Передача в собственность (продажа) жилых помещений, построенных с привлечением средств государственной поддержки и за счет собственных средств сельскохозяйственных производственных кооперативов

Правовое регулирование:

• Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее — ГК);
• Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее — ЖК);
• Указ Президента Республики Беларусь от 17.06.2011 N 253 «Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций» (далее — Указ N 253);
• Указ Президента Республики Беларусь от 30.08.2005 N 405 «О некоторых мерах по строительству жилых домов (квартир) в сельскохозяйственных организациях» (далее — Указ N 405);
• Указ Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 N 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» (далее — Указ N 13);
• Указ Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 N 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (далее — Указ N 563).

Согласно п. 1 ст. 162 ЖК условия и порядок предоставления жилых помещений, выселения из предоставленных жилых помещений, а также порядок передачи в собственность жилых помещений определяются организациями негосударственной формы собственности, имеющими жилые помещения и (или) осуществляющими жилищное строительство, в соответствии с локальными нормативными правовыми актами, в т.ч. коллективным договором.

Передача в собственность граждан жилых помещений в жилых домах сельскохозяйственных производственных кооперативов производится по решениям высших органов управления сельскохозяйственного производственного кооператива (п. 4 ст. 162 ЖК).

Пунктом 1 Указа N 253 установлено, что жилые дома (квартиры), а также не завершенные строительством жилые дома (квартиры) (далее — жилые помещения), находящиеся в государственной собственности и хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также в безвозмездном пользовании сельскохозяйственных организаций, на балансе созданных другими организациями филиалов либо иных обособленных подразделений, осуществляющих предпринимательскую деятельность по производству сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет не менее 50% общей суммы выручки этих филиалов либо иных обособленных подразделений (далее — сельскохозяйственные организации), находящиеся в частной собственности и построенные (реконструированные, приобретенные) сельскохозяйственными организациями с привлечением средств государственной поддержки, могут быть проданы данными организациями.

Примечание.

Под средствами государственной поддержки понимаются средства местных бюджетов, местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов, инновационных фондов республиканских органов государственного управления и иных государственных организаций, подчиненных Правительству Республики Беларусь, государственных органов и государственных организаций, подчиненных Президенту Республики Беларусь, а также льготные кредиты, полученные в открытом акционерном обществе «Белагропромбанк» (далее — ОАО «Белагропромбанк») (Указ N 253).

Согласно п. 3 Указа N 253 продажа незаселенных жилых помещений:

• находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 26.07.2010 N 388 «О порядке распоряжения государственным жилищным фондом»;
• находящихся в частной собственности, построенных (реконструированных, приобретенных) с привлечением средств государственной поддержки, осуществляется по решению высшего органа управления хозяйственного общества, производственного кооператива или собственника имущества частного унитарного предприятия и в порядке, ими установленном.

Обратите внимание!

Оплата гражданином приобретаемого жилого помещения может осуществляться единовременно или в рассрочку до 10 лет без индексации платежей

В соответствии с п. 5 ст. 424 ГК к отдельному виду договора купли-продажи относится продажа недвижимости. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 424 ГК).

Согласно п. 4 Указа N 253 продавцом жилых помещений и стороной договора купли-продажи является сельскохозяйственная организация.

Продажа заселенных жилых помещений осуществляется только проживающим в них гражданам Республики Беларусь, в т.ч. постоянно проживающим за ее пределами, иностранным гражданам и лицам без гражданства, в т.ч. не проживающим постоянно на территории Республики Беларусь, но имеющим право на приобретение жилых помещений в соответствии с международными договорами Республики Беларусь (далее — граждане).

Вместе с тем имеют место т.н. согласительные особенности продажи данных жилых помещений:

1. продажа жилых помещений республиканских сельскохозяйственных организаций производится с согласия республиканских органов государственного управления и иных государственных организаций, подчиненных Правительству Республики Беларусь, а также государственных органов и государственных организаций, подчиненных Президенту Республики Беларусь, в подчинении (составе) которых находятся сельскохозяйственные организации;
2. продажа жилых помещений коммунальных сельскохозяйственных организаций осуществляется в порядке, установленном соответствующими местными Советами депутатов;
3. продажа жилых помещений негосударственных сельскохозяйственных организаций осуществляется по решению высшего органа управления хозяйственного общества, производственного кооператива или собственника имущества частного унитарного предприятия и в порядке, ими установленном.

Пунктом 6 Указа N 253 установлено, что средства от продажи жилых помещений в размере суммы средств местных бюджетов, местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов, инновационных фондов республиканских органов государственного управления и иных государственных организаций, подчиненных Правительству Республики Беларусь, государственных органов и государственных организаций, подчиненных Президенту Республики Беларусь (далее — бюджетные средства), направленных на строительство (реконструкцию, приобретение) данных жилых помещений и погашение льготных кредитов, полученных в ОАО «Белагропромбанк» (далее — льготные кредиты), подлежат перечислению в соответствующий бюджет.

Жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) сельскохозяйственными организациями с привлечением бюджетных средств, могут быть проданы с согласия республиканского органа государственного управления и иной государственной организации, подчиненной Правительству Республики Беларусь, а также государственных органов и государственных организаций, подчиненных Президенту Республики Беларусь, местного исполнительного и распорядительного органа, принявших решение о направлении бюджетных средств на финансирование строительства (реконструкции, приобретения) жилых помещений.

Согласно п. 8 Указа N 253 жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) сельскохозяйственными организациями с привлечением льготных кредитов, могут быть проданы проживающим в них гражданам при условии перевода долга по льготному кредиту на гражданина в соответствии с Указом N 405.

Примечание.

Договор купли-продажи жилого помещения, построенного (реконструированного, приобретенного) сельскохозяйственной организацией с привлечением льготного кредита, заключенный сельскохозяйственной организацией и гражданином, должен содержать положение об уплате гражданином сельскохозяйственной организации денежных средств в сумме, равной разнице между ценой жилого помещения и переведенной на гражданина суммой долга по льготному кредиту.

Справочно. В государственную статистическую отчетность по выполнению заданий на строительство жилых домов (квартир) в сельскохозяйственных организациях формы государственной статистической отчетности 1-ис (схо) «Отчет о строительстве жилых домов (квартир) в сельскохозяйственных организациях», утвержденной постановлением Национального статистического комитета Республики Беларусь от 05.07.2013 N 73 «Об утверждении формы государственной статистической отчетности 1-ис (схо) «Отчет о строительстве жилых домов (квартир) в сельскохозяйственных организациях» и указаний по ее заполнению», включаются данные о жилых домах (квартирах), построенных и реконструированных за счет:

1) собственных средств сельскохозяйственных организаций, в т.ч. в виде займов, предоставляемых работникам данных организаций, нуждающимся в улучшении жилищных условий;

2) средств государственной поддержки, в т.ч.:

— льготных кредитов, предоставляемых ОАО «Белагропромбанк»;

— средств местных бюджетов;

— средств инновационных фондов республиканских органов государственного управления и иных государственных организаций, подчиненных Правительству Республики Беларусь;

— льготных кредитов открытого акционерного общества «Сберегательный банк «Беларусбанк», предоставляемых в соответствии с законодательством работникам сельскохозяйственных организаций, постоянно проживающим и работающим в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек.

Согласно подп. 1.4 п. 1 Указа N 405 сельскохозяйственные организации, иные юридические лица могут осуществлять перевод долга по льготным кредитам, полученным ими в ОАО «Белагропромбанк» на строительство (реконструкцию) или приобретение жилого дома (квартиры), реконструкцию объекта под жилое помещение, на гражданина, которому данный жилой дом (квартира, жилое помещение) предоставлен для проживания, по заявлению этого гражданина.

Перевод долга по такому кредиту производится исходя из платежеспособности гражданина с согласия ОАО «Белагропромбанк» с уплатой процентов за пользование этим кредитом в размере 10% ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь, действующей на дату перевода долга по льготному кредиту, но не менее 3% годовых (для многодетных семей — с уплатой 1% годовых). Погашение задолженности по данному кредиту и выплата процентов за пользование им осуществляются равными долями в течение периода погашения кредита.

Обратите внимание!

Срок погашения кредита с момента его предоставления — не более 20 лет (для многодетных семей — не более 40 лет).

Семьям, в которых один из родителей после рождения второго и последующих детей является получателем пособия по уходу за ребенком в возрасте до 3 лет, на период получения данного пособия предоставляется отсрочка в погашении задолженности по кредиту (включая также проценты за пользование кредитом), долг по которому переведен в вышеуказанном случае

Примечание.

Многодетным и молодым семьям, имеющим задолженность по льготному кредиту, долг по которому переведен в соответствии с ч. 1 — 3 подп. 1.4 п. 1 Указа N 405, финансовая помощь государства в погашении задолженности по такому кредиту предоставляется на условиях и в порядке, определенных в Указе N 13.

В соответствии с подп. 1.18 п. 1 Указа N 13 продажа жилых помещений, их частей (если осуществлен раздел жилого помещения), а также долей в праве собственности на эти жилые помещения, построенные (реконструированные) или приобретенные с привлечением льготного кредита до полного его погашения, не допускается.

Цена по договору купли-продажи жилых помещений гражданам, включая хозяйственные постройки, элементы благоустройства прилегающей территории, определяется в соответствии с п. 9 Указа N 253.

Справочно. Отношения, возникающие в процессе деятельности по оценке стоимости отдельных объектов гражданских прав в Республике Беларусь, регулируются Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 N 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь». Для государственных сельскохозяйственных организаций одним из вариантов отчуждения жилых помещений, предоставленных гражданам, также является приватизация жилых помещений.

Согласно нормам, установленным Положением об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденным Указом N 563, жилые помещения государственного жилищного фонда подлежат включению в состав жилых помещений коммерческого использования в следующем порядке:

1. служебные жилые помещения государственного жилищного фонда, занимаемые гражданами на условиях договора найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда, — до 1 апреля 2014 г.;
2. жилые помещения государственного жилищного фонда, занимаемые гражданами на условиях договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда, — до 1 июля 2016 г.

Таким образом, жилые помещения государственного жилищного фонда подлежат переводу в фонд жилых помещений коммерческого найма следующим образом:

• жилые помещения коммунального жилищного фонда — по решению местных исполнительных и распорядительных органов;
• жилые помещения республиканского жилищного фонда — по решению государственных органов и иных государственных организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда, государственных органов или иных государственных организаций, заключивших договор безвозмездного пользования жилым помещением республиканского жилищного фонда, или уполномоченных ими лиц.

По общему правилу Указа N 563 жилые помещения коммерческого использования не подлежат приватизации, обмену, разделу, продаже, предоставлению по договору поднайма, если иное не определено Президентом Республики Беларусь. Иной порядок в данном случае предусмотрен Указом N 253. Поэтому жилые помещения коммерческого использования, построенные (реконструированные, приобретенные) сельскохозяйственными организациями с привлечением средств государственной поддержки, могут быть проданы в порядке, установленном Указом N 563, в т.ч. после 1 июля 2016 г.

Обратите внимание!

Согласно ст. 12 Закона Республики Беларусь от 19.01.1993 N 2103-XII «О приватизации государственного имущества и преобразовании государственных унитарных предприятий в открытые акционерные общества» в состав подлежащего приватизации предприятия как имущественного комплекса не включаются жилые помещения государственного жилищного фонда

Приватизация жилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении либо оперативном управлении государственной организации, осуществляется по решению данной организации.

Приватизация жилых помещений, переданных по договору безвозмездного пользования хозяйственным обществам, осуществляется по решению республиканского органа государственного управления или иной государственной организации, подчиненной Правительству Республики Беларусь, заключивших договор безвозмездного пользования жилым помещением, либо уполномоченного вышеназванными организациями лица.

Таким образом, ссудодатель по договору безвозмездного пользования вправе наделить ссудополучателя полномочиями на принятие соответствующих решений о приватизации.

Обратите внимание!

Полномочия на принятие решений о предоставлении жилых помещений коммерческого использования республиканского жилищного фонда, переданных по договорам безвозмездного пользования, предоставляются на основании локального нормативного правового акта государственного органа или иной государственной организации, заключивших договор безвозмездного пользования жилым помещением (постановление, приказ, распоряжение) (ч. 2 п. 2 Положения о порядке предоставления жилых помещений коммерческого использования, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.2014 N 1297 «О некоторых вопросах предоставления жилых помещений коммерческого использования»)

Примечание.

Согласно ст. 141 ЖК стоимость объектов приватизации определяется в порядке, установленном Положением об определении стоимости объектов приватизации, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.05.2013 N 421, с учетом их потребительских качеств в ценах, действующих на день подачи заявления о приватизации, комиссиями местных исполнительных и распорядительных органов, а также иных государственных органов, других организаций, указанных в ч. 1 п. 1 ст. 136 ЖК.