Осуществление текущего ремонта переданных в аренду помещений непосредственно арендодателем возлагает на арендатора обязательства по возмещению стоимости такого ремонта. Несмотря на то что действующее законодательство не содержит прямых норм, возлагающих на арендаторов обязательства по возмещению стоимости текущего ремонта, при аренде помещений, находящихся в государственной собственности, эти условия, как правило, закрепляются арендодателем в договоре аренды. Поэтому при выборе арендуемых помещений арендаторам следует просчитывать риск несения таких затрат.
Рассмотрим пример из судебной практики.
По договору аренды истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение. Общая площадь переданного в аренду имущества составила 368,10 кв.м.
В марте 2014 г. арендодатель (истец) произвел текущий ремонт всего здания, в составе которого находилось арендуемое ответчиком помещение. Общая стоимость выполненных работ составила 373840847 руб.
Пунктом 10 договора аренды было предусмотрено, что расходы по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно на основании фактических затрат в соответствии с нормативными документами Республики Беларусь.
Согласно п. 3 Положения о порядке возмещения организациями расходов по обслуживанию зданий, сооружений и помещений, переданных им бюджетными организациями в безвозмездное пользование или аренду, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.05.2009 N 683 (далее – Положение N 683), произведенные ссудодателями (арендодателями) расходы по обслуживанию зданий, сооружений, помещений, переданных в безвозмездное пользование, аренду, возмещаются ссудополучателями (арендаторами).
Порядок, сроки и размер возмещения этих расходов определяются сторонами и отражаются в договорах безвозмездного пользования (ссуды) или аренды.
Направленная в адрес ответчика претензия с требованием возместить стоимость проведенного истцом текущего ремонта фасада здания пропорционально занимаемой площади оставлена без удовлетворения.
На основании изложенного истец обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ответчика 102881001 руб. расходов по проведению текущего ремонта фасада.
Представитель ответчика заявленные требования не признал. В судебном заседании пояснил, что произведенный истцом ремонт не является текущим, т.к. противоречит требованиям п. А2 приложения А технического кодекса установившейся практики “Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию” (ТКП 45-1.04-206-2010 (02250)), утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 N 267 “Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве” (далее – ТКП 45-1.04-206-2010 (02250)), согласно которому к текущему ремонту относится заделка трещин, расшивка швов, восстановление облицовки отдельных участков до 2 кв.м. По представленному истцом акту выполненных работ площадь ремонта превышает 100 кв.м, из чего следует, что проводился капитальный, а не текущий ремонт.
Кроме того, согласно п. 5 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 (далее – Положение N 150), расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат.
Предварительной договоренности об оплате ремонта между сторонами не было.
В соответствии с приложением 5 к Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.02.2009 N 37/18/6, к текущему ремонту объекта относится совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта. По мнению ответчика, в названной Инструкции особо указывается на мелкие и незначительные повреждения для предотвращения дальнейшего интенсивного износа. Однако истцом произведен ремонт фасада площадью 540 кв.м, что не свидетельствует о его незначительности.
Опрошенный в ходе судебного разбирательства приглашенный судом специалист в области строительства по существу возникшего спора пояснил, что указанные в локальной смете и акте работы относятся к текущему ремонту. На вопросы суда и ответчика специалист пояснил, что п. А2 приложение А ТКП 45-1.04-206-2010 (02250) регламентирует вопросы ремонта стен. В рассматриваемом случае речь идет о фасаде, ремонт которого урегулирован в п. А11 приложении А ТКП 45-1.04-206-2010 (02250). Исходя из набора произведенных и отраженных в акте работ, специалист сделал вывод о том, что истцом обеспечено улучшение эстетических качеств объекта, в данном случае фасада.
Выслушав позиции сторон, специалиста, суд пришел к выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения заявленных требований на основании нижеизложенного.
Согласно п. 3 Положения N 683 произведенные ссудодателями (арендодателями) расходы по обслуживанию зданий, сооружений, помещений, переданных в безвозмездное пользование, аренду, к которым в силу абз. 3 п. 2 Положения N 683 отнесены и расходы по текущему ремонту, возмещаются ссудополучателями (арендаторами).
В соответствии с разработанными в развитие принятых актов законодательства в области аренды государственного имущества Рекомендациями Межведомственной рабочей группы для обеспечения оперативного рассмотрения вопросов распоряжения государственным имуществом, арендных отношений, привлечения инвестиций в реформируемые организации, а также подготовки предложений о совершенствовании нормативной правовой базы в этой сфере от 06.07.2012 N 16 “По расчетам расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на коммунальные и другие услуги” (далее – Рекомендации) оплата арендатором (ссудополучателем) расходов за работы по эксплуатации, текущему ремонту сдаваемого в аренду недвижимого имущества, коммунальным и другим услугам, производимым для организации-арендодателя (ссудодателя) сторонними организациями на основании заключенных договоров с организацией-арендодателем (ссудодателем) либо непосредственно с арендаторами по согласованию с организацией-арендодателем (ссудодателем), производится путем оплаты арендодателю (ссудодателю) определенной части этих расходов исходя из фактической оплаты организацией-арендодателем (ссудополучателем) их стоимости сторонним предприятиям и организациям либо непосредственно сторонней организации на основании фактических затрат. При этом определение части данных расходов, предъявляемой арендатору (ссудополучателю) для оплаты, осуществляется с учетом расходов арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, пропорционально размеру арендуемой площади, находящейся в пользовании арендатора (ссудополучателя).
Пунктом 9 Рекомендаций установлено, что при проведении текущего ремонта наружных элементов зданий, сооружений (кровля, наружные стены, системы водоотведения и водослива и др.), инженерных сетей и коммуникаций, обеспечивающих жизнедеятельность зданий, сооружений (система тепло-, энерго-, водоснабжения, канализации и др.), мест общего пользования (вестибюли, коридоры, лестничные клетки, санузлы и др.), территории, прилегающей к зданию, сооружению, оплата расходов по производству такого ремонта производится организацией-арендодателем (ссудодателем) с последующим взиманием данных расходов с организаций, находящихся в данном здании, сооружении, пропорционально арендуемой площади.
Как следовало из материалов дела, по заключенному истцом договору на выполнение подрядных работ для государственных нужд был произведен текущий ремонт фасада корпуса здания. Общая площадь помещений здания составляет 1337,6 кв.м. Общая площадь арендуемых истцом помещений – 368,1 кв.м, что составляет 27,52% от общей площади здания. Следовательно, подлежащая возмещению ответчиком доля понесенных истцом затрат составляет 102881001 руб. (373840847 x 27,52%).
Доводы ответчика о том, что истцом был проведен капитальный, а не текущий ремонт, были признаны несостоятельными.
Суд согласился с позицией истца и пояснениями специалиста о том, что применительно к данному случаю следует руководствоваться п. А11 приложения А ТКП 45-1.04-206-2010 (02250), которым непосредственно урегулированы вопросы ремонта фасада, а не стен в целом.
Не были приняты во внимание и ссылки ответчика на отсутствие предварительной договоренности об оплате ремонта. Содержание п. 5 Положения N 150, п. 10 договора свидетельствовало о возможности достижения между арендодателем и арендатором соглашения о сроках, порядке и условиях возмещения затрат, но не об условиях проведения текущего ремонта и соответственно освобождении арендаторов от возмещения затрат, связанных с его проведением.
Отделка помещений не является текущим ремонтом, т.к. не предусматривает замены изношенных материалов. Поэтому материалы, которые при замене относятся к текущему ремонту и возврату не подлежат, при отделке помещений относятся к отделимым улучшениям и могут быть изъяты собственником при прекращении договора аренды. Это обусловлено тем, что в силу ст. 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Поскольку арендатор получает имущество без отделки, то и возвратить он данное имущество может без нее, если иное не предусмотрено договором аренды.
В рамках заключенного между сторонами договора субаренды ответчик (арендатор) передал истцу (субарендатору) за плату во временное пользование изолированные торговые помещения.
Пунктами 3.3, 3.8 договора субаренды стороны предусмотрели обязанность истца производить по мере необходимости и за свой счет текущий ремонт помещения, выполнять отделочные работы с целью его обустройства и приспособления для дальнейшего собственного использования в соответствии с договором.
Пунктом 3.4 договора субаренды также было определено, что истец имеет право производить за свой счет отделимые и неотделимые улучшения помещений, а также устанавливать дополнительное электрооборудование (подсветку и т.д.) при наличии письменного разрешения арендатора (ответчика). При этом неотделимые улучшения после прекращения / расторжения договора являются принадлежностью помещения и возмещение стоимости этих улучшений субарендатору не производится, за исключением случаев, когда между сторонами достигнуто соглашение об ином.
Истцом были проведены работы, направленные на подготовку полученных в субаренду помещений для использования их как объектов розничной торговли. Так, на основании дизайн-проекта был установлен подвесной потолок, встроены светильники, на пол уложена плитка, установлены гипсокартонные перегородки, окрашены стены, произведена прокладка и разводка кабельных электрических сетей с установкой приборов электрооборудования и др. Общая сумма затрат истца составила 267590030 руб.
Спустя год договор субаренды был расторгнут по причине создания субарендатору препятствий в пользовании имуществом. После прекращения договорных отношений ответчик отказал истцу в изъятии имущества (подвесные потолки, кабели, кабель-каналы, розетки и т.д.), вложенного в арендуемые помещения при проведении отделочных работ, ссылаясь на его неотделимость.
В связи с этим истцом были заявлены требования об истребовании из незаконного владения ответчика имущества, представляющего собой произведенные отделимые улучшения, и взыскании стоимости отделимых улучшений.
Опрошенный в ходе судебного разбирательства эксперт по существу подготовленного заключения, заданных судом и сторонами вопросов пояснил, что по результатам проведенных исследований установлено частичное наличие истребуемого истцом отделимого имущества. Имущество было отнесено экспертом к отделимому, поскольку может быть повторно использовано и его отделение не наносит ущерба арендуемым помещениям. Отделимость имущества и отсутствие ущерба обусловлены тем, что помещения были получены истцом под отделку без вложенного имущества. Поэтому изъятие такого имущества приводит помещения в первоначальное положение, соответственно не причиняет никакого вреда.
На вопрос суда, можно ли отнести устройство отделимых улучшений к текущему ремонту, эксперт ответил отрицательно, пояснив, что текущий ремонт предполагает замену имущества. В данном случае истцом производилась отделка помещений.
Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о частичной обоснованности предъявленных требований на основании нижеизложенного.
Как усматривается из материалов дела, в рамках заключенного между сторонами договора субаренды помещения были переданы истцу без отделки, что сторонами не отрицалось.
Пунктом 3.3 договора субаренды стороны предусмотрели обязанность истца как субарендатора провести по мере необходимости и за свой счет текущий ремонт помещений, в том числе выполнить отделочные работы с целью их обустройства и приспособления для дальнейшего собственного использования в соответствии с настоящим договором.
При этом п. 3.4 названного договора было определено, что истец имеет право производить за свой счет отделимые и неотделимые улучшения помещений, а также устанавливать дополнительное электрооборудование (подсветку и т.д.) при наличии письменного разрешения арендатора (ответчика). Неотделимые улучшения после прекращения / расторжения договора являются принадлежностью помещения, и возмещение стоимости этих улучшений субарендатору не производится, за исключением случаев, когда между сторонами достигнуто соглашение об ином.
Из смысла содержания указанных положений договора следует, что истец как субарендатор принял на себя не только обязательства выполнить работы по отделке помещений за свой счет, но и право произвести отделимые улучшения, которые не относятся к текущему ремонту и могут быть беспрепятственно отделены без нанесения ущерба помещениям. При этом согласно условиям договора отделка помещений осуществлялась истцом не для арендатора, а для собственных нужд.
Таким образом, доводы ответчика о том, что истребуемые истцом отделимые улучшения после отделки арендуемых помещений выступают их принадлежностью, были признаны несостоятельными.
Из представленных в материалы дела документов (договоров, актов выполненных работ, товарных накладных и т.д.) следовало, что истцом были проведены работы, направленные на подготовку полученных в субаренду помещений для использования их как объектов розничной торговли.
Вместе с тем произведенные истцом в арендованных помещениях улучшения в полном объеме им получены не были по причине создания ответчиком препятствий в их получении.
В соответствии с ч. 2 п. 40 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 “О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений” при оценке произведенных улучшений арендованного имущества хозяйственным судам необходимо учитывать, что:
- улучшения арендованного имущества представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики;
- определение того, является ли улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений;
- отделимыми являются те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта;
- неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут изменение стоимости самого имущества, признаются собственностью арендодателя и переходят к последнему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды.
Как отмечено выше, из содержания приведенных положений заключенного между сторонами договора субаренды (п. 3.3, 3.4) и норм законодательства следует, что у истца имеется право требования от ответчика после прекращения договора субаренды возврата отделимых улучшений, т.е. передачи имущества в натуре.
Согласно полученным в рамках дела экспертным заключениям все улучшения (имущество в виде вложенных материалов и оборудования) можно отделить без причинения вреда для объекта экспертизы и повторно использовать их по прямому целевому назначению, за исключением гипсокартона, половой плитки; профилей; болтов анкерных с крюком и втулками, которые классифицированы экспертом как неотделимые улучшения, с учетом характеристик первичного выхода материалов и изделий от разборки и демонтажа, а также размера затрат на демонтажные работы и возврат арендованного имущества в первоначальное состояние.
Доказательств выполнения работ по укладке истребуемых истцом материалов иными лицами ответчиком не представлено. Ссылки на письма последующих арендаторов о необходимости проведения ремонта не опровергают факта выполнения вышеуказанных работ непосредственно истцом.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что факт принадлежности истребуемых материалов истцу документально подтвержден, в связи с чем требования истца являются обоснованными.
В соответствии с п. 1 ст. 974 ГК в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.
Применительно к данному случаю суд исходил из того, что наличие принадлежащего истцу и не возвращенного из арендуемых помещений отделимого имущества было установлено в ходе проведения первоначальной экспертизы.
Доказательств того, что иное принадлежащее истцу имущество, стоимость которого заявлена ко взысканию в момент прекращения договора субаренды, находилось в арендуемых помещениях, истцом не представлено.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.
Доводы ответчика о том, что производство по делу в части требования истца по взысканию стоимости отсутствующего имущества подлежит прекращению ввиду того, что по ранее рассмотренному делу истец отказался от иска, не были приняты во внимание.
В рассматриваемом случае суд отметил, что отказ истца от иска по ранее рассмотренному делу был обусловлен невозможностью взыскания стоимости невозвращенных отделимых улучшений ввиду их наличия в натуре. Применительно к настоящему спору требование о взыскании стоимости невозвращенных отделимых улучшений обусловлено их отсутствием, что свидетельствует о наличии различных фактических обстоятельств спора, т.е. оснований для возникновения заявленных требований.
Подводя итог вышеизложенному, следует отметить, что действующее законодательство в сфере арендных правоотношений устанавливает лишь общие критерии защиты прав арендодателей и арендаторов в отношении произведенных отделимых и неотделимых улучшений. Несмотря на то что работы по улучшению арендованного имущества выступают прямыми затратами арендатора, они, тем не менее, затрагивают имущество арендодателя, которое в силу ст. 593 ГК подлежит возврату в первоначальном состоянии. В связи с этим может возникнуть ситуация, при которой понесенные арендатором затраты по улучшению арендованного имущества могут быть не только потеряны, но и удвоены по причине необходимости приведения предмета аренды в первоначальное состояние. Поэтому, чтобы избежать ненужных финансовых потерь и судебных споров, все вопросы, связанные с улучшением арендованного имущества, необходимо решать на стадии заключения договора аренды.
Также следует помнить, что отсутствие возражений со стороны арендодателя по произведенным улучшениям независимо от того, знал он об этом либо должен был знать, не является их согласованием.