Обзор разрешения спора в процедуре медиации о разделе объекта недвижимости по долевому строительству

Сторона 1: ЗАО «Т».

Сторона 2: ООО «М».

Предмет спора: заявленные требования — признание регистрации прав собственности на капитальное строение недействительной; суть спора — установление долей в праве собственности на капитальное строение (объект недвижимости), его реальный раздел и установление границ между его помещениями.

Фабула спора

В 2013 году между закрытым акционерным обществом «Т» (далее — ЗАО «Т») и обществом с ограниченной ответственностью «М» (далее — ООО «М») возник судебный спор, предметом которого стали правовые отношения, вытекающие из договора о совместной деятельности 2005 года в отношении капитального строения, находящегося в г. Минске.

Спор между сторонами возник по следующим вопросам: установление долей в праве собственности на капитальное строение (объект недвижимости); реальный раздел капитального строения и установление границ между его помещениями. Кроме этого, у ЗАО «Т» были сомнения в правомерности расчетов со стороны ООО «М» за переданные помещения.

В ходе судебного разбирательства было установлено следующее.

Между ООО «М» и ЗАО «Т» в 2005 году был заключен договор о совместной деятельности, на основании которого ЗАО «Т» обязался построить недвижимый объект и часть его помещений передать в собственность ООО «М», а ООО «М» — принять указанные помещения и оплатить их стоимость.

После введения в эксплуатацию здания ООО «М» приняло указанные помещения (общая площадь 2500 кв.м) по акту приема-передачи и оплатило их стоимость.

После введения в эксплуатацию капитального строения сторонами были зарегистрированы доли в праве собственности, однако реальный раздел недвижимого объекта и все сопутствующие вопросы решены не были.

В период с 2005 до 2008 года ООО «М» была проведена реконструкция части капитального строения, и площадь здания значительно увеличилась. В этот момент между сторонами возник спор в отношении ограниченного пользования помещениями, в которых находились эвакуационная лестница и рампа для погрузочно-разгрузочных работ. Более того, между сторонами возник спор по аренде и ограниченному использованию земельного участка, на котором расположено капитальное строение.

Спустя некоторое время было установлено несоответствие фактически переданных площадей реально занимаемым, что стало причиной для инициирования ЗАО «Т» судебного разбирательства на предмет признания регистрации прав собственности на капитальное строение недействительной.

Судебный процесс затянулся (было проведено около 40 судебных заседаний), стороны предъявляли новые требования, возникла необходимость в проведении независимых экспертиз, однако договоренностей по выбору независимой экспертной организации достигнуть не удавалось. Многие споры возникали по причине межличностного конфликта руководящих органов ЗАО «Т» и ООО «М». Учитывая сложившуюся ситуацию, суд рекомендовал сторонам обратиться к медиатору.

КонсультантПлюс: примечание.

На основании частей 1 и 2 статьи 156 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь примиритель может быть назначен в суде, рассматривающем экономические дела, первой, апелляционной, кассационной инстанций по ходатайству одной или обеих сторон либо по инициативе суда, рассматривающего экономические дела. При этом примиритель назначается в том числе из числа медиаторов, которые должны иметь свидетельство медиатора, выдаваемое Министерством юстиции Республики Беларусь, и состоять в Реестре медиаторов (пункт 1 статьи 4 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 N 58-З «О медиации»).

После получения согласия сторон на участие в примирительной процедуре согласно абзацу 11 статьи 146 ХПК суд вправе приостановить производство по делу на период рассмотрения спора в примирительной процедуре.

В силу статьи 14 указанного Закона при разрешении спора в процедуре медиации заключается медиативное соглашение.

В случае если медиативное соглашение не исполняется в добровольном порядке, его сторона имеет право обратиться в суд за выдачей исполнительного документа на его принудительное исполнение, при этом такое медиативное соглашение должно отвечать требованиям хозяйственного процессуального законодательства о мировом соглашении (статья 262-1 ХПК).

Перспектива разрешения спора в суде

До обращения к медиатору судебный процесс длился уже около 2 лет. С целью экономии денег стороны предъявляли требования неимущественного характера, что не соответствовало реальным интересам сторон и не решало основной проблемы, которая заключалась в установлении долей в праве собственности на капитальное строение и реальном его разделе.

В любом случае суду необходимо было для вынесения решения по судебному спору привлекать специалистов и экспертов. Стороны не могли достигнуть договоренностей по выбору независимых организаций и планировали обращаться к независимым специализированным организациям по отдельности, т.е. в рамках судебного процесса были бы привлечены 4 независимые специализированные организации. Исходя из этого, каждая из сторон понесла бы дополнительные денежные расходы.

Основным вопросом, который так и не был разрешен, оставался вопрос о реальном разделе капитального строения (статья 225 Гражданского кодекса Республики Беларусь). По этой причине сторонам пришлось бы продолжить судебное разбирательство на предмет установления долей в праве собственности и уплатить государственную пошлину как за имущественное требование на основании пункта 1 приложения 16 к Налоговому кодексу Республики Беларусь.

Учитывая специфику рассматриваемого спора и судебную практику, можно предположить, что суд в итоге принял бы какое-то решение, но, скорее всего, оно бы не решило существующие разногласия, а процесс рассмотрения был бы длительный и дорогостоящий для обеих сторон.

Результаты разрешения спора в процедуре медиации

Спорящие стороны прошли около 40 судебных заседаний, и это только повысило уровень враждебности и недоверия друг к другу. После предварительной (информационно-оценочной) встречи с медиатором одна из сторон долго не принимала решение о применении процедуры медиации.

Медиатором были проведены индивидуальные встречи с уполномоченными представителями каждой из сторон, по результатам которых было принято решение о проведении переговоров.

Особенность конфликта заключалась в том, что ситуация практически была «тупиковой». Строительство капитального строения длилось почти 10 лет. Стороны понимали необходимость договоренностей, при этом для каждой были важны безопасность и гарантии исполнения обязательств.

В процессе переговоров, проведенных с участием медиатора, стороны приняли решение о проведении двух независимых экспертиз.

Были выбраны независимая организация для определения долей в праве собственности на капитальное строение и проведения обмерных работ (составление поэтажных планов с нанесением площадей и границ объектов недвижимого имущества сторон) и аудиторская организация для проведения проверки правомерности расчетов по договору 2005 года.

После выдачи независимыми специализированными организациями заключений также были проведены медиативные сессии, по итогам которых стороны пришли к взаимоприемлемому решению и заключили медиативное соглашение.

На основе аудиторского заключения привлекаемой ими организации стороны признали отсутствие взаимных претензий в части осуществления расчетов по договору 2005 года. Также стороны согласовали доли и границы принадлежащих им объектов недвижимого имущества в капитальном строении в соответствии с отчетом независимой экспертной организации.

В данном споре медиация помогла сторонам не только окончательно разрешить имеющиеся спорные вопросы, но и, что не менее важно, завершить строительство объекта, начатое ООО «М» более 10 лет назад.

Спор был разрешен при участии руководителя медиативной практики ООО «Власова, Михель и Партнеры» и медиатора УПУ «Центр медиации и переговоров» Власовой Л.В.