Значимым вопросом для удовлетворения требования о расторжении договора аренды является соблюдение процедуры расторжения договора аренды, тем более что законодательство в части процедуры расторжения договора аренды предусматривает определенные особенности.
Прежде всего, следует отметить, что в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Республики Беларусь [1] (далее — ГК) до обращения в суд с иском по любым спорам, возникающим между юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, обязательным является предъявление претензии (письменного предупреждения о добровольном урегулировании спора), если иное не установлено ГК, иными законодательными актами или договором.
Статья 422 ГК уточняет данные положения в части того, что требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор или неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок.
Кроме того, в отношении отдельных обязательств могут устанавливаться дополнительные требования в части соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Так, согласно части третьей ст. 590 ГК требованию арендодателя о расторжении договора должно предшествовать обязательное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Тем самым закон предоставляет арендатору возможность в разумный срок устранить допущенные нарушения договора, и если они будут устранены, то отпадают основания для расторжения договора.
Приведем следующий пример.
Арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и выселении арендатора из нежилого помещения, ссылаясь на то, что арендатором нарушены сроки внесения арендной платы за период январь — июль 2010 года.
Материалами дела установлено, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
В соответствии с п. 11 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 N 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных отношений» <1> предусмотрено, что, если требование о досрочном расторжении договора аренды заявлено на основании ст. 590 ГК, применяется специальная норма о порядке расторжения договора, содержащаяся в части 3 указанной статьи, которая не противоречит общей норме п. 2 ст. 422 ГК. Это означает, что требование о досрочном расторжении договора аренды может быть предъявлено арендодателем в хозяйственный суд после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
<1> Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 N 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» утратило силу и в настоящий момент действует постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений».
Истец, ссылаясь на нарушение арендатором сроков внесения арендной платы за период январь — июль 2010 года, доказательств направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок в этот период времени суду не представил.
Из письма истца от 01.10.2010 усматривается, что по состоянию на 01.10.2010 ЧУП «П» задолженности за пользование нежилым помещением не имеет. УП «Ж» претензий по выполнению условий договора аренды не имеет.
Таким образом, имеет место несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.
В соответствии с абз. 5 ст. 151 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) хозяйственный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с ответчиком, если это установлено законодательными актами для данной категории споров или договором.
Поскольку договор аренды N 24/09-67/160 от 23.04.2009 в установленном порядке не расторгнут, правовых оснований для выселения ответчика из нежилого помещения общей площадью 368 кв.м не имеется.
При таких обстоятельствах требования истца о расторжении договора аренды N 24/09-67/160 от 23.04.2009 следует оставить без рассмотрения. В удовлетворении требования истца о выселении ответчика из нежилого помещения отказать.
Госпошлина в части требования о расторжении договора аренды в силу ст. 259 Налогового кодекса Республики Беларусь подлежит возврату истцу из бюджета.
Госпошлина согласно ст. 133 ХПК в части требования о выселении подлежит отнесению на истца [2].
Следует отметить, что некоторые авторы полагают, что досудебный порядок урегулирования спора в отношении требования арендодателя о расторжении договора аренды считается соблюденным только при наличии письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, поскольку содержащаяся в ст. 590 ГК норма есть не что иное, как специальные правила по отношению к правилам, установленным п. 2 ст. 422 ГК.
Мы же полагаем, что ст. 590 ГК не исключает применения ст. 422 ГК (в соответствии с которой требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор или неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок), поскольку не устанавливает иного порядка расторжения договора в соответствии со вторым предложением п. 2 ст. 422 ГК, а лишь предоставляет арендатору как менее защищенной стороне договора возможность исполнить обязательство в разумный срок. Как следствие, требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если арендатор в разумный срок устранил нарушения, указанные арендодателем.
Таким образом, по нашему мнению, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья ст. 590 ГК), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 422 ГК). Если в предупреждении арендатора ставился вопрос только, например, о необходимости погашения задолженности по арендной плате, а предложения расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось, то досудебный порядок урегулирования спора не будет считаться соблюденным. Показательным в этом смысле является следующий пример российской судебной практики.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Данное требование было заявлено на основании п. 3 части первой ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК Российской Федерации) (п. 3 части первой ст. 590 ГК) в связи с невыполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы.
Определением арбитражного суда иск оставлен без рассмотрения со ссылкой на п. 5 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК Российской Федерации) <2> (абзац пятый статьи 151 ХПК).
<2> В примере приведена норма АПК Российской Федерации, действовавшая на момент рассмотрения спора. В настоящее время несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора как основание для оставления искового заявления без рассмотрения предусмотрено п. 2 ст. 148 АПК Российской Федерации.
При этом суд указал, что истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
В силу части третьей ст. 619 ГК Российской Федерации (часть третья ст. 590 ГК) арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следовало из представленных истцом материалов, комитет направлял обществу такое предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате.
Однако по смыслу части третьей ст. 619 ГК Российской Федерации (часть третья ст. 590 ГК) указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.
Так как часть третья ст. 619 ГК Российской Федерации (часть третья ст. 590 ГК) не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК Российской Федерации (п. 2 ст. 422 ГК). Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок.
В связи с этим суд обратил внимание истца на то, что в направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.
Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения п. 2 ст. 452 ГК Российской Федерации (п. 2 ст. 422 ГК), иск подлежал оставлению без рассмотрения [3].
Наконец, соответствующие положения нашли отражение в постановлении Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрении дел, возникающих из арендных правоотношений» [4] (далее — постановление Пленума ВХС N 1), где в п. 30 отмечается, что «ч. 3 ст. 590 ГК не регламентирует процедуру досрочного расторжения договора аренды и в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 422 ГК, с учетом особенностей ч. 3 ст. 590 ГК.
Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 590 ГК), и требованием о расторжении договора (п. 2 ст. 422 ГК).
Право требовать досрочного расторжения договора аренды возникает у арендодателя при наличии факта неисполнения арендатором возложенных на него договором обязанностей и лишь в том случае, если арендатор не устранил указанные нарушения в срок, установленный в предупреждении.
Если в предупреждении ставился вопрос только о необходимости исполнения обязательства в установленный срок и отсутствовало предложение о досрочном расторжении договора, то досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным и исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения (абз. 5 ст. 151 ХПК).
В удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если хозяйственным судом будет установлено, что нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в хозяйственный суд, устранены арендатором в разумный срок (в том числе после возбуждения производства по делу и до принятия по делу окончательного судебного постановления) и (или) с учетом степени вины арендатора (ответчика) и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, а также в том случае, если нарушения не являются существенными.
Норма ст. 591 ГК, в отличие от нормы ст. 590 ГК, не обязывает арендатора направлять арендодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок, и в данном случае арендатор ограничивается предложением о расторжении договора и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок.
Документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком в соответствии со ст. 160 ХПК [5], должны быть приложены к исковому заявлению. В случае непредставления таких доказательств хозяйственный суд оставляет исковое заявление без движения (ст. 162 ХПК), а при неисполнении определения хозяйственного суда об оставлении искового заявления без движения — возвращает исковое заявление по основанию, предусмотренному абз. 2 ч. 1 ст. 163 ХПК. Несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, установленное хозяйственным судом после возбуждения дела, влечет оставление искового заявления без рассмотрения на основании абз. 5 ст. 151 ХПК.
Что касается процедуры расторжения договора при одностороннем отказе от исполнения договора, то в соответствии с данным способом стороне нет необходимости обращаться в суд с иском с соответствующим требованием: договор считается расторгнутым с момента получения другой стороной соответствующего уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного уведомлением, соглашением сторон либо законодательством. Согласия другой стороны также не требуется. По этому же пути идет и российская судебная практика.
Так, общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды.
Ответчик считал требование истца неправомерным, поскольку договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.
В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК Российской Федерации (п. 3 ст. 420 ГК). В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.
По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу ст. 619 и п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации (ст. 590 и п. 2 ст. 420 ГК) те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.
Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений п. 3 ст. 450 ГК Российской Федерации (п. 3 ст. 420 ГК).
Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу п. 3 ст. 450 ГК Российской Федерации (п. 3 ст. 420 ГК) в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.
Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.
Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил [3].
Соответствующие положения содержатся и в п. 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 N 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» [6]: для одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. Согласия другой стороны на изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в хозяйственный суд в таких случаях не требуется. Аналогичные положения нашли свое отражение и в постановлении Пленума ВХС N 1: для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу п. 3 ст. 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке. При одностороннем отказе арендодателя от договора не подлежат применению и положения ч. 3 ст. 590 ГК об обязательном направлении предупреждения о необходимости исполнения обязательства арендатором в разумный срок, поскольку при одностороннем отказе от договора договор считается расторгнутым с момента получения соответствующего уведомления арендатором, если иное не указано в уведомлении или договоре аренды (п. 3 ст. 420, п. 2 ст. 581 ГК).
Однако следует отметить, что соглашение о праве стороны на односторонний отказ от исполнения договора должно быть четко определено в самом договоре, в противном случае действия стороны, направленные на прекращение договорных правоотношений посредством заявления об их одностороннем расторжении, следует расценивать как требование, реализация которого согласно пункту 2 статьи 420 ГК допускается лишь в судебном порядке.
В связи с этим следует привести следующий пример из отечественной судебной практики.
Истцом заявлены требования о выселении ответчика из занимаемых помещений, переданных ему во исполнение условий договора аренды, в связи с расторжением договора в одностороннем порядке.
В обоснование исковых требований истец указал на нарушение арендатором условий договора, а также на факт использования им права, предусмотренного договором, и его расторжения в одностороннем порядке.
Представитель ответчика требования не признал.
Суд по существу спора отметил следующее. В соответствии со ст. 291 ГК сторона по договорному обязательству вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательства при условии, что это право вытекает из законодательства или договора.
Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 N 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» разъяснено, что согласно п. 3 ст. 420 ГК Республики Беларусь односторонний отказ от исполнения договора полностью или в части допускается только в случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон.
Следовательно, соглашение о праве стороны на односторонний отказ от исполнения договора должно быть четко определено в самом договоре.
Из буквального значения условий пункта 5.4 договора следует, что стороны предусмотрели право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке.
Таким образом, соглашением сторон предусмотрено не право ответчика на односторонний отказ от исполнения договора, а дополнительное основание для расторжения договора, которое в одностороннем порядке могло быть реализовано путем заявления самостоятельного требования в хозяйственный суд в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК, чего сделано не было.
С учетом изложенного суд признает неправомерным положенный в основу иска вывод истца о расторжении договора аренды в связи с реализацией арендодателем права на односторонний отказ от исполнения договора.
Заключенный сторонами договор аренды мог быть расторгнут только по решению хозяйственного суда, а в соответствии со ст. 291 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, если иное не вытекает из законодательства или договора.
При таких обстоятельствах требования истца являются необоснованными и удовлетворению не подлежат [7].
Подтверждение сказанному мы находим и в постановлении Пленума ВХС N 1: наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.
Таким образом, основания одностороннего отказа от исполнения договора должны быть четко определены в договоре. Обращение в суд с соответствующим иском не требуется. Договор считается расторгнутым с момента получения стороной соответствующего уведомления.
Подводя итог изложенному, следует отметить, что предусмотренное законодательством разнообразие способов и оснований расторжения договора, позволяет субъектам хозяйствования, предусмотрев в договоре аренды необходимый механизм расторжения договора наиболее полно защитить свои права, сократив как судебные, так и временные расходы.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 N 218-З: принят Палатой представителей 28 окт. 1998 г.: одобр. Советом Респ. 19 нояб. 1998 г. // ИБ «КонсультантПлюс: Беларусь» [Электронный ресурс]. — Минск, 2012.
2. Решение хозяйственного суда Гродненской области от 01.10.2010. — Дело N 819-10/2010.
3. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информационное письмо Президиума Высш. Арб. Суда Российской Федерации, 11 янв. 2002 г., N 66 // Вестник Высш. Арб. Суда Рос. Федерации. — 2002. — N 3. — С. 17.
4. О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений: постановление Пленума Высш. Хоз. Суда Респ. Беларусь, 15 февр. 2012 г., N 1 // ИБ «КонсультантПлюс: Беларусь» [Электронный ресурс]. — Минск, 2012.
5. Хозяйственный процессуальный кодекс Республики Беларусь от 15.12.1998 N 219-З: принят Палатой представителей 11 нояб. 1998 г.: одобр. Советом Респ. 26 нояб. 1998 г.: в ред. Закона Респ. Беларусь от 03.07.2011, N 285-З // ИБ «КонсультантПлюс: Беларусь» [Электронный ресурс]. — Минск, 2012.
6. О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров: постановление Пленума Высш. Хоз. Суда Респ. Беларусь, 16 дек. 1999 г., N 16 // ИБ «КонсультантПлюс: Беларусь» [Электронный ресурс]. — Минск, 2012.
7. Решение хозяйственного суда города Минска от 23.07.2010. — Дело N 159-13-25/10.