Исходя из статьи 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями. Однако на практике возникают ситуации, когда одна сторона добросовестно выполнила принятые на себя обязательства, а другая встречное исполнение не предоставила, либо когда обе стороны ненадлежащим образом выполняют принятые на себя обязательства.
Обращаясь в суд за защитой нарушенного права, следует помнить, что каждая из сторон несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязательств. Рассмотрим пример из судебной практики о ненадлежащем исполнении сторонами условий заключенного договора, что привело к судебному разбирательству.
Решением суда от 20.01.2016 суд удовлетворил первоначально предъявленные требования о взыскании пени за нарушение сроков передачи дольщику незавершенного строительством помещения и частично удовлетворил встречный иск о взыскании пени за нарушение сроков перечисления платежей за строительство объекта.
ООО «А» обратилось в суд с иском к ИООО «Р» о взыскании 97992712 руб. пени за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию.
Определением от 28.12.2015 суд принял к рассмотрению встречный иск ИООО «Р» к ООО «А» о взыскании 322496087 руб. пени за нарушение сроков передачи застройщику объекта долевого строительства (далее — ОДС) по акту приема-передачи для предъявления государственной комиссии по приемке объекта, 10074973 руб. пени за несвоевременное внесение платежей, 5498658 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В исковом заявлении истец указал, что по договору организации и обеспечения долевого строительства нежилого помещения в составе административного здания от 14.04.2011 N 11-11 (далее — договор), заключенному между сторонами, ответчик (застройщик) принял на себя обязательства организовать для истца строительство административных помещений — ОДС в составе объекта «Административно-торговый центр» (далее — Объект) в срок — II квартал 2012 года.
В предусмотренном договором порядке ответчик обязательства по строительству объекта надлежащим образом не выполнил. Объект введен в эксплуатацию 30.05.2014.
Пунктом 8.3 договора за нарушение сроков передачи дольщику незавершенного строительством помещения стороны предусмотрели ответственность в виде уплаты неустойки в размере 0,1% от стоимости ОДС на дату заключения договора за каждый день просрочки, но не более 10% стоимости ОДС.
Направленная в адрес ответчика претензия с требованием о выполнении обязательств оставлена последним без удовлетворения.
На основании изложенного истец обратился в суд с требованием взыскать с ответчика 97992712 руб. пени.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования уточнил: просил взыскать 108951380 руб. пени за нарушение сроков передачи дольщику незавершенного строительством помещения. Руководствуясь статьей 63 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, суд принял к рассмотрению уточненные требования.
Представитель ответчика заявленные требования не признал в связи с подачей встречного иска. По существу встречного иска пояснил, что истец ненадлежащим образом исполнил принятые по договору обязательства, просрочив предусмотренные договором сроки уплаты стоимости ОДС и предусмотренный пунктом 6.2.5 договора срок для проведения отделочных работ и передачи законченного отделкой ОДС заказчику (ответчику).
Представитель истца по предъявленному встречному иску высказал возражения, отметив, что пеня и проценты за просрочку платежей за период с 02.05.2011 по 05.05.2011 взысканию не подлежат в связи с истечением срока исковой давности по заявленному требованию. В остальной части пеня и проценты за просрочку платежей взысканию не подлежат по причине отсутствия просрочки исполнения обязательства по оплате ввиду несогласования срока оплаты.
По существу заявленного ответчиком требования о взыскании пени за нарушение пункта 6.2.5 договора пояснил, что за 10 дней до ввода объекта в эксплуатацию ОДС находился в неизменном состоянии без чистовой отделки.
Условиями договора (пунктом 3.1 договора) предусмотрено, что застройщик обязан передать дольщику ОДС для выполнения чистовой отделки не позднее чем за 6 месяцев до ввода Объекта в эксплуатацию. В уведомлении от 28.10.2013 ответчик неправомерно уменьшил срок чистовой отделки до двух месяцев.
По мнению истца, для наступления просрочки в связи с окончанием периода исполнения обязательства по выполнению отделки необходимо наличие сразу 2 моментов: уведомление о планируемом сроке ввода и сам фактический объект ввода в эксплуатацию. Вместе с тем Объект был введен в эксплуатацию не 31.12.2013, как было отражено в уведомлении ответчика, а лишь 30.05.2014. Поэтому заявленные ответчиком требования о взыскании пени, рассчитанной с 21.12.2013, считает неправомерными.
Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, проверив представленные расчеты, руководствуясь статьями 192, 194, 197, 200, 290, 311, 372, 375, 391 ГК, пришел к выводу об обоснованности первоначально предъявленных требований и частичной обоснованности встречного иска на основании нижеследующего.
Как усматривается из материалов дела, в рамках заключенного договора ответчик (застройщик) принял на себя обязательства организовать для истца строительство административных помещений (ОДС) в составе Объекта в срок — II квартал 2012 года.
В предусмотренном договором порядке ответчик обязательства по строительству объекта надлежащим образом не выполнил. Объект введен в эксплуатацию только 30.05.2014.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения первоначального иска в полном объеме и взыскания предусмотренной пунктом 8.3 договора пени в сумме 108951380 руб. за нарушение сроков передачи дольщику незавершенного строительством помещения.
Доводы ответчика о том, что истец при расчете пени не принял во внимание обстоятельства того, что в качестве основания должна выступать стоимость ОДС в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату заключения договора, не были приняты судом во внимание, поскольку предъявленная истцом ко взысканию сумма пени не превышает сумму пени, рассчитанную с учетом стоимости ОДС, предусмотренной пунктом 4.1 договора, т.е. рассчитанной с учетом курса на дату заключения договора. Суд с учетом требований статьи 401 ГК и условий пункта 4.1 договора согласился с позицией истца о том, что ограниченный размер пени составит 108951380 руб. или 10% от стоимости ОДС на дату проведения платежей.
Оценивая доводы встречного искового заявления, суд отметил следующее.
Пунктом 8.2 договора стороны предусмотрели, что за нарушение сроков выполнения обязательств, указанных в пунктах 6.2.3 — 6.2.6 договора дольщик уплачивает застройщику пеню в размере 0,1% от стоимости ОДС за каждый день просрочки.
Как отмечено выше, ответчик просит взыскать с истца 322496087 руб. пени за нарушение сроков передачи застройщику ОДС по акту приема-передачи для предъявления государственной комиссии по приемке Объекта.
В частности, пунктом 6.2.5 договора на дольщика (истца) была возложена обязанность за 10 календарных дней до ввода Объекта в эксплуатацию передать застройщику (ответчику) ОДС по акту приема-передачи для предъявления государственной комиссии по приемке Объекта. Срок ввода Объекта в эксплуатацию согласно условиям пункта 2.2 договора, в соответствии с требованиями нормативно-технической документации был определен сторонами — II квартал 2012 года.
В ходе судебного разбирательства установлено, что исполнению дольщиком обязательств по передаче ОДС застройщику предшествовала обязанность застройщика в срок не позднее 31.12.2011 передать дольщику ОДС для завершения работ по внутренней чистовой отделке.
Как следует из материалов дела, ОДС был передан ответчиком истцу только 01.11.2013, т.е. за пределами предусмотренных сроков ввода Объекта в эксплуатацию. Иные сроки ввода Объекта в эксплуатацию сторонами не согласовывались. В связи с этим суд пришел к выводу о неправомерности требования ответчика в части взыскания с истца 322496087 руб. пени за нарушение сроков передачи застройщику ОДС для предъявления государственной комиссии по приемке Объекта. В данном случае суд согласился с доводами истца о том, что нарушение истцом условий пункта 6.2.5 договора произошло по вине ответчика, который не уведомил истца о фактическом сроке ввода Объекта в эксплуатацию и не выполнил условия пункта 3.1 договора. Доводы ответчика о том, что о сроке ввода Объекта в эксплуатацию истец был извещен письмом от 28.10.2013 N 601, являются несостоятельными, т.к. противоречат фактическим обстоятельства дела, из которых следует, что Объект был введен в эксплуатацию только 30.05.2014. Кроме того, исходя из смысла пункта 6.2.5 договора ОДС должен был быть передан не за 10 дней до планируемого срока, а конкретного срока ввода Объекта в эксплуатацию. Доказательств согласования окончательного срока ввода Объекта в эксплуатацию сторонами не представлено. Следовательно, основания для начисления с 21.12.2013 пени за нарушение предусмотренного пунктом 6.2.5 договора срока передачи ОДС отсутствуют.
При оценке обстоятельств взыскания пени за нарушение сроков перечисления платежей за строительство ОДС суд исходит из следующего.
Пунктом 5.1 договора стороны предусмотрели, что дольщик вносит платежи: до 02.05.2011 — 232801 дол. США. Последний платеж в эквиваленте 25866 дол. США вносится дольщиком в течение 5 календарных дней с даты получения официального уведомления от застройщика о получении свидетельства о государственной регистрации создания Объекта.
В ходе судебного разбирательства установлено, что с учетом требований статей 192, 194 ГК истцом своевременно уплачено 232791,1 дол. США в эквиваленте. Сумма в размере 9,91 дол. США в эквиваленте уплачена 05.05.2011, т.е. за пределами предусмотренного договором срока с просрочкой в 1 день.
С учетом заявленного истцом ходатайства о применении срока исковой давности требования в части взыскания пени и процентов за пользование чужими денежными средствами в силу пункта 2 статьи 200 ГК подлежат оставлению без удовлетворения.
Вместе с тем суд полагает возможным согласиться с требованиями ответчика в части взыскания с истца 6240690 руб. пени и 3465194 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанными с 16.09.2014 по 08.10.2014 за просрочку внесения платежей в эквиваленте 25866 дол. США.
Доводы истца о несогласованности срока внесения последнего платежа в рассматриваемом случае являются несостоятельными.
Из смысла пункта 5.1 договора следовало, что последний платеж, являвшийся окончательным, подлежал корректировке застройщиком путем оформления дополнительного соглашения. Поскольку дополнительное соглашение о стоимости строительства сторонами не было оформлено, обязательство по внесению последнего платежа подлежало исполнению истцом в предусмотренные договором сроки.
По этим же основаниям суд признал несостоятельными и требования ответчика по взысканию пени, насчитанной на окончательную сумму платежа, сроки по которому сторонами не согласовывались.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о частичной обоснованности встречных требований ответчика.