О взыскании стоимости улучшений имущества

Одним из наиболее распространенных договоров по передаче имущества, заключаемых субъектами хозяйствования, является договор аренды (имущественного найма). Привлекательность данного вида обязательства обуславливается возможностью одних извлекать имущественную выгоду в отношении временно не используемого имущества с сохранением за собой права собственности на него и возможностью других получать имущество во временное пользование при недостаточности средств на приобретение в собственность такого имущества. Кроме того, с экономической точки зрения для решения конкретных хозяйственных задач выгоднее нести временные расходы на содержание и обслуживание имущества, чем вкладывать значительные средства в имущество, потребность в использовании которого в последующем отпадет.

Получая имущество во временное пользование, лицо, называемое арендатором, берет на себя обязанности по содержанию данного имущества в период действия договора (п. 2 ст. 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК)). Арендатор также в соответствии с п. 1 ст. 586 ГК обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с назначением имущества.

По окончании срока действия договора аренды арендатор обязан в соответствии со ст. 593 ГК вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем на практике при получении имущества в аренду у арендатора возникает потребность в совершении целого ряда действий, направленных на приспособление полученного имущества для удовлетворения собственных нужд (комфортность, безопасность и т. д.), т. е. улучшение потребительских свойств полученного имущества.

В соответствии с п. 40 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление) улучшения арендованного имущества представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики.

И если в процессе действия договора аренды вопрос о том, кто извлекает выгоды от созданных улучшений, не вызывает проблем, то при прекращении договора аренды встает вопрос о том, имеет ли право арендатор оставить за собой произведенные улучшения, а если не имеет, то должен ли арендодатель компенсировать арендатору понесенные им расходы.

Ответы на данные вопросы даются в ст. 594 ГК. Несмотря на кажущуюся очевидность содержащихся в данной статье норм, регулирующих взаимоотношения сторон по вопросам улучшений имущества, практика свидетельствует, что при оформлении своих договорных отношений стороны допускают определенные ошибки: неверно определяют как свои права и обязанности, так и последствия совершенных ими действий, что в конечном счете приводит к возникновению спора.

В качестве примера хотелось бы привести несколько споров, имевших место между субъектами хозяйствования по вопросу определения судьбы улучшений арендованного имущества.

Пример 1.

Между истцом (субарендатором) и ответчиком (арендатором) был заключен предварительный договор субаренды, согласно которому ответчик обязался в течение 30 дней с момента получения права аренды заключить договор субаренды с истцом.

Впоследствии между сторонами был заключен договор субаренды (с учетом дополнительного соглашения), согласно которому ответчик передал истцу нежилые помещения N 2, 3 площадью 200 кв. м, расположенные в г. Минске. Факт передачи помещений подтверждался актом и не оспаривался представителями сторон.

Пунктами 3.3, 3.8 предварительного договора, п. 3.3 договора субаренды стороны предусмотрели обязанность истца по проведению текущего ремонта, по выполнению внутреннего декора, а также проведению отделочных работ с целью обустройства помещений для дальнейшего использования их истцом в соответствии с договором. Пунктом 3.4 договора субаренды стороны определили, что истец имеет право производить в помещении отделимые и неотделимые улучшения. При этом неотделимые улучшения являются принадлежностью помещения и их стоимость возмещению не подлежит, за исключением случаев, когда между сторонами достигнуто соглашение об ином.

Как следует из материалов дела, истцом были проведены работы, направленные на подготовку полученных помещений для использования их как объектов розничной торговли. Так, на основании дизайн-проекта магазина истцом был установлен подвесной потолок, на пол уложена плитка, установлены гипсокартонные перегородки, окрашены стены, проведено электричество. Общая сумма затрат составила более 200 млн. руб.

В последующем в судебном порядке договор субаренды был расторгнут по требованию истца в связи с тем, что ответчик (арендатор) создал препятствия истцу в пользовании имуществом.

С учетом факта прекращения договорных отношений истцом были заявлены требования о взыскании с ответчика стоимости улучшений, произведенных истцом в помещениях N 2, 3, расположенных в г. Минске, в размере более 200 млн. руб.

Принимая во внимание, что между сторонами был заключен договор субаренды, суд при разрешении спроса в силу п. 2 ст. 586 ГК руководствовался правилами о договоре аренды.

Согласно п. 2 ст. 587 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

В силу ст. 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 594 ГК произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.

В соответствии с п. 40 постановления стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества может быть возмещена арендатору только после прекращения договора аренды (ст. 594 ГК).

При оценке произведенных улучшений арендованного имущества (ст. 594 ГК) хозяйственным судам необходимо учитывать следующее:

— улучшения арендованного имущества представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики;

— определение того, является ли улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использовано без этих улучшений;

— отделимыми являются те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта;

— неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда, а кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества, признаются собственностью арендодателя и переходят к последнему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды.

В силу ч. 3 п. 40 постановления при применении п. 2 ст. 594 ГК судам следует исходить из того, что указанная норма является диспозитивной и в договоре аренды стороны вправе установить, что после прекращения договора аренды произведенные с согласия арендодателя неотделимые улучшения не подлежат возмещению арендатору либо их стоимость подлежит частичному возмещению.

Согласно п. 41 постановления при применении ст. 594 ГК судам следует иметь в виду, что п. 3 ст. 594 ГК является императивной нормой, предусматривающей негативные последствия для арендатора в случае проведения улучшений арендованного имущества без согласия арендодателя, которая не может быть изменена по соглашению сторон. Отступление от указанной нормы возможно только на основании законодательства;

— согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества за счет собственных средств арендатора может быть оговорено как при заключении договора аренды, так и в процессе его исполнения.

К предмету доказывания при рассмотрении спора о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества относятся не только обстоятельства, подтверждающие факт прекращения договора аренды и согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, но и установление фактического наличия улучшений в объекте аренды, произведенных арендатором за счет его собственных средств, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость этих улучшений.

Исходя из содержания приведенных норм заключенного между сторонами договора и положений законодательства следует, что у истца имеется право требования от ответчика после прекращения договора субаренды возврата отделимых улучшений (либо взыскания их стоимости при невозможности передачи имущества), т. е. передачи имущества в натуре, а не права требования возмещения их стоимости. В силу положений п. 2 ст. 594 ГК истец вправе требовать от ответчика возмещения стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором. При этом право на возмещение стоимости неотделимых улучшений в силу п. 3 ст. 594 ГК возникает у истца при условии, если они были согласованы с ответчиком. Как следует из п. 3.4 договора, истец вправе был производить неотделимые улучшения, но при этом стороны предусмотрели, что после прекращения договора данные улучшения являются принадлежностью имущества и их стоимость возмещению не подлежит, если иное не установлено соглашением сторон. В судебном заседании представитель истца не представил, а представитель ответчика отрицал факт того, что между сторонами были согласованы конкретные работы, проводимые истцом в арендуемых помещениях, их стоимость, а также то, что ответчик взял на себя обязанность по последующему возмещению стоимости улучшений имущества.

Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу, что стоимость неотделимых улучшений не может быть взыскана в пользу истца, так как п. 3.4 договора стороны предусмотрели иное.

Поскольку при предъявлении иска истец не указал конкретное имущество, подлежащее возврату, суд соответствующим определением обязал истца предоставить перечень и стоимость конкретного имущества, которое относится к отделимым улучшениям, а также указать причины, по которым невозможно истребовать данное имущество в натуре.

Истец данное определение не выполнил, указав, что, по его мнению, вся затраченная сумма относится к улучшениям, стоимость которых подлежит возмещению, ходатайствовал о назначении экспертизы по определению конкретного перечня имущества.

Учитывая положения ст. 19, 100, 159 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК), из которых следует, что именно на истце лежит обязанность по формулированию предмета исковых требований, а также по представлению доказательств, подтверждающих их обоснованность, суд отклонил ходатайство истца о назначении экспертизы, вызове специалиста.

Согласно представленным в дело доказательствам — договорам на выполнение различного вида работ, первичным учетным документам (товарно-транспортным накладным (ТТН), актам выполненных работ) суд пришел к выводу, что истцом заявлены требования в отношении стоимости строительно-монтажных работ, таких как демонтаж и возведение перегородок, подготовка под покраску стен, облицовка пола керамической плиткой, изготовление подоконника из плитки, подъем строительных материалов, проведение электропроводки (кабелей), монтаж светильников, розеток, а также стоимости материалов, используемых для работ, которые были проведены в помещениях, сданных истцу в субаренду в целях приведения их в состояние, пригодное для использования, в качестве торгового объекта. Кроме того, суд пришел к выводу, что, совершая данные действия, истец выполнял обязанности, предусмотренные в п. 3.3 договора субаренды, п. 3.3, 3.8 предварительного договора, а именно привел помещения в состояние, необходимое для использования последних в качестве торговых объектов. Необходимо отметить, что стоимость работ не подлежит возмещению, так как по смыслу п. 1 ст. 594 ГК подлежит возврату конкретное имущество, а не затраты, которые понесены арендатором при подготовке помещений для использования их в качестве торговых объектов.

Кроме того, в силу п. 40, 41 постановления выполненные в арендованных помещениях строительно-монтажные работы по окраске, установлению перегородок, укладке плитки, гипсокартона, прокладке электрокабелей, т. е. работы по внутренней отделке, следует отнести к неотделимым улучшениям, так как они прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда, а кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества, поскольку изначально при аренде имущество не имело вообще никакой отделки, не было приспособлено для использования его в качестве торгового объекта.

Данный вывод был подтвержден в том числе ответами РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь, полученными на запросы суда.

Судом также было отмечено, что ни в исковом заявлении, ни в судебном заседании истец не смог сформулировать требование о том, какое конкретно имущество является его собственностью и подлежит возврату.

В свою очередь ответчик во исполнение определения суда идентифицировал имущество, подлежащее передаче истцу, а именно светильники, подвесной потолок, рекламный щит, световой короб, и предложил забрать данное имущество истцу. Вместе с тем в письме, направленном в адрес ответчика, истец отказался забирать данное имущество до разрешения судебного спора.

Принимая во внимание предмет заявленного требования — взыскание стоимости, а не понуждение к исполнению обязанности в натуре по передаче конкретного имущества, учитывая принцип диспозитивности, согласно которому суд самостоятельно не вправе изменить предмет исковых требований и обязать ответчика передать истцу вышеуказанное имущество, тем более что воля ответчика направлена на добровольное исполнение данной обязанности, а истец уклоняется от приемки данного имущества, что свидетельствует о просрочке кредитора (ст. 377 ГК), суд отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании стоимости улучшений в части имущества, имевшегося в натуре.

Пример 2.

Согласно договору и дополнительному соглашению, заключенному между сторонами, истец по ТТН поставил в адрес ответчика товар на общую сумму 17 млн. руб. Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что ответчик обязан оплатить товар в срок до 25-го числа ежемесячно в течение 5 месяцев после подписания акта сдачи-приемки товара в соответствии с прилагаемым графиком оплаты.

Согласно графику оплаты ответчик обязан произвести оплату за полученный товар в следующем порядке: за пожарную сигнализацию — 4 млн. руб. в декабре, за охранную сигнализацию — 7 млн. руб. в январе, за металлическую защиту в количестве 2 шт., двери металлические утепленные 2 шт. — 1 млн. руб. в феврале.

Ответчик полученный товар не оплатил, в связи с чем истец просил взыскать с ответчика сумму основного долга в заявленном размере.

В судебном заседании представитель ответчика иск не признал, суду пояснил, что данное имущество он получил от УП «А» по договору аренды недвижимого имущества.

Представитель УП «А», привлеченный судом в качестве третьего лица на стороне ответчика, суду сообщил о необоснованности требований истца, так как пожарная и охранная сигнализация, металлическая защита и двери металлические утепленные установлены истцом в помещении, владельцем которого является УП «А», после окончания договора аренды истец данное имущество не забрал, помещение в первоначальное состояние не привел, впоследствии указанное помещение было передано УП «А» ответчику по договору аренды. При наличии данных обстоятельств представитель УП «А» считал, что истец не вправе был продавать данное имущество ответчику.

При разрешении спора суд пришел к следующим выводам.

Между АП «Ж» (правопреемником которого является истец) и УП «А» был заключен договор, согласно которому УП «А» передало истцу нежилые помещения кафе-бара общей площадью 226,0 кв. м для использования их в целях осуществления деятельности по общественному питанию (п. 3, 4 договора).

Как пояснили представители истца, в связи с необходимостью использования помещений по целевому назначению (п. 4 договора) в данных помещениях истцом были установлены пожарная и охранная сигнализация, двери металлические утепленные с металлической защитой.

При этом из актов выполненных работ, строительного проекта «Система пожарной сигнализации и оповещения о пожаре» следовало, что система сигнализации вмонтирована в стены арендуемых помещений.

Факт установки указанного имущества в помещениях УП «А» подтверждается пояснениями лиц, участвующих в деле, а также предоставленными истцом товарно-транспортными накладными, актами сдачи-приемки выполненных работ, платежными поручениями.

В силу ст. 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 594 ГК произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.

Согласно п. 7 договора аренды в обязанности истца входило сдать помещение УП «А» в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом в случае обнаружения третьим лицом нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид помещений, таковые должны быть устранены истцом (а помещение приведено в прежний вид за счет истца) либо сохранены с согласия УП «А» без возмещения затрат истцу.

По акту приема-передачи истец вернул УП «А» арендуемое помещение.

При этом помещения не были приведены в первоначальное состояние (двери не заменены, проложенные сети сигнализации не удалены), что подтвердили представители сторон.

Впоследствии между УП «А» и ответчиком заключен договор аренды на вышеуказанные помещения. По акту помещения переданы ответчику. При этом в указанных помещениях были установлены пожарная и охранная сигнализация, двери металлические утепленные с металлической защитой.

Данное имущество ответчик получил от УП «А», а не от истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что пожарная и охранная сигнализация, двери металлические утепленные с металлической защитой были установлены истцом в помещениях третьего лица в рамках договора аренды, по истечении срока действия договора данное имущество истцом вывезено не было, а арендуемые помещения не были приведены в первоначальное состояние, указанное имущество было получено ответчиком от третьего лица по договору аренды, суд полагает, что у истца отсутствовало право на заключение договора купли-продажи данного имущества ответчику.

В силу ст. 168 ГК сделка является недействительной по основаниям, установленным ГК либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 210 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 219 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Отчуждение имущества другому лицу помимо воли собственника не допускается, кроме случаев, предусмотренных законодательством.

Из представленных доказательств по делу следовало, что собственником переданного имущества является УП «А», так как реализуемое истцом ответчику имущество является неотделимым улучшением, которое не может быть отделено без вреда для ранее арендованного истцом имущества (двери, металлическая защита, система сигнализации встроены в недвижимое имущество и не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения вреда последнему).

При этом, как пояснил представитель УП «А», никакого поручения истцу по реализации указанного имущества он не давал.

В силу п. 2 ст. 167 ГК суд вправе установить факт ничтожности сделки по своей инициативе.

Учитывая, что заключенный договор в части продажи пожарной и охранной сигнализации, дверей металлических утепленных с металлической защитой является ничтожным, суд установил факт ничтожности договора купли-продажи в этой части имущества, являющегося неотделимыми улучшениями ранее арендованного помещения.

Пример 3.

Согласно договору, заключенному между сторонами, ответчик предоставил истцу в срочное и возмездное пользование нежилое помещение в г. Минске.

В период действия договора истец произвел ремонт арендуемого помещения, в ходе которого, по мнению истца, были произведены отделимые улучшения арендованного имущества, а именно положен линолеум стоимостью 800000 руб. Указанные улучшения были произведены без письменного согласия ответчика.

По окончании срока действия договора истец потребовал возврата стоимости отделимых улучшений.

Ввиду отказа ответчика возместить стоимость отделимых улучшений истец обратился в суд с иском, в котором просит истребовать свое имущество (а именно линолеум стоимостью 800000 руб.), являющееся отделимым улучшением арендованного имущества, из незаконного владения.

В соответствии со ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 2 ст. 587 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

Как следует из материалов дела, пунктом 3.1.4 договора стороны предусмотрели, что арендатор обязан, в частности, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендованного имущества.

В ходе проведенного осмотра спорного объекта установлено, что линолеум подогнан и уложен по периметру арендованного помещения, приклеен к полу.

В соответствии с приложением Б.8 «Полы» к приказу Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.09.2002 N 342 «Об утверждении и введении в действие нормативно-технического документа» замена или ремонт отдельных участков пола, замена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах с полной сменой покрытия относятся к основным видам работ, выполняемым при текущем ремонте зданий и сооружений.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что укладка линолеума является текущим ремонтом помещения, стоимость которого не подлежит возмещению.

В связи с этим доводы истца со ссылкой на ст. 594 ГК о том, что линолеум является собственностью истца, были признаны судом несостоятельными.

Приведенные примеры показывают, что стороны неверно ориентируются в положениях законодательства, регулирующего вопросы, связанные с совершением действий по улучшению имущества, необоснованно отождествляют исполнение своих обязанностей по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, проведению текущего или капитального ремонта с действиями, направленными на улучшение характеристик арендованного имущества, обусловленное иными причинами, что, в свою очередь, приводит к неверным формулировкам положений заключаемых договоров, невозможности в последующем получить компенсацию по затраченным средствам.

В связи с этим можем порекомендовать сторонам, прежде чем совершить юридически значимое действие, особенно влекущее имущественные вложения, внимательно изучить действующее законодательство, сложившуюся судебную практику, при необходимости обратиться к соответствующим специалистам, так как проблему лучше предупредить, чем впоследствии разбираться с наступившими неблагоприятными последствиями.