В современных условиях договор аренды стал одним из распространенных гражданско-правовых договоров после договора купли-продажи и его подвида — договора поставки.
При нынешнем уровне развития экономики Республики Беларусь мелкие, средние, а также некоторые крупные субъекты хозяйствования не могут (а иногда считают нерентабельным) иметь в собственности объекты недвижимости или сложное дорогостоящее оборудование для ведения своей деятельности, предпочитая заключать договоры аренды определенного вида. Поэтому в Республике Беларусь происходит постоянное совершенствование арендных отношений.
Следствием этого стал вступивший в силу с 1 апреля 2012 г. Указ Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. N 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее — Указ N 150), отменивший Указ Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. N 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», который регулировал вопросы предоставления в аренду государственного имущества, а также торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах частной формы собственности.
Со вступлением в силу Указа N 150 ситуация с арендными отношениями, связанными с находящимся в частной собственности недвижимым имуществом, изменилась.
Нормы Указа N 150 стали основанием для внесения изменений (дополнений) в договоры аренды, заключенные субъектами хозяйствования до 1 апреля 2012 г. и действующие после этой даты. Положения Указа N 150, которые имеют императивный характер, должны учитываться и при заключении с 1 апреля 2012 г. новых договоров аренды.
Таким образом, в соответствии с положениями Указа N 150 должны быть внесены изменения в порядок определения размера арендной платы:
- в договорах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) принадлежат Республике Беларусь и (или) ее административно-территориальным единицам;
- договорах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) принадлежат Республике Беларусь и (или) ее административно-территориальным единицам;
- договорах аренды торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах для осуществления розничной торговли, находящихся в частной собственности. При этом арендодатель может установить порядок определения арендной платы в соответствии с Указом N 150 либо иные условия ее корректировки.
Изменения, связанные со вступлением в силу Указа N 150, должны быть внесены в договоры аренды согласно части второй п. 10 Указа N 150 в срок до 1 сентября 2012 г.
Говоря о нововведениях белорусского законодательства, касающихся арендных отношений, нельзя забывать и о практической значимости разъяснений Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь, не носящих нормативного характера, но выполняющих разъяснительную и информативную функции.
Так, несмотря на то что разъяснения, данные в постановлении Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15 февраля 2012 г. N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», носят лишь пояснительный характер, в целях уменьшения рисков и избежания неоднозначных ситуаций субъектам хозяйствования целесообразно пересмотреть некоторые положения заключенных договоров аренды и внести в них соответствующие изменения и (или) дополнения.
Например, необходимо, чтобы в договор аренды были включены сведения, содержащие признаки, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды. Для объектов недвижимости это <1>:
- кадастровый номер;
- назначение, описание границ, местонахождение, площадь земельного участка;
- инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, машино-места.
<1> Абзац четырнадцатый ст. 1 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
Хотя срок договора аренды не относится к его существенным условиям, чтобы избежать возможного одностороннего отказа арендодателя от договора с соблюдением требований п. 2 ст. 581 ГК, считаем целесообразным определить в договоре его срок и признать существенным условием в силу положений части второй п. 1 ст. 402 ГК.
В случае желания сторон изменять размер арендной платы по соглашению, не привязываясь к сроку в один год, закрепленному п. 3 ст. 585 ГК, в договоре аренды можно:
- установить более длительный (свыше года) срок, в течение которого размер арендной платы должен оставаться неизменным;
- определить возможность изменения арендной платы по своему усмотрению в силу принципа свободы договора согласно ст. 391 ГК. В данном случае размер арендной платы стороны вправе изменить более одного раза в год при достижении взаимного согласия.
В договоре аренды следует четко разграничивать и определять случаи его расторжения по требованию одной из сторон (в судебном порядке) и одностороннего отказа от договора (в одностороннем внесудебном порядке).
Помимо предусмотренных действующим законодательством Республики Беларусь случаев расторжения договора аренды по требованию одной из сторон <2> и одностороннего отказа от договора аренды <3> стороны могут определить иные, не противоречащие действующему законодательству случаи.
<2> Пункт 2 ст. 420, п. 2 ст. 421, п. 2, 3 ст. 582, подп. 3 части второй п. 1 ст. 583, ст. 584, п. 3 ст. 586, подп. 3 части четвертой п. 1 ст. 587, ст. 590, ст. 591 ГК.
<3> Пункт 3 ст. 420, п. 2 ст. 581 ГК.
При этом основания досрочного расторжения договора, которые содержит ст. 590 и ст. 591 ГК, могут стать основаниями одностороннего отказа от исполнения договора.
При установлении условий расторжения договора аренды сторонам следует предусмотреть срок получения отказа на предложение расторгнуть договор или неполучения ответа от другой стороны для расторжения договора в судебном порядке.
В случае одностороннего отказа разумным будет определить в договоре аренды момент его расторжения. Это может быть:
- момент получения уведомления другой стороной;
- срок с момента получения данного уведомления;
- конкретная дата либо иной способ, указанный в уведомлении или договоре аренды.
В целях реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок рекомендуем указать в договоре срок уведомления арендодателя о желании заключить такой договор.
Для защиты прав арендодателя на своевременное получение после прекращения договора аренды имущества в соответствии со ст. 593 ГК можно предусмотреть неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества.
Часто в процессе капитального ремонта осуществляются неотделимые улучшения арендованного имущества. В связи с этим в договоре аренды стороны вправе установить, помимо общих положений, содержащихся в п. 2 ст. 594 ГК, положение о том, что после прекращения договора стоимость произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендатору не возмещается либо возмещается частично.
Советуем также определить возможность проведения арендатором капитального ремонта с указанием точного порядка и условий возложения затрат на стороны с учетом их возмещения в случае необходимости.
Перечисленные предложения целесообразно использовать и при заключении новых договоров аренды.