15 марта 2016 г. принят Указ Президента Республики Беларусь от 15.03.2016 N 97 «О внесении изменений и дополнений в указы Президента Республики Беларусь» (далее — Указ N 97), в связи с чем изменился ряд условий продажи жилья, находящегося на балансах сельхозорганизаций.
В первую очередь необходимо отметить, что условиями Указа N 97 должны руководствоваться как государственные сельскохозяйственные организации (коммунальные унитарные предприятия, республиканские унитарные предприятия, государственные учреждения), так и сельскохозяйственные организации частной формы собственности (открытые акционерные общества, сельскохозяйственные производственные кооперативы, частные предприятия и др.).
Государственные сельхозорганизации могут продавать по предписаниям Указа N 97 заселенные и незаселенные жилые дома (квартиры) коммерческого и социального назначения, построенные:
- за счет собственных средств;
- с привлечением льготного кредита ОАО «Белагропромбанк», который еще не выплачен;
- с привлечением льготного кредита ОАО «Белагропромбанк», который уже погашен;
- с привлечением средств местных бюджетов, местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов, инновационных фондов республиканских органов государственного управления и иных государственных организаций, подчиненных Правительству Республики Беларусь.
В сельхозорганизациях частной формы собственности действие Указа N 97 распространяется только на заселенные и незаселенные жилые помещения, построенные за счет льготных кредитов ОАО «Белагропромбанк» или с другой господдержкой. На жилые дома, построенные сельскохозяйственными организациями частной формы собственности за счет собственных средств, действие норм данного указа не распространяется (абз. 3 подп. 1.3 п. 1 Указа N 97).
Независимо от формы собственности сельхозорганизации могут продавать по условиям Указа N 97 вышеназванные виды жилых помещений, которые располагаются (располагались на дату начала строительства (реконструкции), дату приобретения) в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек.
Для сельхозорганизаций частной формы собственности абз. 8 подп. 1.3 п. 1 Указа N 97 введено обязательство по принятию решения о продаже (непродаже) и информированию гражданина о принятом решении не позднее одного месяца со дня подачи им заявления о приобретении жилого помещения.
В соответствии с принятым Указом N 97 для работников сельхозорганизаций, организаций социально-культурной сферы, потребительской кооперации, органов внутренних дел установлены льготные условия приобретения жилья: рассрочка на 20 лет платежа в адрес сельхозорганизации. При этом, внесение первоначального взноса не требуется, деньги за дом (квартиру) выплачиваются равными долями в течение этого периода, а платежи не подлежат индексации. Иные граждане будут производить выплаты в рассрочку на три года также без индексации платежей и без внесения первоначального взноса ежемесячно равными долями.
Что касается жилых помещений, по которым сельхозорганизацией не погашен льготный кредит, то только работники сельхозорганизаций, на которых переводится этот кредит, приобрели иметь право уплачивать его в рассрочку до 40 лет под 1 процент годовых. Для других граждан срок погашения кредита с момента его предоставления — не более 20 лет с уплатой 3 процентов годовых.
Теперь рассмотрим реальную ситуацию. Работник сельхозорганизации подает заявление на покупку жилья, за которое еще не полностью выплачен кредит. В этом случае у него есть право в течение 20 лет рассчитываться с сельхозорганизацией в сумме, равной разнице между ценой жилья и суммой невыплаченного льготного кредита, а на погашение долга по кредиту под 1 процент годовых у него есть не более 40 лет. Эти деньги выплачиваются банку.
Льготные условия платы за жилье действуют для граждан, не совершающих дискредитирующие поступки.
Если такие поступки работником совершены и он (работник сельскохозяйственной организации, организации социально-культурной сферы, потребительской кооперации) уволен по основаниям, признаваемым дискредитирующими обстоятельствами увольнения согласно Декрету Президента Республики Беларусь от 15.12.2014 N 5 «Об усилении требований к руководящим кадрам и работникам организаций» (далее — Декрет N 5), а также по основаниям, указанным в пунктах 1, 2 и 4 части второй статьи 35, ст. 40 и п. 3 ст. 42 Трудового кодекса Республики Беларусь (далее — ТК), то условия оплаты для такого работника изменяются.
Ту часть, которую гражданин должен хозяйству, придется выплатить не за 20 лет, а за три года. Кредит банку уволенный за проступок или по указанным статьям ТК работник сельхозорганизации начнет выплачивать не под 1 процент годовых (иные работники — не под 3 процента годовых), а по ставке рефинансирования (в настоящее время это 25 процентов годовых) с момента его увольнения.
Но в случае увольнения работника из сельхозорганизации за дискредитирующий поступок или по указанным статьям ТК по истечении 15 лет с даты заключения договора перевода долга по льготному кредиту никаких изменений не последует, он будет продолжать уплачивать этот кредит под 1 процент годовых.
За период, когда работник исправно производил выплаты до совершения проступка, никаких перерасчетов проводиться не будет.
Также ничего не изменится и для тех, кто уволился не по указанным статьям, а, например, попал под сокращение, не смог исполнять свои обязанности по болезни, вышел на пенсию и так далее. Такие работники продолжают платить за жилье на первоначальных условиях и неважно, через сколько лет он поменял место работы.
Все граждане вправе внести плату за приобретенное жилье сельхозорганизации и банку досрочно.
Продажа заселенного жилого дома (квартиры) осуществляется нанимателю этого жилого дома (квартиры), или с его согласия совершеннолетнему члену его семьи, или иному гражданину, которые в соответствии с законодательством имеют равное с нанимателем право владения и пользования этим жилым домом (квартирой). Если наниматель жилого помещения является работником сельхозорганизации, а член его семьи, не являясь таким работником, намерен приобрести жилье, в котором проживает с нанимателем, то члену семьи льготные условия не предоставляются.
При прямой продаже гражданам жилых помещений, включая хозяйственные постройки и элементы благоустройства, цена определяется по оценочной стоимости и не должна быть выше рыночной. Также цена не должна быть меньше первоначальной (переоцененной) стоимости на 1 января того года, в котором продается тот или иной дом.
На практике это осуществляется следующим образом. Организация производит две оценки продаваемого жилья: оценочную (определяется организациями-оценщиками в соответствии с законодательством об оценочной деятельности) и рыночную. Из этих оценок выбирает наименьшую и сравнивает ее с первоначальной (переоцененной) стоимостью. Если выбранная оценка выше балансовой стоимости, то цена назначается равной выбранной оценке, если же ниже, то цена будет равна балансовой стоимости.
Продажа пустующего жилья будет в первую очередь осуществляться гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в сельскохозяйственной организации. При отсутствии покупателей из числа граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сельскохозяйственная организация вправе продать незаселенные жилые помещения гражданам на аукционе с начальной ценой, равной оценочной стоимости жилых помещений, рассчитанной индексным методом. При этом оценочная стоимость определяется сельхозорганизацией самостоятельно или организацией-оценщиком.
Если аукцион признан несостоявшимся, проводятся повторные аукционы по продаже жилого помещения с понижающим шагом аукциона в 10 процентов от начальной цены продажи. Так стоимость жилья может снизиться вплоть до 90 процентов от начальной цены.
Средства от продажи жилых помещений (кроме суммы переводимого долга по льготному кредиту и суммы, выделенной из бюджета на строительство этого помещения, а также средств граждан, израсходованных на изготовление правоудостоверяющих документов на жилое помещение (при наличии таких расходов)) поступают в распоряжение сельхозорганизации, в том числе сельхозорганизации государственной формы собственности.
Поступившие средства будут учитываться на отдельных счетах (субсчетах) и направляться на:
- приобретение, строительство (реконструкцию), содержание жилых помещений;
- реконструкцию капитальных строений (зданий, сооружений) под жилые помещения;
- оформление правоудостоверяющих документов на жилье;
- погашение кредитов, выданных ОАО «Белагропромбанк».
В случае продажи жилых помещений на аукционе, в том числе жилых помещений государственного жилищного фонда, средства от их продажи могут быть направлены на финансирование текущей деятельности по производству сельскохозяйственной продукции.
В целях недопущения нарушений порядка использования средств от продажи жилых помещений для хозяйств установлена административная ответственность в виде штрафа в размере от пятидесяти до ста базовых величин. Правом производить проверку целевого использования средств наделяется Комитет государственного контроля Республики Беларусь.
Указом N 97 закреплено право сельхозорганизаций частной формы собственности и местных Советов депутатов на принятие локального нормативного правового акта, устанавливающего порядок продажи жилых помещений, находящихся соответственно в частной и государственной собственности.
Локальный нормативный правовой акт должен устанавливать:
- необходимый для приобретения жилого помещения на льготных условиях стаж работы гражданина (но не более 15 лет);
- случаи отказа гражданам в приобретении жилья.
Это обусловлено тем, что каждая организация имеет собственный подход к распоряжению жилищным фондом. Необходимо учитывать место расположения жилых помещений, их техническое состояние, количество заселенных и пустующих помещений, финансовые возможности организации для уплаты льготных кредитов по построенному жилью, а также для нового строительства, сменяемость кадров, результаты их трудового участия в хозяйственной деятельности организации и другое. Однако работник должен четко понимать, какие условия могут помешать ему купить дом.
Высшие органы управления хозяйственных обществ, производственных кооперативов или собственники имущества частных унитарных предприятий имеют право наделять другие органы управления этих сельхозорганизаций полномочиями на принятие решений о продаже жилья на условиях принятого локального нормативного акта.
Принятие общим собранием акционеров хозяйственного общества или общим собранием членов СПК решений по однообразным заявлениям, поступающим в различные периоды времени, затруднительно исходя из особенностей процедуры созыва этих органов управления. В таких случаях целесообразно наделить полномочиями наблюдательный совет хозяйственного общества или правление СПК на принятие в соответствии с установленными высшими органами управления этих организаций порядками решений о продаже жилых помещений. Такая передача полномочий не противоречит статье 34 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 N 2020-XII «О хозяйственных обществах».
В отдельных случаях при поступлении нетипового заявления гражданина (например, обращение многодетной гражданки с просьбой уменьшить стаж работы для приобретения жилья) высший орган управления может принять особое решение, не согласующееся с условиями принятого локального акта.
Для оперативности сельхозорганизациям разрешено принимать решения о продаже одноквартирных жилых домов при наличии на это помещение только ведомости технических характеристик и отсутствии технического паспорта, акта на землю, свидетельства о регистрации в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Регистрация создания названных жилых помещений, договоров их купли-продажи и возникновения прав, ограничений (обременений) прав на них будет осуществляться по заявлению гражданина-покупателя и за счет его средств.
Квартиры могут быть проданы по ведомости технических характеристик при наличии регистрационного документа на жилой дом, в котором они расположены.
При осуществлении гражданином необходимых действий от имени сельхозорганизации по получению ведомости технических характеристик, технических паспортов, актов на землю, свидетельств о государственной регистрации в едином государственном регистре недвижимого имущества, а также заключений об оценочной и рыночной стоимостях в отношении жилого помещения цена жилого помещения уменьшается на сумму затраченных им средств на изготовление указанных документов.
Следует обратить внимание на то, что Указом N 97 предоставлено право гражданам на приобретение жилых помещений, построенных государственными организациями без привлечения льготного кредита, не только по условиям комментируемого Указа N 97, но и на условиях, установленных главой 23 «Приватизация жилых помещений» Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК). Право на приватизацию по условиям главы 23 ЖК может реализовываться гражданами до 1 июля 2016 г. (подпункт 2.4 пункта 2 Указа Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 N 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (далее — Указ N 563)). Гражданин самостоятельно определяет, на каких условиях приобретать такое жилье: в рассрочку до 40 лет при условии внесения первоначального взноса в размере не менее 10 процентов оценочной стоимости этих жилых помещений (как предписано нормами ЖК) или по вышеизложенным условиям Указа N 563. Свое волеизъявление гражданин выражает посредством подачи соответствующего заявления в адрес сельхозорганизации.
Жилые помещения государственного и частного жилищного фонда сельхозорганизаций, построенные с привлечением льготного кредита, долг по которому погашен, могут быть проданы только по условиям Указа N 97.
Указ N 97 позволяет:
- закрепить кадры в сельскохозяйственных организациях на срок не менее 15 лет за счет того, что льготный кредит уплачивается под один процент годовых, если работник не увольняется из сельхозорганизации по основаниям, признанным дискредитирующими обстоятельствами увольнения согласно Декрету N 5, а также по основаниям, указанным в пунктах 1, 2 и 4 части второй статьи 35, статье 40 и пункте 3 статьи 42 ТК;
- сократить количество пустующего жилья;
- снять с сельскохозяйственных организаций нагрузку по содержанию и обслуживанию жилищного фонда;
- снизить количество нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- учесть интересы граждан, являющихся работниками сельскохозяйственных организаций, организаций социально-культурной сферы, потребительской кооперации, отделений Министерства внутренних дел Республики Беларусь, а также уволенных из этих организаций граждан в связи с выходом на пенсию;
- установить единообразный порядок продажи жилых помещений государственного жилищного фонда, расположенных на территории одной административной единицы.
Сельхозорганизации могут производить продажу жилья (заключать договоры купли-продажи и перевода долга по льготному кредиту) по условиям Указа N 97 с 1 апреля 2016 г., на ранее заключенные договоры Указ N 97 не распространяется. Право сельхозорганизаций продавать жилье, предоставленное Указом N 97, не ограничено сроком, имеется в виду, что после 1 июля 2016 г. продажа жилья на условиях Указа N 97 будет продолжаться.