В силу статей 285, 286 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) арендатор имеет право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
В силу пункта 2 статьи 404 ГК договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
При этом согласно пункту 3 указанной статьи ГК письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в соответствии с пунктом 3 статьи 408 ГК.
В силу пункта 3 статьи 408 ГК совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом, если иное не предусмотрено законодательством или не указано в оферте.
В соответствии с пунктом 1 статьи 403 ГК договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Согласно пункту 1 статьи 581 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 592 ГК определено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Экономический суд Витебской области рассмотрел дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Д» к открытому акционерному обществу «О» о понуждении к устранению препятствий в пользовании арендуемым помещением и понуждении к обеспечению электроэнергией арендуемого помещения по договору аренды от 01.04.2013.
В исковом заявлении истец указал, что в соответствии с договором аренды части капитального строения от 01.04.2013 ответчик передал истцу во временное возмездное владение и пользование часть капитального строения. В соответствии с условиями договора отпуск тепловой и электрической энергии производится по предварительной оплате, которая произведена истцом своевременно, задолженности перед ответчиком не имелось. Тепловая энергия в арендуемом помещении отключена в марте 2015 г., электрическая энергия — в 17.00 03.04.2015 без предварительного уведомления арендатора. 06.04.2015 истцом ответчику направлена претензия об устранении препятствий в пользовании арендуемым помещением, однако ОАО «О» соответствующих мер не предпринято.
Ответчик в своем отзыве от 18.04.2015 указал, что договор аренды части капитального строения от 01.04.2013 подписан сторонами 01.04.2013. Имущество передано истцу по акту приема-передачи помещений 01.04.2013. В связи с допущенными истцом как арендатором нарушениями условий договора ответчиком принято решение не продолжать с ним арендные отношения, о чем ООО «Д» уведомлен письмом от 26.02.2015. 01.04.2015 ОАО «О» истцу было предложено возвратить арендованное имущество. От возврата имущества и подписания акта приемки-передачи представители ООО «Д» отказались. Срок договора аренды от 01.04.2013 истек 01.04.2015. Ответчик просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований.
Истец в возражениях на отзыв от 18.04.2015 указал, что не согласен с приведенными доводами, поскольку в силу пункта 5.1 договора аренды от 01.04.2013 датой заключения договора необходимо считать 01.07.2015 (дата получения письменного согласия наблюдательного совета ОАО «О»). Договор не был подписан 01.04.2013 сторонами, о чем свидетельствует письмо ответчика от 11.04.2013. Утверждение ответчика о заключении договора 01.04.2013 является необоснованным и ошибочным. В соответствии с действующими нормативными правовыми актами договор аренды не мог быть заключен, а равно вступить в законную силу ранее даты принятия решения наблюдательным советом ОАО «О».
В дополнениях к возражениям от 27.04.2015 истец указал, что согласно пункту 48.22 устава ОАО «О» к исключительной компетенции наблюдательного совета общества относится вопрос установления в соответствии с законодательством порядка сдачи в аренду зданий, сооружений и помещений общества и согласование договоров аренды. Доводы ответчика о вступлении договора в законную силу с даты, указанной в реквизитах, и даты подписания его директором являются необоснованными. Представленная ответчиком копия структуры уставного фонда эмитента по формам собственности не подтверждает доводов ОАО «О» о нераспространении на него действующего законодательства, регулирующего порядок сдачи имущества, находящегося в государственной собственности. Ответчиком не представлено каких-либо документов, подтверждающих факт подписания 01.04.2013 сторонами договора аренды от 01.04.2013.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, экономический суд установил следующие обстоятельства.
Между ОАО «О» (арендодателем) и ООО «Д» (арендатором) заключен договор аренды части капитального строения от 01.04.2013 (далее — Договор), согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование часть капитального строения, представляющую собой нежилые помещения (помещения N 1 — 32) площадью 682,17 кв. м (далее — Имущество). Данный договор датирован 01.04.2013, подписан сторонами и скреплен печатями.
Сторонами составлен акт приема-передачи помещений по Договору от 01.04.2013, который датирован 01.04.2013, подписан сторонами и скреплен печатями.
Согласно выписке из протокола N 10 наблюдательного совета ОАО «О» от 01.07.2013 последним принято решение согласовать договор аренды части капитального строения с ООО «Д» сроком на два года.
В соответствии с пунктом 65 устава ОАО «О» директор в пределах своей компетенции и в порядке, определенном уставом, распоряжается имуществом общества, заключает договоры.
Согласно подпункту 48.21 пункта 48 устава ОАО «О» к исключительной компетенции наблюдательного совета относится установление порядка сдачи в аренду зданий, сооружений и помещений общества и согласование договоров аренды.
Ответчиком на основании договора аренды от 01.04.2013 истцу выставлены счета-фактуры на уплату арендной платы, оплату аренды оборудования и эксплуатационных услуг. Истец оплачивал выставленные счета.
26.02.2015 ОАО «О» направило в адрес ООО «Д» письмо, в котором ставило последнего в известность о том, что из-за неоднократных нарушений договора аренды указанный договор не будет продлен на новый срок. Просило истца произвести окончательный расчет, освободить в месячный срок помещение и передать его по акту приема-передачи ОАО «О». Данное письмо 27.02.2015 получено ООО «Д».
ООО «Д» в своем ответе от 27.02.2015 просило продлить договорные отношения на новый срок либо заключить новый договор.
03.03.2015 ОАО «О» направило ООО «Д» письмо, в котором разъясняло истцу причины отказа в продлении Договора. Данное письмо 06.03.2015 получено ООО «Д».
01.04.2015 представителями ответчика составлен акт приема-передачи части капитального строения по договору аренды от 01.04.2013, в котором сделана отметка о том, что от передачи имущества и подписания акта приема-передачи представители ООО «Д» отказались.
ОАО «О» направило ООО «Д» письмо от 03.04.2015, в котором ставило истца в известность об истечении срока действия Договора, поскольку последний отказался освободить арендуемое помещение и передать его по акту приема-передачи в добровольном порядке, ответчик вынужден обратиться с иском в суд.
Истец направил ответчику претензию от 06.04.2015 об устранении препятствий в пользовании помещением.
При принятии решения экономический суд руководствовался следующим.
В силу статьи 288 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) обязательства возникают из договора.
Согласно части 1 статьи 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 1 статьи 621 ГК предусматривает, что по договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место. Правила параграфа 4 главы 34 ГК применяются к аренде части капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, если иное не предусмотрено законодательством.
В силу пункта 1 статьи 626 ГК передача капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
При заключении Договора составлен и подписан двумя сторонами акт приема-передачи от 01.04.2013.
Согласно пункту 1 статьи 581 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 5.1 Договора определено, что договор подписывается сторонами, скрепляется печатями после получения письменного согласия наблюдательного совета ОАО «О». Договор вступает в силу со дня подписания сторонами и действует в течение 2 (двух) лет.
В соответствии с подпунктом 2.1.1 пункта 2.1 Договора арендодатель обязан передать имущество арендатору в пятидневный срок после вступления Договора в силу по передаточному акту, подписанному сторонами договора.
Согласно подпункту 2.2.1 пункта 2.2 Договора арендатор обязан принять имущество в пятидневный срок после вступления Договора в силу по передаточному акту, подписанному сторонами договора.
На основании изложенного экономический суд пришел к выводу, что стороны определили срок вступления в силу договора аренды от 01.04.2013 со дня подписания его сторонами. Истец не представил суду доказательств подписания Договора и акта приема-передачи имущества в иную дату, чем указана в реквизитах Договора и акта приема-передачи, то есть 01.04.2013. 01.07.2013 наблюдательным советом ОАО «О» совершено последующее одобрение Договора аренды от 01.04.2013 с момента его совершения, то есть с 01.04.2013. Следовательно, договорные отношения между истцом и ответчиком истекли 01.04.2015.
Таким образом, изучив фактические обстоятельства дела, представленные доказательства и опираясь на нормы законодательства, экономический суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная инстанция установила, что выводы суда первой инстанции о подписании договора аренды 01.04.2013 и истечении срока действия договора 01.04.2015 не соответствуют обстоятельствам дела.
Вместе с тем платежным поручением от 29.04.2013 истец оплатил выставленный ответчиком счет от 16.04.2013, в котором имеется ссылка на договор аренды от 01.04.2013, тем самым акцептовал предложение ответчика о заключении договора, в связи с чем в соответствии с пунктом 1 статьи 403, пунктом 3 статьи 408 ГК договор аренды между сторонами следует считать заключенным с 29.04.2013.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции в этой части было изменено.
Поскольку до истечения срока действия договора арендодатель уведомил арендатора о непродлении договора аренды от 01.04.2013 на новый срок, срок действия договора истек 28.04.2015, обязанность обеспечения истца электроэнергией отсутствует, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требований.
Кроме того, согласование наблюдательным советом ОАО «О» 01.07.2013 договора аренды свидетельствует о последующем одобрении сделки.
В силу пункта 2 статьи 184 ГК последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Таким образом, решение экономического суда первой инстанции было изменено в части выводов об истечении срока действия договора 01.04.2015. В остальной части решение суда оставлено без изменения.