Расторжение договора аренды и прекращение права на аренду

Согласно части 4 п. 7 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» юридическое лицо, индивидуальный предприниматель в течение шести месяцев, а гражданин в течение одного года со дня получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него обязаны приступить к занятию данного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления (начать строительство, иное освоение земельного участка).

Согласно части 5 п. 7 того же Указа при предоставлении земельного участка по результатам аукциона на право заключения договора аренды или аукциона по продаже земельного участка в частную собственность срок, в течение которого победитель такого аукциона обязан обратиться за государственной регистрацией в отношении этого земельного участка и приступить к его занятию (начать строительство, иное освоение земельного участка), определяется в решении местного исполнительного комитета о предоставлении данного участка и не может превышать срока, установленного в части четвертой настоящего пункта.

Пример из судебной практики.

В хозяйственный суд М-ой области обратился N-ий районный исполнительный комитет с иском к производственно-торговому частному унитарному предприятию «Р» о расторжении договора аренды земельного участка от 16.09.2009 и о прекращении права ответчика на аренду земельного участка.

Иск заявлен о расторжении договора аренды земельного участка от 16.09.2009, заключенного между производственно-торговым частным унитарным предприятием «Р» и N-им районным исполнительным комитетом, и о прекращении права аренды земельного участка общей площадью 0,0376 га производственно-торгового частного унитарного предприятия «Р».

Представитель истца в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддержал в полном объеме.

В исковом заявлении и в судебном заседании истец указал, что по результатам открытого аукциона, проводимого КУП «М», решением N-го районного исполнительного комитета от 15.01.2009 ПТЧУП «Р» был передан в аренду сроком на 99 лет земельный участок площадью 0,0376 га земель под улицами и иными местами общего пользования для установки и обслуживания торгового павильона в г. N. по ул. С.

При передаче земельного участка ПТЧУП «Р» представителю ответчика — директору А. было вручено решение районного исполнительного комитета. Указанным решением установлены сроки занятия или иного освоения земельного участка. В соответствии с п. 2.3 приобретатель в установленном порядке обязан получить разрешение N-го райисполкома на разработку проекта на строительство объекта в срок, не превышающий двух лет, и осуществить строительство объекта в сроки, определенные сметной документацией.

Одновременно в силу п. 2.4 этого же решения райисполкома ПТЧУП «Р» обязано не позднее шести месяцев со дня получения свидетельства о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права аренды на него приступить к занятию данного земельного участка.

05.10.2009 ответчик получил все документы на земельный участок (свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения прав на него N 000/000-00000).

Главным государственным инспектором по охране и использованию земель N-го района К. 14.12.2009 ответчику было направлено предупреждение о необходимости оформления проектно-сметной документации в срок до 01.04.2010. Предупреждение было получено ответчиком 17.12.2009.

15.04.2010 ответчику было направлено уведомление о проведении проверки в области охраны и использования земель 25.03.2010. В результате проверки было установлено, что ответчик не приступил к освоению земельного участка, приобретенного по результатам аукциона.

По данным отдела архитектуры и строительства N-го райисполкома ответчик не обращался за выдачей разрешения N-го райисполкома на разработку проекта на строительство объекта.

05.05.2010 ответчику было направлено повторное предписание об использовании земельного участка по целевому назначению. Предупреждение было получено ответчиком 13.05.2010.

В настоящее время земельный участок находится в запущенном состоянии и не используется по целевому назначению.

Прокуратурой N-го района в порядке надзора за исполнением законодательства и законностью правовых актов проведен анализ соблюдения законодательства о земле, по результатам которого выдано предписание об устранении нарушений законодательства о земле от 05.05.2010, в котором указано, что ПТЧУП «Р» нарушены сроки занятия земельного участка, и предложено рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды земельного участка.

19.06.2010 ответчику было направлено обязательное предписание о добровольном расторжении договора аренды земельного участка от 16.09.2009. Предписание было получено ответчиком 22.07.2010. Но до настоящего времени, 25.08.2010, ответчик не явился в N-ий райисполком, а также не представил письменный отказ о добровольном расторжении договора аренды.

Согласно ч. 2 п. 6 договора аренды земельного участка, заключенного между N-им райисполкомом и ПТЧУП «Р», договор может быть досрочно расторгнут судом в случае использования земельного участка арендатором не в соответствии с условиями договора или его неиспользования.

Согласно ст. 64 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — Кодекс о земле) право аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством или договором аренды. В частности, договор подлежит прекращению (абзац 5 ст. 60 Кодекса о земле) в случае, если гражданин в течение одного года, а негосударственное юридическое лицо Республики Беларусь в течение шести месяцев со дня получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него не приступили к занятию данного участка.

Поскольку ПТЧУП «Р» не приступило к занятию земельного участка в сроки, установленные законодательными актами, право аренды земельного участка подлежит прекращению.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не оспорил, в качестве причины, не позволившей своевременно приступить к использованию земельного участка, указал на отсутствие достаточных денежных средств для развития бизнеса в другом регионе.

На основании исследованных в судебном заседании доказательств, исходя из условий обязательства и требований законодательства исковые требования в соответствии со ст. 282, п. 1 ст. 288, ч. 1 ст. 290, ст. 420, 421, 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) подлежали удовлетворению.

Судом было вынесено решение о расторжении договора аренды земельного участка от 16.09.2009, заключенного между производственно-торговым частным унитарным предприятием «Р» и N-им районным исполнительным комитетом.

В связи с неподведомственностью подлежало прекращению дело в части требования о прекращении права аренды земельного участка общей площадью 0,0376 га производственно-торгового частного унитарного предприятия «Р», т. к. решение данного вопроса относится к компетенции районного исполнительного комитета в силу п. 8 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».

Статья 590 ГК предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также существенно ухудшает имущество.

Статья 64 Кодекса о земле предусматривает прекращение права аренды земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством или договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 422 ГК требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении.