Обзор разрешения спора в процедуре медиации о расторжении договора аренды недвижимого объекта

Сторона 1: ООО «Н».

Сторона 2: ОДО «Е».

Предмет спора: расторжение договора аренды в связи с реконструкцией арендуемого объекта недвижимости.

Фабула спора

В производстве апелляционной инстанции экономического суда Минской области находилась на рассмотрении апелляционная жалоба ООО «Н» (далее — истец) на решение суда первой инстанции по иску ООО «Н» к ОДО «Е» (далее — ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого объекта.

Судебный спор между сторонами возник в конце 2015 года, предметом его стали правовые отношения, вытекающие из договора аренды недвижимого объекта.

Данный объект недвижимости использовался в качестве торгового объекта ответчика. В процессе деятельности ООО «Е» возникла необходимость в дополнительных площадях, в связи с этим была произведена реконструкция здания с целью увеличения торговых площадей.

По мнению арендодателя — ООО «Н», реконструкция здания произведена с некоторыми нарушениями, которые заключались в следующем: строительство было произведено без полного комплекта разрешительных документов, ОДО «Е» при разработке проектно-сметной документации не были соблюдены нормы технического кодекса установившейся практики ТКП 45-1.04.-206-2010 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию», утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 N 267 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве» (далее — ТКП 45-1.04.-206-2010).

Указанные нарушения ООО «Н» посчитало существенным нарушением договора аренды и на основании этого инициировало судебное разбирательство.

В процессе судебного разбирательства суд первой инстанции не признал существенным нарушением договора аренды отступления ответчика от строительных норм и отказал в удовлетворении требований истца.

Арендодатель — ООО «Н» не согласился с итогом судебного разбирательства и подал апелляционную жалобу на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции.

После проведения судебного заседания, учитывая обстоятельства дела и отношения сторон, состав суда апелляционной инстанции посчитал, что наиболее эффективным способом разрешения спора может стать примирительная процедура. По этой причине стороны были направлены в примирительную процедуру, которая проходила с участием медиатора.

Примечание.

На основании частей 1 и 2 статьи 156 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь примиритель может быть назначен в суде, рассматривающем экономические дела, первой, апелляционной, кассационной инстанций по ходатайству одной или обеих сторон либо по инициативе суда, рассматривающего экономические дела. При этом примиритель назначается в том числе и из числа медиаторов и должен иметь свидетельство медиатора, выдаваемое Министерством юстиции Республики Беларусь, и состоять в Реестре медиаторов (пункт 1 статьи 4 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 N 58-З «О медиации»).

После получения согласия сторон на участие в медиации в соответствии со ст. 160 ГПК суд вправе приостанавливать производство по делу на период рассмотрения спора в процедуре медиации.

В силу статьи 14 указанного Закона при разрешении спора в процедуре медиации заключается медиативное соглашение.

Медиативное соглашение утверждается судом в качестве мирового соглашения. Принудительное исполнение медиативного соглашения осуществляется в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством. При этом не подлежат исполнению медиативные соглашения, не утвержденные судом в качестве мировых соглашений по спорам, находящимся на разрешении суда, в порядке, предусмотренном гражданским процессуальным законодательством.

Судебная перспектива разрешения спора

В рассматриваемом споре арендодатель предъявил требование об одностороннем расторжении договора, так как посчитал, что арендатор существенно нарушил условия заключенного между ними договора.

Исходя из положений ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Свои исковые требования истец основывал на одном из пунктов договора, в котором было указано, что арендатор несет ответственность за реконструкцию здания, перепланировку и переоборудование помещений.

Так как арендатор в процессе реконструкции нарушил ТКП 45-1.04.-206-2010, то истец посчитал это нарушением условия договора и основанием расторжения договора.

Однако следует отметить, что такое нарушение со стороны арендатора в договоре понимается лишь как основание для его ответственности, но не как одно из оснований расторжения договора по требованию арендатора.

Учитывая данные обстоятельства, нормы законодательства и судебную практику, можно сделать вывод, что суд апелляционной инстанции поддержал бы позицию суда первой инстанции и не удовлетворил требования ООО «Н».

Результаты разрешения спора в процедуре медиации

Стороны прошли не одно судебное заседание, и это только ухудшило существующие между ними отношения.

Первая встреча прошла достаточно напряженно, так как каждая из сторон принципиально настаивала на своей позиции.

В процессе переговоров выяснилось, что в действительности ООО «Н» не намеревалось расторгнуть договор с ОДО «Е». Реальный интерес арендодателя заключался в том, чтобы повысить размер арендной платы. Истец полагал, что расторжение договора для ответчика станет крайне невыгодным, в связи с этим он согласится продолжить действие договора аренды на новых условиях арендодателя.

Однако истец заблуждался в своей позиции, так как для ответчика на самом деле аренда торговых площадей не имела такого большого значения.

Более того, представитель ответчика пояснил, что ОДО «Е» завершает строительство нового здания и аренда торговых площадей истца станет для него неактуальной.

Однако все же ответчик понимал, что строительство собственного здания не закончено и есть вероятность, что оно может затянуться еще на время осуществления административных процедур по оформлению недвижимости и права собственности на нее. Учитывая данные обстоятельства, ответчик предложил истцу оставить договор на действующих условиях и заключить еще один договор аренды торговых площадей второго этажа этого здания.

Так как второй этаж здания не был занят и не приносил дохода ООО «Н», представители истца посчитали предложение ответчика выгодным и не стали возражать против заключения медиативного соглашения.

Впоследствии между сторонами было заключено медиативное соглашение, согласно которому истец обязался отказаться от предъявленных требований, оставить договор аренды на действующих условиях и заключить с ответчиком еще один договор аренды.

Медиативное соглашение легло в основу соглашения о примирении, что позволило разрешить спор и прекратить судебное разбирательство.

Нельзя не отметить, что медиация не только дала сторонам возможность самостоятельно принять выгодное решение, но и позволила восстановить деловые отношения между ними.

Спор был разрешен руководителем медиативной практики ООО «Власова, Михель и Партнеры», медиатором УПУ «Центр медиации и переговоров» Лилией Власовой.