«На первый взгляд, мысль о том, как выгодно быть арендодателем, очень разумна и привлекательна. Действительно, казалось бы, никаких рисков: сдал помещение в аренду и смотри, как деньги на счет поступают. Но реальность говорит об обратном» <1>.
<1> Дерябина, Е. Арендные правоотношения: типичные проблемы и судебные споры / Е. Дерябина // ЮРИДИЧЕСКИЙ МИР. — 2010. — N 9.
1. Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 24.05.2016 (дело N 459-13/2015/67А/514К).
Правовая позиция: арендодатель земельного участка вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае невыполнения арендатором хотя бы одного из условий отвода земельного участка, если право на такой отказ предусмотрено самим договором.
Обстоятельства дела.
Из материалов дела следует, что Могилевским городским исполнительным комитетом в соответствии с решением от 28.03.2013 был сформирован земельный участок для строительства и обслуживания торгового центра.
Согласно решению Могилевского городского исполнительного комитета от 28.03.2013 победителю аукциона на право аренды земельного участка необходимо было в установленном порядке:
- разработать проектную документацию на строительство капитального строения (здания, сооружения) сроком до 1 года со дня государственной регистрации прав на земельный участок;
- приступить к занятию земельного участка не позднее шести месяцев со дня утверждения в установленном порядке проектной документации на строительство капитального строения (здания, сооружения).
По результатам аукциона с его победителем — обществом с ограниченной ответственностью «П» (далее — ООО «П») был заключен и зарегистрирован в установленном порядке договор аренды земельного участка от 22.10.2013 (далее — договор от 22.10.2013).
В п. 6 договора от 22.10.2013 стороны предусмотрели право Могилевского городского исполнительного комитета на односторонний отказ от исполнения договора от 22.10.2013 в случае невыполнения ООО «П» хотя бы одного из условий отвода земельного участка (начала строительства, иного освоения земельного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления, перечисления платежей, других условий отвода).
В связи с тем что ООО «П» не были начаты работы по освоению указанного земельного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления, на основании п. 8 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Указ N 667) землеустроительной службой Могилевского городского исполнительного комитета направлено предписание от 09.06.2015 о необходимости выполнения условия предоставления земельного участка и предложено приступить к занятию земельного участка в срок до 10.07.2015.
По истечении срока, указанного в предписании, ООО «П» не выполнило условия, на которых предоставлялся земельный участок, так как не имело утвержденной проектной документации, а также положительного заключения экспертизы на осуществление строительно-монтажных работ на земельном участке.
Учитывая вышеизложенное, Могилевский городской исполнительный комитет принял 30.10.2015 решение о прекращении права аренды ООО «П» земельного участка и его изъятии, а также о расторжении договора от 22.10.2013 (далее — решение от 30.10.2015 о расторжении договора).
Посчитав решение от 30.10.2015 о расторжении договора незаконным, ООО «П» обратилось в экономический суд Минской области с заявлением о признании его недействительным.
Суд первой и апелляционной инстанций пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ООО «П».
Доводы кассационной жалобы.
ООО «П» просило отменить судебные постановления, ссылаясь на то, что:
- оно не допустило нарушения срока исполнения обязательства по занятию земельного участка с учетом отсутствия его приказа об утверждении проектной документации;
- ему не была своевременно представлена разрешительная документация Могилевским городским исполнительным комитетом, поэтому и был нарушен срок проектирования;
- выводы суда о принятии решения от 30.10.2015 о расторжении договора в пределах установленной процедуры не соответствуют законодательству, так как решение от 30.10.2015 о расторжении договора принято при отсутствии материалов, свидетельствующих о принятии мер, направленных на устранение нарушений отвода.
Решение суда кассационной инстанции.
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь согласилась с выводами судебных инстанций.
В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 229 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) при рассмотрении заявлений об оспаривании ненормативного правового акта и об обжаловании действий (бездействия) суд, рассматривающий экономические дела, в судебном заседании проверяет: компетенцию государственного органа, органа местного управления и самоуправления, иного органа или должностного лица, издавших ненормативный правовой акт, соответствие этого ненормативного правового акта или его обжалуемых отдельных положений законодательным и иным нормативным правовым актам.
Согласно абз. 4 ч. 1 подп. 1.2 п. 1 Указа N 667, абз. 3 ч. 1 ст. 28, ст. 66 Кодекса Республики Беларусь о земле разрешение вопросов, касающихся изъятия и предоставления указанного земельного участка, относилось к компетенции Могилевского городского исполнительного комитета.
Пунктом 8 Указа N 667 местному исполнительному комитету в соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков предоставлено право принять решение о расторжении договора аренды земельного участка, если право его расторжения в одностороннем порядке предусмотрено договором.
Заключенным между ООО «П» и Могилевским городским исполнительным комитетом договором от 22.10.2013 право Могилевского городского исполнительного комитета на расторжение в одностороннем порядке договора от 22.10.2013 предусмотрено.
Соответствующее предписание от 09.06.2015 о необходимости занятия данного участка (начала строительства, иного освоения земельного участка) в соответствии с целью и условиями его предоставления было направлено ООО «П» и получено им, что подтверждается материалами дела.
ООО «П» в установленный решением Могилевского городского исполнительного комитета от 28.03.2013 и условиями аукциона срок до 14.11.2014 проектную документацию на строительство капитального строения (здания, сооружения) не разработало, что также подтвердил представитель ООО «П» в судебном заседании.
По истечении установленного в предписании от 09.06.2015 срока ООО «П» не приступило к занятию земельного участка в соответствии с целью его предоставления, не начало строительство, следовательно, у Могилевского городского исполнительного комитета с учетом содержания вышеуказанных норм права и условий договора от 28.03.2013 имелись законные основания для принятия решения о расторжении договора от 22.10.2015.
При оценке доводов ООО «П» относительно предоставления разрешительной документации на строительство объекта суд первой и апелляционной инстанций правомерно не принял их во внимание, так как из материалов дела усматривается, что фактически ООО «П» стало получать разрешения по истечении установленных сроков на разработку проектной документации, не представило надлежащих доказательств обращения к заинтересованному лицу по передаче полного пакета разрешительной документации.
Ссылки ООО «П» на несоблюдение Могилевским городским исполнительным комитетом процедуры принятия решения о расторжении договора от 22.10.2013 в связи с отсутствием материалов, свидетельствующих о непринятии мер, также являются несостоятельными, так как материалами дела подтверждается невыполнение арендатором в установленный договором от 22.10.2013 срок условий предоставления земельного участка.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции признал обжалуемые судебные постановления законными и обоснованными.
Комментарий.
Вопросы предоставления и изъятия земельных участков регулируются Указом N 667.
Согласно ч. 2 п. 8 Указа N 667 местный исполнительный и распорядительный орган в установленном порядке обязан принять решение о прекращении аренды земельного участка при невыполнении хотя бы одного из других условий отвода земельного участка.
Причем конкретные условия отвода должны быть предусмотрены в договоре аренды (именно соблюдение условий договора в этой части и проверял суд в рассматриваемом деле).
Верховный Суд Республики Беларусь также сделал важные выводы, которые могут быть использованы сторонами в других спорах:
1. Для прекращения права аренды земельного участка достаточно невыполнения одного любого условия отвода (даже если все остальные условия выполнены либо невыполненное условие незначительно для цели предоставления).
2. Арендатор несет риск невыполнения условий отвода земельного участка по причине действий (бездействия) третьих лиц.
2. Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 07.04.2016 (дело N 375-12/2015/30А/375К).
Правовая позиция: обязанность по уплате арендной платы несет только арендатор имущества. Лицо, которому с использованием арендованного имущества оказываются услуги, не несет ответственности перед арендодателем.
Обстоятельства дела.
Между индивидуальным предпринимателем К. (далее — истец, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «У» (далее — ответчик 1, плательщик) и закрытым акционерным обществом «D» (далее — ответчик 2, арендатор) был заключен договор аренды строительных машин без экипажа от 27.03.2013 (далее — договор от 27.03.2013).
Во исполнение п. 1.1 договора от 27.03.2013 арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование имущество (оборудование) без экипажа согласно счету-спецификации, прилагаемому к договору, для использования его арендатором по прямому назначению в своей хозяйственной деятельности.
В соответствии с п. 3.1 договора от 27.03.2013 за пользование имуществом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, расчет которой приводится в счете-спецификации.
В подп. 3.4.2 п. 3.4 договора от 27.03.2013 стороны согласились, что ставка арендной платы, указанная в счете-спецификации, является льготной и действует только в случае надлежащего исполнения арендатором обязательства по уплате арендной платы в соответствии с подп. 3.4.1 п. 3.4 договора от 27.03.2013.
Согласно п. 2.4 договора от 27.03.2013 плательщик обязался оплатить выполненные услуги напрямую арендодателю в случае, если арендатор не произвел оплату в течение месяца с момента, когда условиями настоящего договора и (или) дополнительного соглашения такая оплата должна быть произведена (только в размере стоимости услуг без штрафных санкций).
Порядок оплаты установлен в п. 3.4 договора от 27.03.2013, согласно подп. 3.4.1 которого арендатор обязался перечислять арендную плату на расчетный счет арендодателя в течение 1 банковского дня с момента выставления счета-спецификации в порядке предварительной оплаты в размере 100% арендной платы, указанной в спецификации и исчисленной исходя из всего срока аренды имущества. В случае если арендатор ненадлежащим образом исполняет обязательство по уплате арендной платы согласно подп. 3.4.1 п. 3.4 договора от 27.03.2013 (т. е. несвоевременно либо не в полном объеме, также в иных случаях), то ставка арендной платы, указанная в счете-спецификации, изменяется в сторону двукратного увеличения (увеличивается в два раза) и действует с момента передачи имущества в аренду (подп. 3.4.2 п. 3.4 договора от 27.03.2013).
В рамках настоящего дела истцом были заявлены требования о взыскании с ответчиков солидарно арендной платы, начисленной в соответствии с условиями подп. 3.4.2 п. 3.4 договора от 27.03.2013, в обоснование чего истец ссылался на нарушение ответчиком 2 сроков перечисления предоплаты по подп. 3.4.1 п. 3.4 договора от 27.03.2013.
Истец исходил из того, что в связи с несвоевременным перечислением ответчиком 1 предоплаты у ответчиков возникли обязательства по уплате арендной платы в двойном размере ставки, указанной в счетах-спецификациях, поэтому ранее уплаченная ответчиками арендная плата является половиной той суммы, которая фактически должна быть уплачена по условиям договора от 27.03.2013 в данной ситуации.
По результатам рассмотрения дела суд первой инстанции признал обоснованными требования истца о взыскании арендной платы в двойном размере с ответчика 2.
При этом, давая судебное толкование условиям договора от 27.03.2013, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в данном случае «обязательства по уплате арендных платежей имеются у арендатора, у плательщика такого обязательства перед арендодателем не имеется, ввиду чего требование о взыскании арендной платы может быть предъявлено только к арендатору». Также суд посчитал, «что в соответствии с пунктом 2.4 договора ответчик ООО «У», являясь плательщиком, несет обязанность по оплате стоимости «выполненных услуг» в случае просрочки оплаты со стороны арендатора, ответчик не принимал на себя обязательства по уплате арендной платы за арендатора независимо от того, какая ставка арендной платы будет применена к арендатору».
Основываясь на указанных выводах, суд первой инстанции и вынес решение о взыскании предъявленной истцом суммы арендной платы с ответчика 2, отказав в иске к ответчику 1.
С такими выводами суда первой инстанции согласилась и апелляционная инстанция.
Доводы кассационной жалобы.
В кассационной жалобе (с учетом уточнения) ответчик 1 просил принятые по делу судебные постановления отменить в связи их необоснованностью. В обоснование отмены обжалуемых судебных постановлений в жалобе приводятся доводы о ненадлежащей оценке судебными инстанциями условий заключенного между сторонами трехстороннего договора от 27.03.2013, согласно которым, по мнению ответчика 2, плательщиком по договору от 27.03.2013 является ответчик 1.
Истец в отзыве указал, что в соответствии с условиями договора от 27.03.2013 для скорейшего погашения существующей задолженности необходимо привлечь к солидарной ответственности и ответчика 1, который выступает плательщиком по договору от 27.03.2013.
Решение суда кассационной инстанции.
Коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь согласилась с обоснованностью выводов судебных инстанций о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований с ответчика 2.
В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В данном случае, давая судебное толкование условиям заключенного между сторонами договора в части возникших у каждого из них обязательств, судебные инстанции правомерно исходили из буквального содержания подп. 2.3.1 п. 2.3 и п. 2.4 договора от 27.03.2013, из которых следует, что на ответчика 2 возложена обязанность своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и оплачивать услуги по управлению и технической эксплуатации предоставляемых строительных машин (в том числе компенсировать в полном объеме расходы по перебазировке строительных машин на место производства работ и обратно на базу арендодателя), тогда как на первого ответчика (плательщика) возложена только обязанность оплачивать напрямую истцу выполненные услуги.
Условий, устанавливающих обязанность ответчика 1 уплачивать истцу арендную плату, в договоре от 27.03.2013 не содержится.
В связи с этим, учитывая отсутствие между истцом и ответчиком 2 разногласий по условиям договора от 27.03.2013 относительно определения размера арендных платежей, фактическое возникновение арендных отношений между истцом как арендодателем и вторым ответчиком как арендатором, судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о наличии обязательств по уплате арендных платежей в силу ст. 288, 290, 295, 577 и 585 ГК непосредственно у второго ответчика.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба оставлена без удовлетворения.
Комментарий.
Согласно ч. 1 п. 1 ст. 585 ГК именно арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Иногда арендатор заключает договор аренды имущества, с помощью которого он будет оказывать услуги (выполнять работы) определенному третьему лицу. Это лицо может даже выступать участником договора аренды.
Так было и в рассматриваемом деле: по договору аренды третье лицо (не арендатор) обязано оплачивать напрямую арендодателю выполненные услуги, оказываемые ему арендатором.
Суд в своем решении сделал важные выводы:
- в рамках любой договорной конструкции обязанным перед арендодателем лицом по договору аренды является только арендатор;
- третьи лица не могут отвечать за него перед арендодателем, даже если договор аренды создает для них определенные обязанности.
Данная позиция Верховного Суда Республики Беларусь позволит правильно оформлять арендные отношения с участием третьих лиц (помимо арендодателя и арендатора).
3. Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 01.03.2016 (дело N 201-13/2015/26/1179А/169К).
Правовые позиции:
1. Арендодатель по договору аренды с условием выкупа арендованного имущества не вправе отказать арендатору в выкупе даже в случае нарушения сроков оплаты, если последний внес более половины выкупной стоимости имущества.
2. Если договор аренды предусматривает право выкупа имущества путем зачета вносимых арендных платежей, такой договор квалифицируется как смешанный договор с приоритетом договора купли-продажи с рассрочкой оплаты.
Обстоятельства дела.
Из материалов дела усматривается, что 20.11.2014 между обществом с ограниченной ответственностью «А» (далее — ООО «А», арендодатель) и республиканским унитарным предприятием «Б» (далее — РУП «Б», арендатор) был заключен договор аренды оборудования (далее — договор от 20.11.2014).
Перечень передаваемого в аренду оборудования был указан в спецификации, являющейся неотъемлемой частью договора от 20.11.2014.
Согласно п. 1.3 договора от 20.11.2014 выкупная цена передаваемого в аренду оборудования указана в спецификации. Арендатор имеет право полного выкупа оборудования по стоимости, указанной в спецификации, при условии соблюдения сроков оплаты согласно гл. 3 договора от 20.11.2014.
Срок аренды оборудования с момента передачи — 3 календарных месяца (п. 1.4 договора от 20.11.2014).
Пунктом 3.6 договора от 20.11.2014 было установлено, что оборудование переходит в собственность арендодателя по истечении срока аренды при условии внесения арендодателем всей выкупной цены, указанной в спецификации договора, не позднее последнего дня аренды. В счет уплаты выкупной цены засчитывается 100% от суммы внесенных арендных платежей.
В п. 5.4 договора от 20.11.2014 было указано, что в случае просрочки внесения арендных платежей более чем на 30 дней арендодатель имеет право отказать арендатору в выкупе оборудования; такой отказ оформляется уведомлением арендодателя.
РУП «Б» перечислило в адрес ООО «А» 245601524 бел. руб., что составляет 2/3 от стоимости оборудования. При этом сумма в размере 77601524 бел. руб. была уплачена арендатором с просрочкой на 30 календарных дней. Сумма в размере 122800762 бел. руб. подлежала уплате до 24.02.2015 и в указанный срок перечислена не была.
Дополнительным соглашением от 27.02.2015 к договору от 20.11.2014 стороны внесли изменения в п. 1.4 договора от 20.11.2014, указав, что «срок аренды оборудования — 4 календарных месяца с момента передачи оборудования в аренду». Изменение платежей по договору от 20.11.2014 в связи с увеличением срока аренды стороны не предусмотрели.
Письмом от 17.04.2015 ООО «Б» предложило РУП «Б» погасить образовавшуюся задолженность в срок не позднее 30.04.2015.
24.04.2014, т. е. до окончания срока, установленного в вышеуказанном письме, ООО «Б» уведомило РУП «Б» (письмо от 24.04.2015) об отказе в выкупе оборудования на основании п. 5.4 договора от 20.11.2014, а также сообщило, что платежи, внесенные РУП «Б» в счет выкупной цены оборудования, будут зачтены в счет арендной платы.
Платежным поручением от 25.04.2015 РУП «Б» перечислило в адрес ООО «А» 122800762 бел. руб. по договору от 20.11.2014 и потребовало передать имущество в его собственность.
Однако ООО «А» отказало в передаче имущества, поэтому РУП «Б» обратилось в суд с иском о понуждении передать имущество.
В ходе рассмотрения дела ООО «А» подало встречный иск о взыскании с РУП «Б» 331292356 бел. руб. основного долга (арендной платы) за период с марта по май 2015 г. (после окончания срока договора от 20.11.2014).
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные исковые требования в полном объеме, во встречном иске отказали.
Ответчик обжаловал судебные акты в кассационном порядке.
Доводы кассационной жалобы.
В кассационной жалобе ООО «А» просило отменить ранее вынесенные судебные акты и вынести новое решение, отказав РУП «Б» в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску в полном объеме, а также удовлетворить встречный иск, ссылаясь на то, что судом не в полной мере были исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применены нормы материального права.
ООО «А» полагало, что условиями договора от 20.11.2014 предусмотрена предварительная оплата, а не оплата в рассрочку, поэтому нормы п. 2 ст. 459 ГК судом применены необоснованно.
Посредством совершения действий по возврату имущества из аренды, по мнению заявителя, РУП «Б» отказался от выкупа имущества и от продолжения арендных отношений. Поскольку в установленный договором срок арендатор не осуществил возврат имущества, а продолжал им пользоваться, то необоснованным ООО «А» находит отказ суда в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании арендных платежей за период с марта по май 2015 г.
Решение суда кассационной инстанции.
В соответствии с п. 1 и 2 ст. 595 ГК в законодательстве или договоре (дополнительном соглашении к договору) может быть предусмотрено, что арендованное имущество может быть выкуплено арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Проанализировав условия договора от 20.11.2014, его исполнение, в соответствии со ст. 391, 392 и 401 ГК суд пришел к обоснованному выводу о том, что между сторонами заключен смешанный договор от 20.11.2014, содержащий элементы договора купли-продажи (поставки) и договора аренды.
При этом с учетом преддоговорной переписки сторон (РУП «Б» запрашивало информацию по приобретению оборудования (купля-продажа либо аренда с правом выкупа)), непродолжительного периода аренды имущества (4 месяца) до выкупа, а также с учетом того, что размер арендной платы по договору от 20.11.2014 равен стоимости оборудования, судом сделан правомерный вывод о том, что воля сторон при заключении и исполнении договора от 20.11.2014 была направлена на отчуждение оборудования, в связи с чем преимущественными в договоре от 20.11.2014 являются положения о купле-продаже.
Поскольку договором от 20.11.2014 предусмотрен зачет арендной платы в счет выкупной цены за оборудование, с учетом фактических обстоятельств, связанных с исполнением договора от 20.11.2014, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь нашла обоснованными выводы суда о том, что с момента уплаты арендатором арендной платы перечисленные суммы являлись выкупными платежами, и соответственно в договоре от 20.11.2014 сторонами была установлена рассрочка в выкупе оборудования на 3 календарных месяца (дополнительным соглашением от 27.02.2015 к договору от 20.11.2014 — на 4 календарных месяца).
На основании вышеизложенного доводы ООО «А» о том, что имела место предварительная оплата товара, а не оплата товара в кредит с рассрочкой платежа, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь находит несостоятельными.
В силу п. 3 ст. 420 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с п. 1 и 2 ст. 459 ГК договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В соответствии с п. 5.4 договора от 20.11.2014 арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора от 20.11.2014 в части выкупа оборудования в случае просрочки арендатора во внесении арендных платежей более чем на 30 дней.
Поскольку на момент уведомления РУП «Б» 24.04.2015 об отказе в выкупе оборудования на основании п. 5.4 договора от 20.11.2014 последним было перечислено в адрес ООО «А» более половины выкупной стоимости товара, суд пришел к законному и обоснованному выводу о том, что отказ ООО «А» в выкупе оборудования являлся неправомерным.
Доводы ООО «А» о том, что посредством совершения действий по возврату имущества из аренды, по мнению заявителя, РУП «Б» отказался от выкупа имущества и от продолжения арендных отношений, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь нашла несостоятельными, так как действия по возврату имущества арендатором были совершены в соответствии с п. 3.6 договора от 20.11.2014, с учетом истечения срока действия договора от 20.11.2014, внесения им всей выкупной стоимости, оформления им товарной накладной на возврат имущества из аренды и отказа арендодателя на оформление товарной накладной о передаче оборудования в собственность арендатора.
С учетом того что по условиям договора от 20.11.2014 оборудование переходит в собственность арендодателя по истечении срока аренды при условии внесения арендодателем всей выкупной цены и в счет уплаты выкупной цены засчитывается 100% от суммы внесенных арендных платежей (п. 3.6 договора от 20.11.2014), а также с учетом того что ранее арендованное РУП «Б» оборудование перешло в его собственность, то законными и обоснованными, по мнению судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь, являются выводы суда об удовлетворении требований по первоначальному иску и возложении на ООО «А» обязанности по передаче в собственность РУП «Б» определенного оборудования.
С учетом того что по условиям договора от 20.11.2014 арендная плата была определена в твердой денежной сумме за весь период пользования оборудованием до его выкупа с условием о ее рассрочке, данная сумма подлежала зачету в счет выкупных платежей за оборудование и была внесена РУП «Б» в полном объеме, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь находит, что судом сделан правомерный вывод о том, что требования по встречному иску о взыскании с РУП «Б» дополнительной арендной платы не подлежат удовлетворению.
Таким образом, суд оставил кассационную жалобу без удовлетворения.
Комментарий.
Договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством, является смешанным договором (п. 2 ст. 391 ГК).
В рассматриваемом деле суд анализировал договор аренды имущества с правом его последующего выкупа, то есть договор содержал элементы аренды и купли-продажи.
Особенностью договора было то, что он предусматривал зачет всех арендных платежей в стоимость имущества.
Верховный Суд Республики Беларусь посчитал такой договор смешанным с приоритетом договора купли-продажи с рассрочкой оплаты.
И именно такое толкование позволило применить п. 2 ст. 459 ГК, защитив права арендатора-покупателя, который оплатил больше половины стоимости имущества путем внесения арендных платежей.
Вывод Верховного Суда Республики Беларусь основан на системном толковании условий договора, его использовании и нацеливает нижестоящие суды оценивать не только нарушения арендатора по своевременному внесению арендной платы, но и общий размер фактически произведенных выплат по отношению к стоимости имущества.
4. Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 26.01.2016 (дело N 97-5/2015/196А/9К).
Правовая позиция: если арендатор совершил все разумные действия, направленные на передачу арендованного имущества арендодателю до истечения срока аренды (это право предусмотрено договором), а арендодатель уклонился от приемки арендованного имущества, то требовать уплату арендной платы неправомерно.
Обстоятельства дела.
Индивидуальный предприниматель М. (далее — ИП М., истец) обратилась в экономический суд Могилевской области с иском к дочернему республиканскому унитарному предприятию «Г» (далее — ДРУП «Г», ответчик) о взыскании 344916198 бел. руб., в том числе 329737712 бел. руб. основного долга в связи с образованием задолженности по арендной плате за период с января по май 2015 г., 9034813 бел. руб. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 06.01.2015 по 22.05.2015 и 6143673 бел. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с просрочкой внесения арендной платы за период с 06.01.2015 по 22.05.2015.
В исковом заявлении истец определил задолженность по арендной плате, исходя из установленного Национальным банком Республики Беларусь курса евро по отношению к белорусскому рублю на 22.05.2015, в размере 15980 бел. руб.
В связи с удовлетворением ходатайства истца о взыскании с ответчика задолженности по состоянию на 01.10.2015 из расчета курса евро по отношению к белорусскому рублю в размере 19845 бел. руб. исковые требования истца составили 408717762 бел. руб.
В обоснование требований истец указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору субаренды нежилого помещения от 21.01.2013 (далее — договор от 21.01.2013) в части внесения арендной платы за предоставленное ответчику нежилое изолированное помещение, что привело к образованию задолженности по расчетам за январь 2015 г. в сумме 65947542 бел. руб. исходя из курса евро, установленного Национальным банком Республики Беларусь по отношению к белорусскому рублю по состоянию на 22.05.2015, в размере 15980 бел. руб.
За просрочку внесения арендной платы с 06.01.2015 по 22.05.2015 истцом ответчику была начислена пеня, предусмотренная подп. 4.3 п. 4 договора от 21.01.2013 в размере 0,1% от суммы просроченного платежа, что составило 9034813 бел. руб., и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь — 25% годовых за тот же период в сумме 6143673 бел. руб.
Ответчик иск не признал, указал, что он освободил помещения и уведомил истца об этом в установленном порядке.
Решением экономического суда города Могилева от 16.10.2015 (дело N 97-5/2015) (далее — решение от 16.10.2010) исковые требования ИП М. удовлетворены частично. С ДРУП «Г» в пользу ИП М. взыскано 9034813 бел. руб. пени, 6143673 бел. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В удовлетворении иска в остальной части отказано.
Постановлением апелляционной инстанции экономического суда Могилевской области от 24.11.2015 (дело N 97-5/2015/196А) решение от 16.10.2010 оставлено без изменения.
Доводы кассационной жалобы.
В кассационной жалобе ИП М. просила об отмене принятых судебных постановлений в части отказа в иске и принятии нового постановления об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование кассационной жалобы указано, что выводы, изложенные в судебных постановлениях, не соответствуют материалам и фактическим обстоятельствам дела, а обстоятельства, имеющие значение для дела и положенные в основу принятых судебных постановлений, не подтверждены достоверными и убедительными доказательствами.
Решение суда кассационной инстанции.
Рассмотрев дело, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на кассационную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных постановлений, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь приходит к выводу, что оснований для отмены принятых судебных постановлений не имеется, исходя из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 297 ХПК основаниями для изменения или отмены судебных постановлений экономического суда первой и (или) апелляционной инстанций являются необоснованность судебных постановлений, нарушение или неправильное применение норм материального и (или) процессуального права.
Как было установлено судом и следовало из материалов дела, предметом спора являлись требования ИП М. к ДРУП «Г» о взыскании 325858445 бел. руб. арендной платы, 9034813 бел. руб. пени и 6143673 бел. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Требования были мотивированы тем, что в связи с несвоевременным возвратом арендованного помещения после прекращения договора от 21.01.2013 ДРУП «Г» обязано уплатить арендную плату за февраль — май 2015 г. в размере 325858445 бел. руб.
Кроме того, в связи с наличием задолженности по арендной плате с ответчика подлежат взысканию пеня в размере 9034813 бел. руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6143673 бел. руб.
Возражая против удовлетворения иска в полном объеме, не оспаривая факт заключения и исполнения договора от 21.01.2013, ответчик ссылался на то, что отсутствуют основания для взыскания заявленных сумм, поскольку за период действия договора от 21.01.2013 арендная плата была уплачена в полном объеме, возврат арендованного помещения произведен до истечения срока действия договора от 21.01.2013.
Экономический суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в совокупности, проанализировав условия договора аренды, нормы действующего законодательства, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований в части взыскания пени и процентов за пользование чужими денежными средствами и решением от 16.10.2015 удовлетворил заявленные требования в этой части.
С указанными выводами экономического суда первой инстанции согласилась и апелляционная инстанция, оставив в силе решение суда.
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь посчитала выводы экономического суда первой и апелляционной инстанций, изложенные в судебных постановлениях, правильными, основанными на материалах дела и нормах действующего законодательства, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между ИП М. и ДРУП «Г» был заключен договор от 21.01.2013.
Согласно договору от 21.01.2013 ИП М. передала ДРУП «Г» во временное владение и пользование нежилые изолированные помещения. Срок действия договора от 21.01.2013 стороны установили по 31.12.2013. Дополнительными соглашениями стороны продлили срок действия договора с 21.01.2013 по 31.12.2014, затем — по 31.01.2015.
Факт передачи помещений был оформлен актами от 23.01.2012 и 01.02.2012 в рамках ранее действовавшего договора от 23.12.2012. Техническое состояние переданных в аренду помещений в актах приема-передачи имущества не отражено.
Из представленных по делу доказательств следует, что по состоянию на день подачи ИП М. иска в суд ответчиком не была внесена арендная плата за январь 2015 г. По состоянию на 22.05.2015 долг по арендной плате за январь 2015 г. составил 65947542 бел. руб.
После возбуждения судом производства по данному делу ответчик перечислил на расчетный счет истца платежным поручением от 24.07.2015 68568111 бел. руб. в погашение задолженности по арендной плате за январь 2015 г. по курсу евро 1:16615, установленному Национальным банком Республики Беларусь на 24.07.2015.
Таким образом, просрочка внесения арендной платы за январь 2015 г. имела место.
Согласно ст. 290, 291 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
Пунктом 1 ст. 585 ГК предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Установив вышеизложенные обстоятельства, экономический суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований в части взыскания пени и процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 366 ГК).
Правильными являются и выводы экономического суда в части отказа в иске о взыскании арендной платы за февраль — май 2015 г. в связи с несвоевременным возвратом арендованного помещения.
Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества (при прекращении договора аренды) в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором от 21.01.2013, вытекает из норм ст. 593 ГК.
В том случае, если имущество возвращено несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В силу п. 2 ст. 626 ГК арендуемые изолированные помещения должны быть возвращены арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Согласно ч. 3 и 4 п. 38 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление N 1) в том случае, если судом будет установлено совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, и подтвержденное надлежащими доказательствами несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, то есть уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды (п. 3 ст. 376, ст. 377, п. 1 ст. 626 ГК), то в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано.
Доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут являться: уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество (например, оборудование) в месте его нахождения и т. п.
Применительно к рассматриваемому случаю арендатором были предприняты все необходимые меры по возврату арендованных помещений в связи с прекращением договора от 21.01.2013. Истец не отрицает того обстоятельства, что акт приема-передачи помещений не был подписан его представителем в январе 2015 г. из-за наличия претензий к арендатору по техническому состоянию арендованного имущества.
Как указано выше, арендуемое имущество должно было быть возвращено арендодателю в том состоянии, в котором арендатор его получил. Однако техническое состояние переданных в аренду ДРУП «Г» помещений в актах приема-передачи имущества не было отражено.
Письмом от 21.01.2015 ответчик уведомил истца о необходимости приема-передачи арендованного имущества.
24.01.2015 представители сторон осмотрели арендуемые помещения, ответчиком был подготовлен и подписан членами комиссии — работниками предприятия акт приема-передачи имущества. Акт не был подписан представителем истца. Как пояснил в судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца, у ИП М. имелись претензии к техническому состоянию возвращаемых помещений.
Акт приема-передачи помещений был подписан представителями обеих сторон только 13.07.2015 при проведении примирительной процедуры, назначенной судом с целью урегулирования спора.
Из системного анализа представленных по делу доказательств усматривается, что ответчик своевременно, до истечения срока действия договора от 21.01.2013, направил истцу уведомление об освобождении арендуемых помещений.
Истец же в январе 2015 г. в установленном порядке (по передаточному акту) арендованные помещения не принял; акт либо иной документ, в котором были бы отражены недостатки передаваемого арендатором имущества, истцом составлен не был. Кроме того, если между сторонами при возврате арендуемых помещений возникли разногласия по вопросу технического состояния помещений, а также по вопросу о зачете стоимости произведенных ответчиком улучшений, то эти разногласия могли быть разрешены в рамках иного дела.
Доводы истца о том, что он не имел доступа в арендуемые помещения и не мог использовать их в своей хозяйственной деятельности, противоречат изложенным выше обстоятельствам, связанным с отказом истца от оформления акта приема-передачи арендуемых помещений.
Представленные по делу доказательства свидетельствуют о том, что в январе 2015 г. ответчик освободил арендуемые помещения и у истца имелась реальная возможность их использования по назначению.
Проанализировав представленные по делу доказательства в совокупности, экономический суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии основания для взыскания арендной платы за февраль — май 2015 г.
Таким образом, судебные акты нижестоящих судов оставлены без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения.
Комментарий.
В данном деле суд повторил правовую позицию, изложенную в п. 38 постановления N 1, неправомерности требований арендной платы в случае уклонения арендодателя от приемки имущества.
Кроме того, в решении от 16.10.2015 указаны действия, которые должен предпринять добросовестный арендатор нежилого помещения в подобной ситуации (которые и предпринял ответчик по анализируемому делу):
- заранее (в определенный срок, если он установлен договором) уведомить арендодателя о необходимости приема-передачи арендованного имущества;
- в установленный день составить акт приемки-передачи имущества;
- если арендодатель не явится либо откажется от подписания акта приемки-передачи, это следует отразить в акте;
- направить арендодателю экземпляр акта приемки-передачи, документы на имущество, ключи от нежилого помещения и др;
- освободить нежилое помещение от имущества арендатора.
5. Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 14.07.2015 (дело N 22-3/2015/145А/574К).
Правовая позиция: арендатор, который произвел работы по ремонту здания, в котором находятся арендованные помещения, не вправе требовать возмещения затрат у арендодателя, если последний не выразил согласие на их возмещение.
Обстоятельства дела.
Совместное общество с ограниченной ответственностью «Н» (далее — СООО «Н», истец) с 2011 года арендовало у государственного учреждения дополнительного образования взрослых «Р» (далее — СООО «Р», ответчик) нежилые помещения.
В это время по требованию директора ответчика истцом за период с ноября 2012 г. по ноябрь 2013 г. были заключены следующие договоры на проведение работ: по ремонту лестницы от 05.11.2012, кровли от 01.11.2013, пандуса от 11.11.2013 (далее — договоры на проведение подрядных работ) — в строении, принадлежащем ответчику.
Во исполнение указанных договоров на проведение подрядных работ частное строительное предприятие «С» (далее — ЧСП «С») выполнило ремонтные работы, а истец их принял и произвел оплату.
Арендодатель отказался оплачивать арендатору затраты на ремонтные работы, поэтому последний обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме со ссылкой на п. 4 ст. 978 ГК.
Доводы кассационной жалобы.
Доводы истца в жалобе сводились к следующему:
1. Судебными инстанциями не установлена его воля на безвозмездное выполнение ремонтных работ.
2. Работы выполнялись по требованию ответчика.
Решение суда кассационной инстанции.
Согласно п. 1 ст. 971 ГК лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 978 ГК.
В соответствии с п. 4 ст. 978 ГК не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
В суде апелляционной инстанции представитель истца подтвердил, что работы выполнялись им во исполнение несуществующего обязательства между истцом и ответчиком, истец знал об отсутствии такого обязательства.
Судебные инстанции правомерно исходили из того, что договоры на проведение подрядных работ истец заключал по своей воле, сам выбирал подрядчика, определял стоимость работ, производил приемку выполненных подрядчиком работ по объему и качеству.
Доказательств, свидетельствующих о наличии договорных отношений между истцом и ответчиком по возмещению расходов, связанных с выполнением ремонта, истцом суду не представлено.
В связи с этим судебными инстанциями сделан обоснованный вывод, что истец знал об отсутствии у ответчика обязательства перед истцом по оплате ремонтных работ, выполненных по договорам на проведение подрядных работ, подписанным СООО «Н» с ЧСП «С».
Таким образом, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат с учетом норм п. 4 ст. 978 ГК, оценив надлежащим образом все обстоятельства и имеющиеся в деле доказательства.
Доводы истца, изложенные в кассационной жалобе, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, и доказательств в подтверждение этих доводов истец не представил (ст. 100 ХПК).
Таким образом, коллегия оставила судебные акты по делу без изменения.
Комментарий.
Согласно п. 2 ст. 587 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.
В деле, которое разрешал Верховный Суд Республики Беларусь, арендатор арендовал нежилые помещения в здании, принадлежащем арендодателю.
Никаких обязанностей по ремонту и содержанию самого здания у арендатора не было. Однако арендатор ремонт здания произвел.
Суд со ссылкой на п. 4 ст. 978 ГК отказал арендатору во взыскании стоимости ремонтных работ, поскольку:
- никаких доказательств согласия (требования) арендодателя на ремонт здания не было представлено;
- сам по себе факт использования результата работ арендодателем не влечет его обязанность оплатить работы;
- арендатор достоверно знал об отсутствии у него обязанности проводить ремонт здания, а значит, должен нести риск своих самостоятельных действий по ремонту;
- доказательств невозможности использования арендованного имущества без проведения спорных работ не представлено.
Таким образом, обязанность по содержанию и текущему ремонту возникает у арендатора лишь в отношении непосредственно арендованного имущества.
В заключение хотелось бы отметить, что при заключении любого договора аренды сторонам следует тщательно изучать его содержание, исходить из реальной возможности о выполнении предусмотренных договором условий, а при прекращении договорных обязательств выполнять все необходимые условия по надлежащей передаче имущества.