Закрытое акционерное общество обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании 7035458 руб. основного долга.
Обстоятельства дела.
По договору субаренды от 26.08.2015, заключенному между сторонами (далее — договор субаренды), истец предоставил ответчику в аренду нежилые помещения общей площадью 36,2 кв.м, расположенные по адресу: г. Минск, пер. Северный.
Ежемесячная арендная плата была установлена в размере 304,2 евро.
Согласно пункту 3.2 договора арендатор принял на себя обязательства оплачивать арендные платежи до 25 числа месяца, предшествующего отчетному, по курсу Национального банка Республики Беларусь на 20-е число месяца, в котором должна быть произведена оплата.
В предусмотренном договором порядке ответчик обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом не выполнил, в результате чего за октябрь — ноябрь 2015 г. образовалась задолженность в сумме 7035458 руб.
Направленная в адрес ответчика претензия с требованием об уплате задолженности оставлена без удовлетворения.
На основании изложенного истец обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ответчика 7035458 руб. основного долга.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.
Позиция ответчика.
Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. По существу спора пояснил, что ранее ответчик направил истцу письмо-уведомление от 30.09.2015 о досрочном расторжении договора субаренды, т.к. имелась необходимость внесения изменений в лицензию и подачи в лицензирующий орган документов на объект аренды.
Однако в связи с отказом истца предоставить техническую документацию на объект аренды и дать согласие на изменение назначения арендуемого помещения у ответчика исключалась возможность осуществлять хозяйственную деятельность в арендуемых помещениях, и дальнейшая аренда стала нецелесообразной.
В связи с этим ответчик полагает, что в нарушение пункта 2 части 1 статьи 591 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) истец передал ответчику имущество с недостатками, которое не могло быть использовано для тех целей, на которые рассчитывал ответчик.
На основании изложенного в удовлетворении заявленных требований просил отказать.
Решение суда.
Согласно части 1 статьи 577 ГК по договору субаренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом в силу пункта 3 статьи 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку нежилые помещения являются частью здания и неразрывно с ним связаны, то в соответствии с частью 2 пункта 1 статьи 621 ГК правила параграфа 4 главы 34 ГК применяются и к аренде нежилых помещений, а следовательно, существенные условия для договора аренды нежилых помещений представляют собой, в частности, данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
Как усматривается из материалов дела, по договору субаренды истец передал ответчику в аренду нежилые помещения — служебная N 19, служебная N 20 общей площадью 36,20 кв.м (что составляет нормируемую площадь 30,42 кв.м с учетом коэффициента перевода 1,19), расположенные по адресу: г. Минск, пер. Северный.
Сумма арендной платы согласно приложению 1 к договору субаренды за первый месяц аренды составила 152,1 евро, со второго — 304,2 евро.
Обязательства по оплате арендных платежей в соответствии с пунктом 3.2 договора подлежали исполнению арендатором до 25 числа месяца, предшествующего отчетному, по курсу Национального банка Республики Беларусь на 20-е число месяца, в котором должна быть произведена оплата. Первоначальная арендная плата вносится за фактическое количество дней до окончания месяца в день подписания акта приема-передачи по официальному курсу Национального банка Республики Беларусь на день подписания акта приема-передачи.
При подписании акта приема-передачи от 26.08.2015 ответчик по платежному поручению от 26.08.2015 перечислил истцу 6229000 руб. резервного платежа, которые в соответствии с пунктом 3.4 подлежали использованию на случай просрочки платежа. По платежному поручению от 02.09.2015 ответчик дополнительно внес истцу 4000000 руб. резервного платежа.
В ходе судебного разбирательства установлено, что переданные истцом ответчику помещения были получены истцом от предприятия по договору аренды от 10.06.2010 в составе капитального строения с инвентарным номером 500/С-696.
Проанализировав приложенный к договору аренды от 10.06.2010 план первого этажа капитального строения с инвентарным номером 500/С-696, суд выявил, что данный план отличается от согласованного с договором субаренды плана переданных ответчику помещений.
В частности, на плане, приложенном к договору аренды от 10.06.2010, помещение N 19 значится как «служебное», а помещение N 20 — как «проходная». Площадь помещения N 19 составляет 11,1 кв.м, в то время как по договору субаренды — 12,49 кв.м. Расположение и метраж помещения N 20 площадью 14,0 кв.м вообще не соответствуют расположению и площади помещения N 20 (17,93 кв.м), указанным в договоре субаренды.
В соответствии с абзацем 2 части 2 пункта 4, частями 3, 4 пункта 9 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» хозяйственным судам следует учитывать, что независимо от вида имущества, сдаваемого в аренду, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 578 ГК).
При оценке доводов сторон относительно условия об имуществе, подлежащем передаче (переданном) арендатору в качестве объекта аренды, хозяйственным судам на основании положений части 2 статьи 401 ГК следует принимать во внимание вместе с данными, содержащимися в договоре аренды, иные сведения, указанные в документах, относящихся к договору (например, в подписанном сторонами передаточном акте, приложении к договору в виде плана, схемы, выкопировки, иной документации, содержащей признаки, характеристики объекта аренды и позволяющей индивидуализировать (идентифицировать) подлежащее передаче (переданное) по договору имущество), а также все соответствующие обстоятельства, связанные с исполнением договора.
В случае отсутствия доказательств, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, хозяйственным судам следует исходить из незаключенности договора аренды в силу несогласованности сторонами условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 1 статьи 402, пункт 3 статьи 578 ГК).
Исходя из представленных в материалах дела доказательств следует, что истцом передано ответчику в субаренду помещение N 19 площадью, отличной от площади полученного в аренду помещения. Доказательств принадлежности истцу помещения N 20 суду не представлено.
Доводы истца о том, что несоответствие площади и расположения помещений обусловлено проведенным косметическим ремонтом, в рассматриваемом случае являются несостоятельными, т.к. право передачи нежилых помещений в субаренду ограничивается площадью помещений, полученных в аренду, т.е. номинальная площадь арендуемых помещений не может отличаться от площади помещений, сдаваемых в субаренду.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что в рамках заключенного договора субаренды от 26.08.2015 ответчику надлежащим образом было предоставлено только помещение N 19 площадью 11,1 кв.м, что с учетом согласованного в договоре коэффициента перевода (1,19) составило 13,21 кв.м (11,1 x 1,19). Условие договора субаренды в части передачи помещения N 20 суд признал несогласованным ввиду расхождения сведений относительно метража и его расположения, что указывает в силу пункта 1 статьи 402 ГК на незаключенность договора в этой части.
Общая сумма подлежащих оплате арендных платежей за помещение N 19 с момента заключения договора до его фактического прекращения — 01.12.2015 с учетом согласованного в договоре порядка оплаты составила 297,38 евро или 5779698 руб.
Таким образом, принимая во внимание обстоятельства внесения ответчиком суммы резерва в большем объеме, чем расчетная сумма арендных платежей за помещение N 19, суд пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных требований нет.