Что такое препятствие в праве пользования арендованным имуществом и его последствия

Аренда — имущественный наем на условиях договора, по которым арендодатель обязуется за арендную плату предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только в пользование.

Наиболее часто встречающаяся категория дел в судах касается, конечно же, взыскания арендных и иных платежей, но и такого рода споры иногда обременяются рядом обстоятельств, знать о которых и уметь их правильно использовать, безусловно, следует.

Первый пример.

КУП «Ж» обратилось в экономический суд с иском о взыскании с ООО «П» предусмотренных договором аренды нежилого помещения арендных, коммунальных платежей, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 366 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) в общей сумме 43300000 руб. (до деноминации) и выселении из арендуемого помещения в связи с окончанием срока действия договора аренды нежилого помещения и отказом КУП «Ж» заключить договор аренды нежилого помещения на новый срок. Данный отказ был обусловлен тем, что ООО «П», по утверждению КУП «Ж», систематически нарушало сроки внесения арендных и иных платежей.

В процессе рассмотрения дела судом было установлено, что между сторонами 15 января 2012 г. сроком на три года был заключен договор аренды нежилого помещения для размещения офиса, магазина и оказания ветеринарных услуг. По утверждению КУП «Ж», у ООО «П» к моменту окончания срока действия договора аренды нежилого помещения имелась задолженность по эксплуатационным расходам за 4,5 месяца в общей сумме 1500000 руб. и по арендной плате за декабрь 2014 г. и январь 2015 г. в общей сумме 6200000 руб. Остальная часть из заявленной к взысканию суммы — это арендная плата, коммунальные платежи и пеня, начисленные по окончании договора аренды нежилого помещения на дату обращения с иском в суд, а также проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 366 ГК.

ООО «П» с требованиями КУП «Ж» не согласилось, ссылаясь на то, что никакой задолженности по арендным и иным платежам у него не было, а имелась переплата, и, как следствие, КУП «Ж» должно было заключить с ним договор аренды нежилого помещения на новый срок.

Как выяснилось в суде, разногласия у сторон возникли в связи с неправильным, с точки зрения ООО «П», и правильным, с точки зрения КУП «Ж», применением коэффициента спроса недвижимого имущества, который стороны в договоре аренды нежилого помещения согласовали в размере 1,5, а исполнительный комитет, разрешая сдачу в аренду коммунального имущества для ООО «П», согласовал коэффициент спроса недвижимого имущества в размере 1,3.

На момент заключения договора аренды нежилого помещения (в январе 2012 г.) в подп. 9.2 п. 9 Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 N 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», было предусмотрено, что коэффициент спроса недвижимого имущества в размере от 0,5 до 3 включительно устанавливается по соглашению между арендатором и арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если такое согласование предусмотрено законодательством.

Из изложенного следует, что, так как исполнительным комитетом был согласован коэффициент в размере 1,3, КУП «Ж» должно было прописывать в договоре аренды нежилого помещения и применять при расчете арендной платы с ООО «П» коэффициент спроса недвижимого имущества в размере 1,3.

В суде КУП «Ж» согласилось с тем, что неправильно применяло вышеуказанный коэффициент, а также с тем, что по состоянию на 01.01.2015 (момент истечения срока действия договора аренды нежилого помещения) у ООО «П» действительно не было задолженности по арендным и иным платежам и, как следствие, он имел преимущественное право перед другими арендаторами на заключение договора аренды нежилого помещения на новый срок.

Стороны в итоге заключили соглашение о примирении, где предусмотрели сроки заключения нового договора аренды нежилого помещения, порядок и сроки погашения накопившейся арендной платы и коммунальных платежей за время фактического пользования ООО «П» имуществом после окончания срока действия договора аренды нежилого помещения (ч. 2 ст. 593 ГК). От взыскания заявленной в иске пени и процентов за пользование чужими денежными средствами КУП «Ж» отказалось, поскольку просрочки в уплате арендных и иных платежей в 2014 году не было.

Однако в процессе рассмотрения дела выяснилось еще и следующее.

КУП «Ж» дважды, с 14.10.2014 по 17.10.2014 и с 12.11.2014 по 30.01.2015, в нарушение действующего законодательства и договора аренды нежилого помещения отключало у ООО «П» электроэнергию в подвальном помещении, не имеющем естественного освещения, тем самым лишая его возможности пользоваться арендованным помещением по назначению. Факт отключения электроэнергии КУП «Ж» само фиксировало в актах, составленных с участием представителей жилищно-эксплуатационной службы, и на этих же актах им указаны даты включения электроэнергии.

Согласно ст. 286 ГК правом защиты своих интересов наделяются не только собственники, но и иные лица, на законном основании владеющие имуществом.

ООО «П» владеет и пользуется имуществом на основании договора аренды нежилого помещения, следовательно, оно имеет право на охрану и защиту именно своих вещных прав (права пользования и владения арендованным имуществом), в том числе и в отношениях с собственником.

Что могло бы потребовать в рассматриваемом случае ООО «П» от КУП «Ж», отключившего свет в арендуемом помещении?

Ответственность КУП «Ж» прописана в подп. 1 ч. 2 п. 1 ст. 583 ГК, где предусмотрено, что арендатор (ООО «П») имеет право потребовать незамедлительного устранения допущенного нарушения (т.е. в рассматриваемом случае — письменно потребовать включить освещение) либо соразмерного уменьшения арендной платы (в нашем примере ООО «П» следовало бы вести речь вообще об освобождении от арендной платы за те дни, когда было отключено электричество). Кроме того, у ООО «П» есть еще и право потребовать возмещения убытков (ч. 4 п. 1 ст. 583 ГК), причиненных незаконными действиями КУП «Ж» (ст. 14 ГК).

Но в нашем случае противозаконные действия арендодателя не вызвали ответной реакции у арендатора, и, как следствие, никаких встречных требований он не заявил, хотя в деле имелись безусловные доказательства противоправных действий арендодателя. Суд же, рассматривая дело, в силу принципа диспозитивности (ст. 23 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь) имеет право возбуждать и рассматривать дела только в отношении заявленных требований.

Другой пример.

ОАО «С» (арендодатель) обратилось в суд с иском к УП «Э» (арендатору) о взыскании 69200000 руб. (до деноминации) долга по арендной плате и коммунальным платежам по двум договорам аренды.

Суд первой инстанции требование ОАО «С» удовлетворил в полном объеме.

УП «Э» с решением суда первой инстанции не согласилось и подало апелляционную жалобу.

В качестве оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции УП «Э» указало, что, по его мнению, судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не дано должной оценки тому обстоятельству, что ОАО «С» с 27.03.2014 по 01.04.2014 фактически создало препятствие УП «Э» в пользовании арендованным имуществом, передав все здание, в том числе и помещения, используемые УП «Э» по действующим договорам аренды, в аренду третьему лицу — ООО «Е».

В результате действиями ОАО «С» фактически были нарушены согласованные сторонами арендные отношения по договорам аренды, т.к. третье лицо, приступив к ремонту арендованного здания, сделало невозможным использование арендованных УП «Э» помещений по целевому назначению. УП «Э» указывало, что, по его мнению, ОАО «С» утратило право получать арендные платежи от УП «Э», так как все здание было сдано истцом в аренду ООО «Е».

Кроме того, УП «Э» ссылалось на то, что с 28.08.2014 была отключена электроэнергия в арендованных им помещениях.

В процессе рассмотрения данного дела в суде апелляционной инстанции УП «Э» не отрицало факт невнесения арендных и иных платежей по двум договорам аренды в общей сумме 69200000 руб., однако настаивало на том, что со стороны ОАО «С» имело место препятствие в праве пользования арендованными помещениями.

Суды первой и апелляционной инстанций доводы УП «Э» относительно прекращения подачи электроэнергии в арендуемые помещения, невозможности пользования арендуемыми помещениями из-за проводимой реконструкции здания торгового центра не приняли во внимание, поскольку названные доводы УП «Э» не были подтверждены надлежащими документами и доказательствами.

Так, проверяя достоверность утверждения об отключении электроэнергии, суд затребовал и получил информацию от энергоснабжающей организации, что в период, о котором вело речь УП «Э», отключений электроэнергии по инициативе энергоснабжающей организации не производилось.

В ходе рассмотрения уже апелляционной жалобы в суде апелляционной инстанции суд пришел к выводу о необходимости направления запроса в адрес энергонадзора о даче заключения по вопросам подачи электроэнергии в арендуемые УП «Э» помещения и ее отключения.

В судебном заседании специалист энергонадзора пояснил, что осмотр помещения УП «Э» проводился совместно с ведущим инженером-энергетиком ОАО «С» и директором УП «Э» на предмет наличия электроэнергии в арендуемом помещении. Электроснабжение помещений ОАО «С» осуществляется (согласно схеме в щитке) от щита силового (далее — ЩС), расположенного в помещениях здания ОАО «С», переданного в аренду ООО «Е» и для проведения реконструкции.

На момент обследования здания ОАО «С» было выяснено, что электроэнергия в помещениях УП «Э» была, доступ в ЩС представители УП «Э» не имеют, ключи от щитовой, где расположен ЩС, хранятся у работника ООО «Е». Каких-либо повреждений и следов работ по внутренней электропроводке УП «Э» не обнаружено. Однако специалист указал, что в помещении, занимаемом УП «Э», имеется электроустановка, не допущенная в эксплуатацию, но с помощью данной электроустановки также можно отключить электроэнергию, а доступ к этой установке имеется только у УП «Э».

Не принял суд во внимание и довод УП «Э» о том, что в период с 01.04.2014 по 05.06.2014 оно не могло использовать арендуемые помещения в связи с тем, что весь торговый центр, в котором находятся арендуемые им помещения, был закрыт на реконструкцию. Само УП «Э» в заседании признало, что ОАО «С» заранее письменно известило его о предстоящем проведении реконструкции и предложило досрочно расторгнуть договоры аренды по соглашению сторон на основании п. 1 ст. 420 ГК. Арендатор отказался от расторжения договоров и не пожелал освободить арендуемые помещения до окончания срока действия договоров аренды. В результате в аренду ООО «Е» был сдан весь торговый центр за исключением помещений, арендованных УП «Э», поскольку одно и то же имущество не может одновременно находиться в аренде у двух субъектов хозяйствования.

С учетом изложенных обстоятельств и отсутствия доказательств наличия препятствий в праве пользования арендованным имуществом суд взыскал с УП «Э» заявленные ОАО «С» суммы в полном объеме.

Кроме того, суд признал, что для рассматриваемого спора не имел какого-либо значения тот факт, что весь торговый центр был сдан в аренду ООО «Е», поскольку право взимать арендные и иные платежи с УП «Э» осталось у ОАО «С».

Вместе с тем поведение арендатора в рассмотренном случае в корне неверно. Само собой разумеется, что в здание, где полным ходом идет реконструкция и другие ремонтные работы, не пойдет практически ни один покупатель. Следовательно, отказавшись от досрочного расторжения договора аренды, арендатор сам себя «наказал», т.к. до окончания договора аренды он ничего, кроме убытков, не получил. Необходимо понимать, что, когда сдается в аренду и для проведения реконструкции почти все здание в несколько этажей, учитывать интересы одного-единственного «упрямого» арендатора арендодатель, он же собственник, конечно же, не будет. В такой ситуации арендатору самому необходимо позаботиться о собственных интересах и, как следствие, действовать совсем по-иному. Именно арендатору следовало потребовать от арендодателя досрочного расторжения договора аренды по основаниям, указанным в п. 1 и 2 ч. 1 ст. 591, подп. 1 ч. 1 п. 2 ст. 420, п. 1 — 3 ст. 421 ГК, что в значительной степени минимизировало бы его расходы или даже убытки.