Консервация объектов незавершенного строительства (зданий, сооружений): условия, порядок

В настоящей статье будут рассмотрены правовые аспекты консервации объектов незавершенного строительства, за исключением объектов индивидуального жилищного строительства. В настоящей статье не рассматривались условия и порядок консервации гражданами не завершенных строительством жилых домов, дач.

Обстоятельства консервации

Порядок консервации объектов незавершенного строительства определен в Законе Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Закон), а также в Инструкции о порядке приостановления строительства и консервации объектов незавершенного строительства, утвержденной приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.06.1995 N 158 «Об утверждении Положения о порядке консервации строящихся (реконструируемых) объектов на территории Республики Беларусь» (далее — Инструкция). Правила проведения консервации, технические решения по консервации, требования к обеспечению безопасности и сохранности законсервированных объектов закреплены в техническом кодексе установившейся практики «Консервация строящихся объектов. Правила проведения» ТКП 45-1.03-165-2009 (02250), утвержденном приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.12.2009 N 447 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве».

Согласно п. 3 ст. 62 Закона под консервацией объекта незавершенного строительства понимается приостановление строительства на срок свыше трех месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство. Приостановление означает временное прекращение выполнения строительных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве. Причем в случае приостановления строительства на срок свыше трех месяцев принятие в течение одного месяца решения о консервации не право, а обязанность заказчика (застройщика) согласно ч. 3 п. 5 ст. 62 Закона.

Согласно ч. 2 п. 5 ст. 62 Закона решения о консервации объектов незавершенного строительства принимаются:

  • Советом Министров Республики Беларусь или уполномоченным им органом — по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств республиканского бюджета;
  • местными исполнительными и распорядительными органами — по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств соответствующих местных бюджетов;
  • иными заказчиками, застройщиками — по другим объектам незавершенного строительства.

Решение о консервации объекта принимается при наличии прямо указанных в законодательстве обстоятельств. К таким обстоятельствам ч. 1 п. 5 ст. 62 Закона относит следующие:

  • выявление в ходе строительства несоответствия проекта обязательным для соблюдения требованиям технических нормативных правовых актов;
  • выявление дефектов в проектной документации, требующих ее существенного изменения;
  • отсутствие у заказчика, застройщика средств для дальнейшего финансирования строительства, невозможность обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки;
  • по иным основаниям, предусмотренным законодательством или договором строительного подряда.

Кроме вышеназванных, п. 2 Инструкции дополняет обстоятельства консервации следующими:

  • выявление в работе подрядчика недостатков (несоблюдение требований проектно-сметной документации, технических нормативных правовых актов, отсутствие контроля качества поступающих материалов и изделий, другие недостатки), которые могут повлечь за собой угрозу безопасности и надежности объекта строительства;
  • в случае намерения законсервировать объект строительства или прекратить дальнейшее строительство.

Под законсервированным объектом незавершенного строительства согласно абз. 12 ст. 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» понимается объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Таким образом, законсервированный объект должен быть зарегистрирован в государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. При этом Инструкция указывает, что законсервированный объект необходимо зарегистрировать в случае, если не удалось устранить причины консервации и необходимо его продать.

Решение о консервации

Как уже было указано выше, при приостановлении строительства на срок свыше трех месяцев заказчик (застройщик) обязан принять решение о консервации и совершить ряд действий, направленных на консервацию объекта незавершенного строительства. Застройщик, заказчик в месячный срок со дня принятия решения о консервации объекта незавершенного строительства письменно информируют об этом органы государственного строительного надзора и местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший разрешение на строительство объекта.

Согласно п. 6 ст. 62 Закона в решении о консервации должны быть определены:

  • дата приостановления работ;
  • источники финансирования строительства и работ по приостановлению строительства;
  • меры по устранению причин, повлекших приостановление строительства;
  • меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования с указанием лица, ответственного за их сохранность;
  • сроки разработки документации, необходимой для проведения консервации (согласно п. 9 Инструкции — смета, техническая документация).

Согласно п. 7 ст. 62 Закона заказчик совместно с подрядчиком в течение 14 дней с момента принятия решения о консервации разрабатывает акт о консервации объекта незавершенного строительства с указанием в нем сметной стоимости объемов выполненных строительных работ до момента консервации, к которому прилагаются ведомости на неиспользованные строительные материалы и несмонтированное оборудование, а также перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

Согласно подп. 8.1 п. 8 Инструкции в акте должны быть указаны:

  • наименование объекта;
  • дата начала и дата приостановления строительства;
  • сметная стоимость строительства;
  • сметная стоимость объемов выполненных строительных работ до момента консервации;
  • степень строительной готовности объекта в процентном отношении.

К акту прилагаются ведомости на неиспользованные строительные материалы и несмонтированное оборудование, а также акт сверки расчетов между застройщиком или заказчиком и подрядчиком. Акт и ведомости подписываются руководителями организаций застройщика (заказчика) и подрядчика.

В смету на консервацию объекта должны быть включены платежи, уплачиваемые ежегодно (поквартально) инвестором, застройщиком, заказчиком за временно занимаемые земли (карьеры), отведенные для строительства объекта.

Согласно ч. 4 п. 9 Инструкции в случае консервации объекта при выявлении в ходе строительства несоответствия проекта требованиям технических нормативных правовых актов, а также дефектов в проектной документации на строительство, требующих ее существенного изменения, оплата работ по составлению сметы и технической документации производится за счет средств разработчика проектной документации.

Дополнительное соглашение с подрядчиком

Консервация объекта требует осуществления таких действий, как выполнение подрядчиком работ по консервации объекта, подготовка объекта к передаче заказчику подрядчиком, разработка мер для обеспечения сохранности объекта незавершенного строительства.

Заказчик и подрядчик должны заключить дополнительное соглашение к договору подряда на выполнение строительных работ по консервации, предусмотренных сметой, с указанием сроков выполнения работ и сдачи законсервированного объекта заказчику, а также урегулировать вопрос расчетов между сторонами. В дополнительном соглашении должны быть предусмотрены обязанность заказчика возместить расходы, вызванные консервацией, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ (полученные подрядчиком преимущества, дополнительный доход, прибыль), а также причиненные убытки (в пределах разницы между ценой договора и стоимостью выполненных и оплаченных работ), произвести оплату индивидуальных изделий и конструкций, изготовленных заводами-изготовителями по заказу подрядчика на конкретный объект, если подрядчик не может использовать их на других объектах. Подрядчик в свою очередь возмещает понесенные по его вине убытки.

Согласно п. 11 Инструкции после выполнения предусмотренных дополнительным соглашением работ подрядчик обязан сдать по акту заказчику законсервированный объект незавершенного строительства в согласованные сроки, а заказчик — принять этот объект. В акте приемки-передачи законсервированного объекта помимо сведений, указываемых в акте о консервации объекта, предусматривается также сметная стоимость объемов строительных работ по консервации, выполненных по дополнительному соглашению к договору строительного подряда в соответствии со сметой и технической документацией, составленной разработчиком проектной документации.

Заказчиком производится завершение расчетов с подрядчиком за выполненные строительные работы и расторжение договора строительного подряда в порядке, предусмотренном Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 N 1450 (далее — Правила).

Правила устанавливают, что договор строительного подряда может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон на основании предложения заказчика в случае принятия решения о консервации. Согласно п. 77 Правил предложение о расторжении договора в письменном виде заинтересованная сторона направляет другой стороне, которая обязана его рассмотреть и в течение 20 календарных дней письменно направить свое согласие или несогласие. В случае возникновения споров, связанных с расторжением договора, заинтересованная сторона вправе обратиться в соответствующий суд с иском.

Завершение консервации

Заказчик производит расчеты с подрядчиком, стороны оформляют расторжение договора строительного подряда.

Инвестор (заказчик, застройщик) проводит осмотры объекта с целью обеспечения его сохранности, а также мероприятия, направленные на устранение причин консервации объекта.

В состоянии консервации объект может находиться не более трех лет, после чего необходимо возобновить строительство или осуществить отчуждение.

Для возобновления строительства субъект, принявший решение о консервации, принимает решение о возобновлении строительства, заново заключает договор строительного подряда и получает необходимые разрешения. Подрядчику по акту передаются объект незавершенного строительства и заключение разработчика проектной документации о его техническом состоянии.

При невозможности устранения причин, приведших к консервации объекта незавершенного строительства, согласно п. 17 Инструкции он реализуется как объект незавершенного строительства в порядке, установленном законодательством. Для этого инвестор, застройщик, заказчик должны зарегистрировать законсервированный объект незавершенного строительства в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Для регистрации создания законсервированного капитального строения юридическому лицу необходимо представить в территориальную организацию (агентство) по государственной регистрации недвижимого имущества пакет документов, включающий согласно п. 17.30 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156 «Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 февраля 2009 г. N 193 и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь»:

  • акт о консервации объекта незавершенного строительства;
  • гарантийное письмо с просьбой об изготовлении технического паспорта, если ранее технический паспорт не изготовлен;
  • документ, подтверждающий внесение платы;
  • документы, подтверждающие полномочия лица, обратившегося за государственной регистрацией;
  • свидетельство о государственной регистрации заявителя (выписка из торгового реестра страны происхождения — для иностранных субъектов) и устав — представляются при первом обращении в агентство по государственной регистрации.

Согласно п. 23 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 19.06.2012 N 20 «Об установлении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, и признании утратившим силу постановления Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 25 октября 2011 г. N 59», необходимо также представить выписку из решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении строительства объекта.

При регистрации прав на законсервированное капитальное строение необходимо также представить документы, подтверждающие источники финансирования и распределение долей в праве на объект, если осуществлялось долевое строительство.