Неоднозначность трактовки закрепленных условий договора на практике приводит к спорам сторон и, как следствие, к их обращению в суд. Поэтому весьма важно закреплять в договоре условия, однозначно понимаемые сторонами и, в свою очередь, не противоречащие нормам законодательства. В связи с этим рассмотрим спор в сфере арендных правоотношений, когда одно и то же условие договора понимается сторонами по-разному.
В арендуемом складском помещении магазина произошел прорыв водопровода, в результате чего произошли намокание и порча находящихся в нем продовольственных товаров. Виновником случившегося был признан арендодатель. Однако он отказался возмещать причиненные убытки, ссылаясь на заключенный договор аренды, одним из условий которого было следующее: “арендатор обязан хранить товары на расстоянии не менее 50 см от пола”. А поскольку арендатор хранил товары на расстоянии только 20 см от пола, то были нарушены условия заключенного договора аренды. Соответственно, по мнению арендодателя, в этом случае причиненные убытки не подлежат возмещению. В то же время арендатор ссылался на нормы законодательства, в частности Санитарных норм, правил и гигиенических нормативов “Гигиенические требования к торговым объектам по торговле продовольственным сырьем и пищевыми продуктами”, утвержденных постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 17.07.2009 N 85 “Об утверждении Санитарных норм, правил и гигиенических нормативов “Гигиенические требования к торговым объектам по торговле продовольственным сырьем и пищевыми продуктами” и признании утратившими силу постановлений Главного государственного санитарного врача Республики Беларусь от 21 августа 2006 г. N 100 и Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 2 апреля 2008 г. N 60″ (далее – Санитарные правила), устанавливающих обязательные требования к торговым объектам, а также на нормы Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК), устанавливающие обязательные требования к условиям договора, в частности соответствие таких условий нормам законодательства.
В данной ситуации отметим следующее.
В соответствии с п. 89 Санитарных правил в объектах торговли хранение товаров должно осуществляться в соответствии с требованиями ТНПА и технологической документации. В свою очередь, все товары в складских помещениях, охлаждаемых камерах, подсобных помещениях торгового объекта должны храниться на стеллажах, поддонах или подтоварниках, изготовленных из материалов, легко поддающихся мойке и дезинфекции, и высотой не менее 15 см от пола (ч. 1 п. 93 Санитарных правил). Таким образом, установлено минимальное расстояние хранения товаров от пола – 15 см. С учетом того что максимальное расстояние хранения товара от пола нормами Санитарных правил не установлено, вполне допустимо хранение товара и на расстоянии 50 см от пола.
Что касается закрепления такого условия в договоре аренды, то отметим, что согласно п. 1 ст. 392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 169 ГК). При этом недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 181 ГК). Таким образом, условия договора, не соответствующие требованиям законодательства могут быть признаны недействительными. В свою очередь по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 577 ГК). При заключении договора аренды и формулировании его условий стороны должны исходить из принципов, закрепленных в ст. 2 ГК, в частности учитывать принципы добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также недопустимости произвольного вмешательства в частные дела. Помимо этого, арендодатель не имеет права вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, в том числе и путем установления в договоре условий, ограничивающих деятельность последнего. Данный вывод исходит из сущности договора аренды и основан на принципах гражданского права. На наш взгляд, процесс хранения товара в арендуемом помещении никак не связан с самими арендными правоотношениями и соответственно не может ими регулироваться. Как хранить и в каких условиях хранить товар – это исключительно прерогатива арендатора. Процесс осуществления хранения – это один из элементов, входящих в структуру хозяйственной деятельности арендатора, который должен при этом руководствоваться требованиями норм законодательства, в данном случае требованиями Санитарных правил. Как видно из существа спора, арендатором в полной мере соблюдены требования ч. 1 п. 93 Санитарных правил.
Исходя из изложенного, отметим, что закрепление в договоре аренды условий о правилах хранения товара, принадлежащего арендатору, противоречит, на наш взгляд, сущности договора аренды и никак с ним не связано, более того, ограничивает хозяйственную деятельность арендатора, что недопустимо исходя из принципов гражданского права. Соответственно такое условие договора аренды должно признаваться недействительным, как не соответствующее требованиям законодательства.
В данном случае, полагаем, также необходимо оценивать соотношение закрепленного условия о расстоянии хранения товара от пола с характеристиками арендуемого помещения, поскольку в некоторых случаях такое значительное расстояние хранения может препятствовать нормальному осуществлению хозяйственной деятельности арендатора, что также недопустимо.
В связи с этим считаем позицию арендодателя в части нарушения условий договора арендатором и отказа в возмещении убытков необоснованной, а само условие договора аренды об особенностях хранения товара, принадлежащего арендатору, недействительным.