовых, помещения для размещения штатных работников товарищества собственников, магазинов, других помещений. Кроме того, с учетом названного условия договор создания объекта долевого строительства должен содержать указание на:
- нежилые помещения в многоквартирном жилом доме, стоимость или частичная стоимость строительства которых включена в цену договора создания объекта долевого строительства (например, кладовая, погреб, помещение для стоянки и хранения автомобилей и мотоциклов и т.д.), с определением их размеров;
- объекты недвижимости, связанные с многоквартирным жилым домом, относящиеся к нему в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенные на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, включая элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, в том числе ограждения, стоянки и гаражи, иные отдельно стоящие объекты для целевого использования многоквартирного жилого дома, стоимость или частичная стоимость строительства которых включена в цену договора создания объекта долевого строительства: внутриквартальные инженерные сети электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации, связи, телефикации, радиофикации, объекты благоустройства и озеленения территории.
Кроме того, для идентификации объекта долевого строительства в договоре создания объекта долевого строительства указывается количество комнат возводимого конкретного объекта с указанием его общей площади, жилой площади, площади подсобных помещений, площади кухни, площади ванной и туалета, а также площади балкона (лоджии).
В части указания о полном или частичном выполнении отделочных работ в договоре отражаются степень выполнения строительных работ в отношении полов (паркет, линолеум, другое), стен (штукатурка, обои, окраска, другое), наличие либо отсутствие входных и внутренних дверей, окон, потолков, санитарно-технического и иного оборудования, а также дополнительное указание на передачу объекта долевого строительства с отделкой, без отделки либо с частичной отделкой с приведением перечня внутренних отделочных работ.
Рассмотренные условия указываются в договоре создания объекта долевого строительства, а также подробно отражаются в характеристике объекта долевого строительства, являющейся приложением к указанному договору.
2. Срок исполнения обязательств по договору, в том числе передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику.
Рассматриваемое существенное условие содержит в себе несколько основных моментов.
Во-первых, срок исполнения обязательств по договору неразрывно связан со сроком ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию. Названный срок в настоящее время определяется в договоре с учетом нормативных сроков строительства, предусмотренных проектной документацией. Вместе с тем ранее, до внесения последних изменений в Указ N 396 Указом Президента Республики Беларусь от 19.07.2011 N 324 “О внесении дополнений и изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. N 396” (далее – Указ N 324), предельный срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию составлял 3 года. Однако анализ рынка долевого строительства показывает, что возведение объектов, как правило, не затягивается на срок, превышающий нормативный.
Отметим также, что если строительство объекта долевого строительства не может быть завершено в определенный в договоре срок и при отсутствии вины застройщика, последний не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение о внесении изменений в договор. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.
В продолжение предыдущего абзаца отметим, что установленный договором срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию может продлеваться в случае, если своевременному исполнению обязательств по договору препятствовало подтвержденное решением суда или иных уполномоченных государственных органов чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, другие не зависящие от сторон обстоятельства. Течение срока исполнения обязательств приостанавливается на период этих обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается.
В случае нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, по вине застройщика размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство объекта, не увеличивается.
Во-вторых, рассматриваемое существенное условие договора должно содержать указание на срок передачи объекта долевого строительства после государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости. Так, в соответствии с пунктом 12 Правил в течение месяца после государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости и при условии полной оплаты стоимости объекта долевого строительства в соответствии с договором застройщик обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства. После государственной регистрации такого права застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства, комплект ключей от жилых (нежилых) помещений данного объекта, документы на установленное оборудование.
Дольщик обязан не позднее трех месяцев со дня получения от застройщика документов, необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства, в установленном порядке оформить на себя данное право. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик до государственной регистрации права собственности дольщика на этот объект и получения дольщиком ключей и документов на установленное оборудование.
С момента государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства и получения им ключей и документов на установленное оборудование обязательство застройщика по передаче объекта в собственность дольщика считается исполненным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации.
3. Цена объекта долевого строительства (цена договора) – это есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемые в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, а также затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства в соответствии с законодательством, и прибыль застройщика. При этом в договоре должны быть указаны отдельно затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства и прибыль застройщика, условия изменения цены объекта долевого строительства; стоимость строительства одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в базисных ценах и стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в действующих на дату заключения договора ценах.
Во исполнение рассматриваемого существенного условия в договоре создания объекта долевого строительства обязательно указываются:
- стоимость 1 кв. метра общей площади объекта долевого строительства на день заключения договора в текущих ценах;
- стоимость строительства 1 кв. метра общей площади объекта долевого строительства на день заключения договора в базисных ценах;
- цена объекта долевого строительства в текущих ценах на день заключения договора;
- сумма возмещения затрат застройщика по строительству объекта долевого строительства;
- сумма затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства;
- сумма прибыли застройщика.
Согласно пунктам 7 и 8 Правил цена объекта долевого строительства рассчитывается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика.
Цена объекта долевого строительства является фиксированной на конкретную дату, что означает, что при условии заключения договоров в течение одного календарного месяца фиксированная цена объекта долевого строительства должна быть одинаковой по каждому типу жилых и (или) нежилых помещений одинаковых потребительских качеств в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости для отдельных категорий дольщиков: для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей или граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Изменение цены договора допускается по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены объекта долевого строительства.
Застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства и изменением законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено законами или решениями Президента Республики Беларусь. При снижении по решению уполномоченных государственных органов стоимости используемых при строительстве объекта долевого строительства материалов, работ и услуг, а также уменьшении налоговых платежей, уплачиваемых в связи с реализацией договора, застройщик обязан не позднее месяца после возникновения соответствующих обстоятельств произвести соразмерное уменьшение цены договора. В указанных случаях изменения цены договора застройщик обязан не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа известить дольщика об изменении цены договора с обоснованным расчетом ее изменения. При несогласии дольщика с предлагаемым застройщиком изменением цены договора дольщик и застройщик вправе расторгнуть договор.
Следует также обратить внимание, что при изменении или введении в действие новых технических нормативных правовых актов утвержденная в установленном порядке проектная документация, в том числе сметная, а следовательно, и цена объекта изменению не подлежат. Таким образом, работы, связанные с изменением технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта, внесенным после утверждения проектной документации, в том числе сметной, в период строительства объекта, производятся за счет государственного органа (организации), принявшего решение, повлекшее необходимость внесения этого изменения.
По согласованию сторон допускается заключение договора о неизменной (на период его действия), за исключением случаев строительства объекта долевого строительства для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, цене объекта долевого строительства, включающей затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемые в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, и прибыль застройщика.
В договоре может быть предусмотрено, что обязательство дольщика по оплате стоимости объекта долевого строительства исполняется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Цена объекта долевого строительства, установленная в иностранной валюте, должна быть неизменной до окончания строительства, за исключением случаев строительства объекта долевого строительства для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Подлежащая оплате сумма определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон. В случае расторжения такого договора (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) возврат средств дольщику осуществляется застройщиком по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.
Таким образом, Указ N 396 в настоящее время позволяет использовать иностранную валюту в договорах создания объектов долевого строительства. Введение рассматриваемой нормы в договор создания объекта долевого строительства позволяет застройщику спланировать объем поступающих ему денежных средств от дольщика, а дольщик при заключении договора четко понимает, какую цену ему придется уплатить за строящийся объект. Вместе с тем ни дольщик, ни застройщик в данном случае не застрахованы от валютных рисков.
В случае, если дольщик принят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в период исполнения обязательств сторон по договору, застройщик пересчитывает дольщику стоимость одного квадратного метра общей площади строящегося жилого помещения с учетом стоимости, установленной в данном строящемся жилом доме для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Перерасчет стоимости одного квадратного метра производится на дату заключения договора.
В случае если на дату ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости фактическая стоимость объекта долевого строительства для дольщика, состоящего на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и использующего при строительстве государственную поддержку, окажется ниже сметной стоимости в текущих ценах (сумм, внесенных дольщиком), застройщик производит перерасчет стоимости объекта долевого строительства (в том числе прибыли с учетом фактически сложившейся стоимости строительства) и в месячный срок после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости возвращает дольщику денежные средства, фактически не использованные на цели строительства. При строительстве объекта с привлечением льготных кредитов осуществляется возврат денежных средств открытому акционерному обществу “Сберегательный банк “Беларусбанк” на погашение задолженности по льготным кредитам.
Кроме того, Указом N 396 предусмотрено, что застройщик вправе в соответствии с названным Указом или иными решениями Президента Республики Беларусь изменять договорную (контрактную) цену, определенную в заключенном им договоре подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости. Также застройщик вправе предусматривать при формировании стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства прибыль. При строительстве жилых помещений для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, размер прибыли не должен превышать 5 процентов от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства.
Сумма прибыли рассчитывается застройщиком при заключении договоров создания объектов долевого строительства и не подлежит перерасчету в связи с увеличением фактической стоимости объекта долевого строительства по сравнению со сметной стоимостью в текущих ценах, за исключением случаев изменения стоимости объекта долевого строительства в соответствии с требованиями законодательства. При снижении фактической стоимости объекта долевого строительства для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и использующих при строительстве государственную поддержку, по сравнению со сметной стоимостью в текущих ценах прибыль застройщика подлежит перерасчету и не может превышать 5 процентов от фактической стоимости строительства.
Обязательства дольщика по договору создания объекта долевого строительства считаются исполненными со дня уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.
4. Номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и номер текущего (расчетного) счета, на который зачисляются денежные средства на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыль застройщика, а также обязанность застройщика обеспечить использование по целевому назначению денежных средств дольщиков, находящихся на специальном счете.
Таким образом, договор создания объекта долевого строительства в обязательном порядке должен содержать банковские реквизиты, в том числе номера счетов специального и текущего (расчетного), на которые перечисляются денежные средства на оплату строительства объекта долевого строительства и на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыль застройщика.
Привлечение денежных средств граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства осуществляется застройщиками на основании договоров создания объектов долевого строительства, заключенных в соответствии с Правилами, на специальные счета для создания объектов долевого строительства, открытые для каждого многоквартирного жилого дома, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщиков, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика, зачисляемых на текущие (расчетные) счета застройщиков.
Специальные счета открываются в порядке, установленном законодательством, на основании договора специального счета, заключаемого застройщиком и банком, в котором устанавливается режим функционирования специального счета с учетом требований Указа N 396 и иного законодательства.
Средства, перечисленные дольщиками на специальные счета, используются застройщиками только по целевому назначению на строительство объекта долевого строительства и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства.
Взыскание налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды за счет денежных средств, зачисленных на специальные счета, не производится.
Отметим, что рассматриваемая норма появилась в Указе N 396 сравнительно недавно, однако ее введение позволяет дополнительно обеспечить сохранность денежных средств дольщика и направить их только на строительство четко определенного объекта. Вместе с тем и если ранее застройщик возводил не один, а несколько объектов строительства, то при достаточном финансировании первого он мог перераспределять поступившие от дольщиков денежные средства и направлять их на возведение другого объекта, избежав при этом определенных финансовых потерь. В настоящее же время это невозможно.
5. Размер и порядок внесения денежных средств дольщиком.
Пунктом 9 Правил определено, что уплата цены договора производится дольщиком единовременно или поэтапно в установленный договором период по графику платежей, который является неотъемлемой частью договора. Уплата цены договора также может осуществляться по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком.
Если в соответствии с договором уплата цены договора осуществляется по графику платежей (по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком), невнесение дольщиком платежей в полном объеме в течение двух периодов (месяцев) подряд является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора (за исключением невнесения платежей, осуществляемых банком за счет средств льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки).
6. Гарантийный срок на объект долевого строительства.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства должен быть в обязательном порядке установлен в договоре создания объекта долевого строительства, при этом он не может составлять менее двух лет.
Указанный гарантийный срок исчисляется со дня государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.
Недостатки (дефекты), обнаруженные в переданном объекте долевого строительства, отраженные в акте или выявленные в течение гарантийного срока, застройщик обязан устранить за свой счет в согласованный с дольщиком (собственником объекта долевого строительства) или представителем товарищества собственников срок.
7. Права и обязанности сторон.
Договор создания объекта долевого строительства, как и любой иной гражданско-правовой договор, должен содержать права и обязанности сторон, а именно дольщика и застройщика, которые бы позволили надлежащим образом исполнять свои обязательства по договору создания объекта долевого строительства.
Так, например, дольщик имеет право знакомиться с проектной документацией, имеющей отношение к объекту долевого строительства; по согласованию с застройщиком посещать место строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в установленное застройщиком время, соблюдая при этом требования техники безопасности, и в установленном порядке знакомиться с ходом строительства; отказаться от выполнения отдельных видов отделочных работ до начала их осуществления; передавать застройщику (при его согласии) в случае выполнения отделочных работ из материалов дольщика необходимые отделочные материалы, сантехническое, электро- или газовое оборудование для их применения и установки в соответствии с дополнительным соглашением к договору; получать от застройщика информацию о ходе строительства; получить от застройщика документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства; требовать от застройщика устранения дефектов и недоделок, выявленных в течение гарантийного срока; отказаться от уплаты цены договора при несоответствии объекта долевого строительства требованиям, изложенным в договоре, требовать его расторжения в порядке, установленном договором и законодательством, в любое время исполнения договора, в том числе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, предусмотренных в договоре создания объекта долевого строительства. Дольщик обязан вносить средства на строительство объекта долевого строительства в размерах, порядке и сроки, которые предусмотрены в договоре; представлять подтверждающие документы (решение местного исполнительного и распорядительного органа (организации) о начислении субсидии, выделении льготного кредита) при строительстве с использованием субсидий или привлечением льготного кредита и иных форм государственной поддержки; уплачивать цену договора в порядке, установленном в договоре; принять от застройщика законченный строительством объект долевого строительства по акту в соответствии с условиями, определенными в договоре; в трехмесячный срок после передачи застройщиком всех необходимых документов оформить право собственности на построенный объект долевого строительства.
Что касается застройщика, то он имеет право требовать от дольщика перечисления средств на строительство объекта долевого строительства на условиях, определенных в договоре; расторгнуть договор в случае невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд согласно утвержденному графику платежей или двух месяцев подряд при условии оплаты цены договора по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком, либо в срок, установленный договором для оплаты цены договора, если она в соответствии с договором производится единовременно, а также при несогласии дольщика с изменением цены договора в случаях, предусмотренных договором. Застройщик обязан ознакомить дольщика с документами, удостоверяющими его право на строительство объекта долевого строительства; обеспечить за счет средств дольщика в срок, указанный в договоре, строительство объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; организовать непрерывный процесс финансирования строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости, контролировать поступление средств на строительство, обеспечить информирование дольщика по всем вопросам заключения и исполнения договора, контролировать исполнение обязательств по договору; предъявить дольщику обоснованный расчет-справку стоимости объекта долевого строительства в течение месяца со дня утверждения акта о приемке дома в эксплуатацию и т.д.
8. Порядок изменения условий договора.
В соответствии с пунктом 14 Правил внесение изменений и дополнений в договор оформляется дополнительным соглашением к договору в письменной форме.
Изменение условий договора осуществляется в соответствии с законодательством Республики Беларусь, в том числе в договоре создания объекта долевого строительства должно быть предусмотрено, что при переносе сроков строительства или изменении цены объекта долевого строительства застройщик предлагает дольщику внести изменения в заключенный договор. При этом дополнения и изменения к договору принимаются при обоюдном согласии сторон и оформляются дополнительным соглашением.
9. Порядок приемки-передачи объекта долевого строительства.
Застройщик обязан передать дольщику в собственность в соответствии с договором объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной документации и иным обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора.
При условии передачи застройщиком дольщику в пользование и владение объекта долевого строительства до момента государственной регистрации права собственности дольщика на этот объект стороны заключают договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иной договор, предусматривающий передачу дольщику в пользование и владение объекта долевого строительства и определяющий его качественные характеристики. Данные договоры заключаются в простой письменной форме, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания. При этом застройщик передает дольщику документы на установленное оборудование и комплект ключей. Со дня подписания договора дольщик обязан оплачивать коммунальные услуги, вносить платежи на содержание и ремонт общего имущества на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующими органами государственного управления, а также нести риск случайной гибели имущества.
Межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты недвижимости, служащие целевому использованию здания, поступают в общую собственность дольщиков, если финансирование этих объектов производилось всеми дольщиками, и передаются застройщиком по акту приемки-передачи представителю товарищества собственников, если на момент ввода дома в эксплуатацию это товарищество создано, если такое товарищество не создано, – лицу, определяемому общим собранием дольщиков, либо уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом.
При возникновении у дольщика права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в данном комплексе недвижимого имущества, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
10. Основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения.
Согласно пункту 17 Положения дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора.
Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случае:
- невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных этим договором, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по графику платежей;
- невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком;
- неуплаты в полном объеме цены договора в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;
- при несогласии дольщика с изменением цены договора в случаях, предусмотренных частью третьей пункта 8 Правил.
Стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). Сторонами в недельный срок со дня получения уведомления составляется акт о расторжении договора. При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в недельный срок подписать акт расторжения договора, подтвержденных соответствующими документами (больничный лист, копия приказа о командировке, об отпуске и др.), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее 7 дней с момента их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.
В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении недельного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения.
В случае отказа одной из сторон от исполнения договора застройщик возвращает дольщику внесенные дольщиком денежные средства в порядке, установленном законодательством.
11. Порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательства или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения.
Рассматриваемый порядок установлен Положением о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14.09.2006 N 1207 “О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. N 396” (далее – Положение).
В соответствии с пунктом 2 Положения основанием для возврата денежных средств служит заявление инвестора о выходе из состава участников долевого строительства (организации застройщиков) и (или) решение организации, заключившей договор создания объекта долевого строительства (далее – уполномоченный орган), о расторжении такого договора (решение общего собрания членов организации застройщиков об исключении инвестора).
Для возврата денежных средств инвестор представляет в уполномоченный орган (организацию застройщиков) копии платежных документов, подтверждающих платежи, копии заключенных соглашений между выбывающим инвестором и организациями об условиях предоставления займов и справку банка и (или) небанковской кредитно-финансовой организации о размере выданного кредита.
В случае непредставления инвестором указанных документов ведомость возврата проиндексированных взносов составляется на основании документов, имеющихся у уполномоченного органа (в организации застройщиков), который при необходимости запрашивает документы у организаций, предоставивших денежные средства выбывающему инвестору.
Возвращаемая сумма денежных средств подлежит индексации.
Пунктами 7 – 8 Положения установлено, что возвращаемые денежные средства, внесенные на специальный, текущий (расчетный) счет организации застройщиков, заказчика (застройщика), делятся на части, каждая из которых направляется по принадлежности, в зависимости от источников финансирования. В случае вступления инвестора в другую организацию застройщиков (состав участников долевого строительства) возвращаемые средства по его письменному заявлению могут быть направлены на специальный, текущий (расчетный) счет другой организации застройщиков, заказчика (застройщика).
Возврат взносов в полном объеме осуществляется в месячный срок после принятия другого инвестора в состав участников долевого строительства (организацию застройщиков), но не позднее 6 месяцев с момента подписания акта о расторжении договора создания объекта долевого строительства (постановления суда – в случае отказа одной из сторон от подписания названного акта), принятия решения об исключении инвестора из организации застройщиков.
При отказе в индексации и возврате взносов или несогласии инвестора с размером возвращаемой суммы и сроками ее возврата, а также в иных случаях споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством.
Пунктом 19 Положения также определено, что денежные средства подлежат возврату в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, обязательства по уплате которой были исполнены инвестором путем внесения соответствующей суммы в белорусских рублях на специальный, текущий (расчетный) счет застройщика. Общая сумма подлежащих возврату денежных средств определяется по официальному курсу белорусского рубля к иностранной валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.
12. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
В соответствии с подпунктом 2.4 пункта 2 Указа N 396 в случае нарушения установленного договором создания объекта долевого строительства срока внесения платежей дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,01 процента (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей или по платежным документам застройщика) или 0,001 процента (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора в установленном порядке. Данные меры ответственности не распространяются на дольщиков в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление платежей за которые осуществляется банком.
Застройщик в случае нарушения по его вине срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, возмещает дольщику убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере 0,001 процента от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен Президентом Республики Беларусь или договором. Данные меры ответственности не применяются к застройщикам, допустившим нарушение сроков передачи дольщикам объектов долевого строительства по причине нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление которых осуществляется банком.
Рассмотрев существенные условия договора создания объекта долевого строительства, мы также должны отметить, что договор создания объекта долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, установленном местными исполнительными и распорядительными органами. Только соблюдение в числе прочих указанного условия позволит застройщику привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости.
Подпунктом 2.7 пункта 2 Указа N 396 процедура регистрации договоров создания объекта долевого строительства раскрывается детально. Так, указанный договор регистрируется в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости, и считается заключенным со дня такой регистрации. Застройщик в течение трех рабочих дней со дня подписания сторонами договора создания объекта долевого строительства обязан представить два экземпляра договора в местный исполнительный и распорядительный орган для регистрации. Далее в течение трех рабочих дней со дня регистрации договора застройщик обязан выслать один экземпляр зарегистрированного договора дольщику заказным письмом или вручить его дольщику лично под роспись.
Местными исполнительными и распорядительными органами регистрация договоров создания объектов долевого строительства осуществляется на безвозмездной основе в течение одного рабочего дня после представления договоров застройщиком. Регистрация происходит путем проставления отметки о регистрации на каждом экземпляре договора.
Следует обратить внимание, что решение об отказе в регистрации договора создания объекта долевого строительства может быть принято в случаях его несоответствия законодательству, а также при наличии регистрации иного действующего договора создания данного объекта долевого строительства.
Также Указом N 396 установлена обязанность местных исполнительных и распорядительных органов по каждому строящемуся многоквартирному жилому дому создавать электронный банк данных (реестр) объектов долевого строительства. В этом реестре по каждому строящемуся многоквартирному жилому дому в обязательном порядке указываются количество объектов долевого строительства, их номера, сведения о дольщиках, заключивших договоры создания объектов долевого строительства, реквизиты договоров, а также основания для прекращения действия первоначального договора создания объекта долевого строительства и данные о новом дольщике, реквизиты договора при смене дольщика на один объект долевого строительства.
В случае расторжения сторонами договора создания объекта долевого строительства (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) застройщик также обязан в течение трех рабочих дней направить акт о расторжении договора (информацию об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке) в местный исполнительный и распорядительный орган, осуществивший регистрацию данного договора. Местным исполнительным и распорядительным органом в день получения указанного акта (информации) вносятся соответствующие изменения в электронный банк данных (реестр) объектов долевого строительства по этому многоквартирному жилому дому.
Кроме этого, частью пятой пункта 2 Правил установлено, что платежи для оплаты цены объекта долевого строительства вносятся дольщиком в безналичном порядке или наличными средствами через банк только после регистрации рассматриваемого договора в местном исполнительном и распорядительном органе.
Кроме того, отметим, что помимо проекта договора создания объекта долевого строительства в исполком нужно представить копию заключения экспертизы по проекту, “шахматку” с указанием номера квартиры, площади, количества комнат и т.д., копию решения исполкома на строительство, информацию о застройщике (наименование организации, юридический адрес, телефон, УНН), информацию о строительной организации (наименование организации, юридический адрес, телефон, УНН) и договор создания объекта долевого строительства в электронном виде.
В случае, если проектная декларация по объекту была размещена до 26 октября 2011 г. (даты вступления в силу Указа N 324) и соответственно имеются заключенные до 26 октября 2011 г. договоры создания объектов долевого строительства, необходимо представить информацию за подписью руководителя и главного бухгалтера организации о количестве таких договоров с указанием номеров квартир, ФИО дольщиков, даты заключения и номера договора.
Таким образом, процедура регистрации договора создания данного объекта долевого строительства достаточно сложная, поскольку требует от застройщика значительных временных и трудовых потерь. Так, на практике получается, что только через семь дней после опубликования декларации застройщик может заключить первый договор с дольщиками. Далее этот договор должен быть зарегистрирован в местном исполкоме, на что законодательством, как упоминалось ранее, выделено три дня, после чего договор еще в течение трех дней должен быть передан дольщику. В результате складывается такая ситуация, что с учетом выходных дней проходит практически три недели, прежде чем дольщик сможет начать выплаты по зарегистрированному договору долевого строительства. Это достаточно долго и рискованно, если учитывать, что цена квадратного метра в белорусских рублях на этот период фактически заморожена.
Вместе с тем в рассматриваемой процедуре регистрации договора создания объекта долевого строительства присутствуют несомненные плюсы: дольщик, заключая договор создания объекта долевого строительства, будет уверен, что его квартира по окончании строительства будет именно его квартирой, так как при существующем зарегистрированном на нее договоре другого такого же быть не может.
В заключение хотелось бы отметить, что уступка дольщиком права требования по договору, если объектом долевого строительства является жилое помещение, либо перевод долга по нему на нового дольщика допускаются только на родителей, детей, усыновителей, усыновленных (удочеренных), родных братьев и сестер, деда, бабку, внуков, супругу (супруга) дольщика, а также на банк, предоставивший кредит на финансирование строительства объекта долевого строительства под залог объекта недвижимости, имущественных прав на получение объекта недвижимости, государство в лице уполномоченных государственных органов в соответствии с законодательством до дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, если иное не установлено решениями Президента Республики Беларусь.
Существующие на день открытия наследства умершего дольщика имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства дольщика и переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено законодательством. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в заключении договора на прежних условиях вместо выбывшего дольщика.
Защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с Указом N 396 и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей Указу N 396. При этом законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам или работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации. Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона Республики Беларусь от 09.01.2002 N 90-З “О защите прав потребителей” (далее – Закон) защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с Законом и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей нормативным правовым актам Президента Республики Беларусь.
Контроль за порядком заключения и исполнения сторонами договоров создания объектов долевого строительства осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами, выдавшими застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.
И наконец, как отмечалось ранее, договор создания объекта долевого строительства заключается по форме примерного договора создания объекта долевого строительства, утвержденного Указом N 396. Таким образом, стороны вправе включать в рассматриваемый договор иные условия, не противоречащие законодательству Республики Беларусь. Вместе с тем оговоримся, что при регистрации договора создания объекта долевого строительства местный исполнительный и распорядительный орган зачастую не позволяет этого сделать, просто отказывая в регистрации договоров, содержащих иные условия, нежели содержащиеся в примерном договоре создания объекта долевого строительства.