Алгоритм юридических действий по консервации объектов незавершенного строительства

Порядок консервации объектов в настоящее время регулируется такими актами, как:

• Закон Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Закон);
• Инструкция о порядке приостановления строительства и консервации объектов незавершенного строительства, утвержденная приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.06.1995 N 158 «Об утверждении Положения о порядке консервации строящихся (реконструируемых) объектов на территории Республики Беларусь» (далее — Инструкция);
• Технический кодекс установившейся практики «Консервация строящихся объектов. Правила проведения» (ТКП 45-1.03-165-2009 (02250)), утвержденный приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.12.2009 N 447 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве» (далее — ТКП).

В соответствии с законодательством процедура консервации включает следующие этапы:

1. Приостановление строительства объекта.

Приостановление строительства не влечет обязательного расторжения договора строительного подряда (максимальный срок, на который может быть приостановлено строительство, составляет 3 месяца).

Основания приостановления строительства установлены п. 2 Инструкции, их перечень не является исчерпывающим: законодательством или договором строительного подряда могут быть предусмотрены и иные основания, по которым может быть приостановлено строительство.

Решение о приостановлении строительства в зависимости от причин такого приостановления, предусмотренных законодательством, может быть принято органами государственного строительного надзора, иными государственными органами, инвестором, застройщиком, заказчиком, подрядчиком.

В решении о приостановлении строительства должны быть указаны:

• дата приостановления работ;
• источники финансирования строительства и работ по приостановлению строительства;
• меры по устранению причин, повлекших приостановление строительства;
• меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования с указанием лица, ответственного за их сохранность.

2. Принятие решения о консервации.

Согласно п. 3 ст. 62 Закона консервация объекта незавершенного строительства — приостановление строительства на срок свыше трех месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство.

В соответствии с п. 5 Инструкции, а также п. 4.4 ТКП решение о консервации объектов принимается в течение 1 (одного) месяца по истечении 3 (трех) месяцев с момента приостановления строительства.

То есть фактически максимальный срок между датой приостановления строительства и датой принятия решения о консервации, указанной в соответствующем решении, может составлять 4 месяца.

Вместе с тем согласно п. 5 Инструкции решение о консервации может быть принято также при наличии обстоятельств, не связанных с технологическими перерывами в строительстве, которые указаны в п. 2 Инструкции. В таком случае (то есть при возникновении указанных обстоятельств) возможно проведение работ по консервации объекта без приостановления строительства на длительный срок.

Решение о консервации может быть принято инвестором, застройщиком, заказчиком, а также местными исполнительными и распорядительными органами — по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств соответствующих местных бюджетов, или Советом Министров Республики Беларусь (уполномоченным им органом) — по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств республиканского бюджета.

Подрядчик не наделен правом принимать решение о консервации (в отличие от принятия решения о приостановлении строительства).

В решении о консервации должны быть указаны:

• дата приостановления работ;
• источники финансирования строительства и работ по приостановлению строительства;
• меры по устранению причин, повлекших приостановление строительства;
• меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования с указанием лица, ответственного за их сохранность;
• сроки разработки документации, необходимой для проведения консервации.

3. Составление акта о консервации.

Согласно п. 4.7 ТКП акт о консервации строящегося объекта должен быть составлен в течение 14 календарных дней после принятия решения о консервации объекта.

В акте о консервации должны быть указаны:

• наименование объекта;
• даты начала и даты приостановления строительства;
• сметная стоимость строительства;
• сметная стоимость объемов выполненных строительных работ до момента консервации;
• степень строительной готовности объекта в процентном отношении.

К акту прилагаются ведомости на неиспользованные строительные материалы и несмонтированное оборудование, акт сверки расчетов между застройщиком или заказчиком и подрядчиком, а также перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

Формы акта о консервации и ведомостей установлены ТКП (приложения А1 — А3).

Акт и ведомости подписываются руководителями организаций застройщика / заказчика и подрядчика.

Вместе с перечнем работ и затрат подрядчик обязан передать исполнительную документацию по объекту на момент его консервации застройщику / заказчику для разработки проектной организацией технических решений по консервации данного объекта. Перечень исполнительной документации зависит от степени готовности объекта незавершенного строительства.

4. Направление застройщиком / заказчиком письменных уведомлений о проведении консервации объекта в орган государственного строительного надзора, а также в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший разрешение на его строительство.

Соответствующие уведомления должны быть направлены застройщиком / заказчиком в течение одного месяца после принятия решения о проведении консервации объекта.

При этом уведомление органа государственного строительного надзора не требуется в случае, если для строительства объекта не требовалось получение разрешения на производство строительно-монтажных работ в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19.10.2006 N 1387 «Об утверждении перечня объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на производство строительно-монтажных работ».

5. Разработка проектной организацией технической документации и сметы по консервации объекта на основании задания застройщика / заказчика с перечнем работ и затрат и исполнительной документацией.

Проектная организация разрабатывает техническую документацию и смету по консервации объекта в сроки, установленные в решении о ее проведении.

Смета на консервацию объекта утверждается застройщиком / заказчиком по согласованию с инвестором.

Оплата расходов по смете на консервацию объекта производится за счет средств, предусмотренных для финансирования строительства объекта, и иных источников, не запрещенных законодательством (п. 9 Инструкции).

6. Оформление дополнительного соглашения к договору строительного подряда, в котором предусматриваются:

• строительные работы по консервации объекта незавершенного строительства, предусмотренные технической документацией и сметой;
• обязанность заказчика возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервации объекта, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ (полученные подрядчиком преимущества, дополнительный доход, прибыль), а также причиненные убытки (в пределах разницы между ценой договора и стоимостью выполненных и оплаченных работ), произвести оплату индивидуальных изделий и конструкций, изготовленных заводами-изготовителями по заказу подрядчика на конкретный объект, если подрядчик не может использовать их на других объектах;
• обязанность подрядчика возместить понесенные по его вине убытки;
• сроки выполнения работ и сроки сдачи заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов (п. 10 Инструкции).

После выполнения подрядчиком строительных работ по консервации объекта законсервированный объект подлежит передаче по акту приемки-передачи застройщику / заказчику.

Акт приемки-передачи должен содержать сведения, приведенные в акте о его консервации, а также сметную стоимость выполненных строительных работ по консервации.

С актом приемки-передачи подрядчик обязан передать застройщику / заказчику:

• исполнительную документацию по консервации на хранение;
• проект объекта;
• исполнительную документацию, выполненную до консервации объекта.

Заказчик после принятия законсервированного объекта должен произвести с подрядчиком окончательный расчет, расторгнуть договор строительного подряда и принять на себя функции по обеспечению безопасности и сохранности объекта.

7. Проведение технической инвентаризации законсервированного объекта.

Для технической инвентаризации потребуются следующие документы:

• заявление на выполнение работ, составленное по установленной форме (заполняется регистратором непосредственно при приеме документов);
• гарантийное письмо об изготовлении технического паспорта;
• документы, подтверждающие полномочия представителя;
• документ, удостоверяющий личность представителя;
• свидетельство о государственной регистрации юридического лица (заказчика / застройщика) (копия);
• решение местного исполнительного комитета о разрешении строительства объекта (копия);
• акты о консервации строящегося объекта;
• копия проектной документации;
• копия свидетельства о праве заказчика / застройщика на земельный участок.

Срок проведения технической инвентаризации зависит от площади и размеров объекта. Так, общий срок проведения технической инвентаризации в отношении объектов недвижимого имущества площадью до 1500 кв.м, а также линейных сооружений протяженностью до 1500 м составляет 15 рабочих дней (п. 12 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 N 39).

8. Государственная регистрация создания незавершенного законсервированного капитального строения.

Государственная регистрация осуществляется в соответствии с п. 17.30 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156 «Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 февраля 2009 г. N 193 и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь» (далее — Перечень).

Для регистрации необходимы следующие документы:

• заявление (заполняется регистратором непосредственно при приеме документов);
• доверенность представителя;
• документ, удостоверяющий личность представителя;
• решение местного исполнительного комитета о разрешении строительства объекта, а также решение местного исполнительного комитета о выделении земельного участка для строительства объекта;
• акты о консервации строящегося объекта;
• технический паспорт объекта;
• копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (заказчика / застройщика) (представление данных документов не требуется, если ранее регистрировались иные объекты недвижимости);
• копия свидетельства о праве заказчика / застройщика на земельный участок.

Срок государственной регистрации создания незавершенного законсервированного капитального строения — 5 рабочих дней с даты подачи документов (п. 17.30 Перечня).

Также существует возможность совершения регистрационных действий в ускоренном порядке — в течение 2 рабочих дней или в срочном порядке — в течение 1 рабочего дня (следует иметь в виду, что в течение указанного срока необходимо будет внести плату за государственную регистрацию, поскольку одним из обязательных документов, которые необходимо представить для осуществления государственной регистрации в отношении объекта недвижимости согласно п. 17.30 Перечня, является документ, подтверждающий внесение платы).

По завершении процедуры государственной регистрации выдается свидетельство о государственной регистрации создания незавершенного законсервированного капитального строения.

Если строительство осуществлялось застройщиком для собственных нужд, то одновременно с регистрацией создания незавершенного законсервированного капитального строения может быть произведена регистрация возникновения права собственности застройщика на объект. Дополнительно к указанным документам необходимо представить документ (справку), подтверждающий, что строительство осуществлялось за счет собственных (или привлеченных) средств (п. 17.30 Перечня).

9. Переоформление прав на земельный участок и законсервированный объект на инвестора (требуется в случае, если финансирование строительства осуществлялось инвестором на основании договора долевого строительства, по условиям которого законсервированный объект подлежит передаче инвестору после завершения консервации).

Процедура предполагает изъятие земельного участка у застройщика / заказчика и предоставление его инвестору.

Для этого инвестору необходимо подать в исполком заявление об изъятии данного земельного участка у заказчика / застройщика и предоставлении инвестору для обслуживания законсервированного объекта.

Основанием для предоставления земельного участка инвестору является абз. 12 ч. 1 п. 6 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».

Необходимые документы:

• заявление об изъятии данного земельного участка у заказчика / застройщика и предоставлении инвестору для обслуживания законсервированного объекта;
• письмо о согласии заказчика / застройщика на изъятие земельного участка;
• свидетельство о государственной регистрации юридического лица (инвестора);
• договор создания объекта долевого строительства;
• акт приема-передачи законсервированного объекта от заказчика / застройщика инвестору;
• свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации создания незавершенного капитального строения.

После получения решения местного исполнительного комитета может быть зарегистрировано возникновение прав инвестора на земельный участок (п. 17.1 Перечня) и прав на законсервированный объект (п. 17.30 Перечня).

Для регистрации потребуются следующие документы:

• договоры аренды земельного участка;
• решение местного исполнительного комитета о предоставлении земельного участка инвестору;
• справка застройщика, подтверждающая, что строительство осуществлялось за счет средств инвестора;
• документы, подтверждающие полномочия представителя;
• документ, удостоверяющий личность представителя.

Процедура регистрации занимает 5 рабочих дней с даты подачи документов (п. 17.30 Перечня).

Также существует возможность совершения регистрационных действий в ускоренном порядке — в течение 2 рабочих дней или в срочном порядке — в течение 1 рабочего дня (следует иметь в виду, что в течение указанного срока необходимо будет внести плату за государственную регистрацию, поскольку одним из обязательных документов, которые необходимо представить для осуществления государственной регистрации в отношении объекта недвижимости согласно п. 17.30 Перечня, является документ, подтверждающий внесение платы).

10. Проведение инвестором, застройщиком, заказчиком необходимых мероприятий по обеспечению сохранности объекта строительства (в течение всего времени, пока объект будет находиться в состоянии консервации), в том числе:

• периодические осмотры законсервированного объекта незавершенного строительства для обеспечения его сохранности и безопасности;
• мероприятия по устранению причин, вызвавших консервацию объекта незавершенного строительства (п. 12 Инструкции).