На праве хозяйственного ведения имущество (в том числе жилые помещения государственного жилищного фонда) может находиться у унитарных предприятий или государственных объединений, а в случаях, определяемых Президентом Республики Беларусь, и у иных юридических лиц (п. 1 ст. 276 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Согласно п. 1 ст. 134 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) приватизация жилых помещений — приобретение гражданами в собственность занимаемых жилых помещений государственного жилищного фонда, предоставленных им в соответствии с законодательством. Помимо нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда равными правами на участие в приватизации такого помещения обладают совершеннолетние члены его семьи, а также иные граждане, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право владения и пользования жилым помещением государственного жилищного фонда (части 1 и 3 пункта 1 ст. 136 ЖК).
Следует учитывать и тот факт, что не все жилые помещения государственного жилищного фонда подлежат приватизации. Перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, содержится в ст. 135 ЖК. Таковыми, в частности, являются жилые помещения социального пользования, жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях, специальные жилые помещения.
1. Заявление.
Приватизация жилых помещений государственного жилищного фонда, находящихся на праве хозяйственного ведения у юридического лица (далее — помещения), начинается с подачи заявления о приватизации в местный исполнительный или распорядительный орган либо в орган управления юридического лица, в хозяйственном ведении которого находится помещение. Это следует из ч. 1 п. 1 ст. 136 ЖК. При этом заявление о приватизации помещения подписывается нанимателем помещения, совершеннолетними членами его семьи, а также иными гражданами, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право владения и пользования помещением (независимо от участия / неучастия указанных лиц в приватизации помещения).
Перечень документов, представление которых необходимо для принятия решения о приватизации помещения, содержится в подп. 1.1.9 п. 1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» (далее — Перечень N 200). Так, для принятия решения о приватизации помещения граждане представляют:
- заявление, подписанное совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также иными гражданами, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право владения и пользования помещением;
- паспорта или иные документы, удостоверяющие личность нанимателя и совершеннолетних членов его семьи, а также иных граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право владения и пользования помещением;
- письменное согласие отсутствующих граждан, за которыми сохраняется право владения и пользования помещением, удостоверенное нотариально;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних детей — для лиц, имеющих несовершеннолетних детей;
- документ, подтверждающий право на льготы, — для лиц, имеющих право на льготы;
- именные приватизационные чеки «Жилье» с выпиской из специального (чекового) счета — в случае их наличия;
- письменное согласие органов опеки и попечительства на приватизацию помещения — в случае приватизации помещений, в которых проживают без совершеннолетних членов семьи дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей;
- письменное согласие попечителя, приемного родителя приемной семьи, родителя-воспитателя детского дома семейного типа на приватизацию помещения — в случае приватизации помещений, в которых проживают без совершеннолетних членов семьи дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.
2. Решение.
Согласно ч. 1 п. 2 ст. 136 ЖК приватизация помещений осуществляется по решению местных исполнительных и распорядительных органов, а также органов управления организаций, в хозяйственном ведении которых находятся помещения. Решение о приватизации помещения принимается в течение одного месяца со дня подачи заявления (ч. 3 п. 2 ст. 136 ЖК).
Отказ в приватизации занимаемых жилых помещений может быть обжалован в судебном порядке (п. 5 ст. 136 ЖК).
3. Оплата.
Стоимость помещения определяется в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, с учетом его потребительских качеств в ценах, действующих на день подачи заявления о приватизации, комиссиями местных исполнительных и распорядительных органов, юридических лиц, у которых помещения находятся на праве хозяйственного ведения. Порядок определения стоимости помещений регламентирован Положением об определении стоимости объектов приватизации, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.05.2013 N 421.
Белорусское законодательство предусматривает возможность оплаты стоимости помещения в рассрочку. Так, согласно п. 1 ст. 144 ЖК оплата стоимости помещения может производиться в рассрочку до сорока лет при условии внесения первоначального взноса в размере не менее десяти процентов остаточной стоимости помещения, подлежащей оплате.
При неуплате в течение одного года очередных взносов местный исполнительный и распорядительный орган, организация, являющиеся стороной договора купли-продажи помещения, вправе в судебном порядке расторгнуть этот договор (п. 2 ст. 144 ЖК).
4. Договор купли-продажи.
Договоры купли-продажи помещений подлежат нотариальному удостоверению (п. 4 ст. 136 ЖК).
В соответствии с п. 38 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 N 63 (далее — Инструкция N 63), договор купли-продажи помещения удостоверяется по месту нахождения помещения.
Для удостоверения договора купли-продажи помещения нотариусом истребуются документы, указанные в п. 39 Инструкции N 63, в частности: решение либо выписка из решения о приватизации помещения местного исполнительного и распорядительного органа, а также органа управления организации, в хозяйственном ведении которой находится помещение; акт оценки стоимости помещения в случаях и порядке, установленных законодательством; квитанция об оплате стоимости приобретаемого в собственность помещения для обозрения и соответствующей отметки в договоре купли-продажи помещения.
В договоре купли-продажи помещения условия приватизации нотариус указывает в соответствии с решением о приватизации помещения (п. 40 Инструкции N 63).
5. Государственная регистрация.
В силу п. 4 ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон) сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь.
Право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения и удостоверяются свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации (п. 3 ст. 8 Закона).
Таким образом, в первую очередь необходимо осуществить государственную регистрацию удостоверенного нотариально договора купли-продажи помещения, после — государственную регистрацию перехода права собственности в отношении помещения.
Государственная регистрация договора купли-продажи помещения регламентирована подп. 22.2.18 п. 22.2 Перечня N 200. Государственная регистрация перехода права собственности в отношении помещения осуществляется на основании подп. 22.2.4 п. 22.2 Перечня N 200. Отметим, что если помещение передано покупателю (гражданину) до момента заключения договора купли-продажи помещения, то за государственной регистрацией договора купли-продажи помещения и перехода права собственности в отношении помещения возможно обратиться одновременно.
Пунктом 3 статьи 144 ЖК установлен запрет отчуждения гражданином помещения, приобретенного в рассрочку, до полного погашения стоимости этого помещения. Следует обратить внимание на то, что помимо указанного выше запрета отчуждения в силу ст. 59 Закона при приобретении помещения в рассрочку у продавца (местный исполнительный и распорядительный орган; юридическое лицо, на праве хозяйственного ведения которого помещение находилось) возникает право залога (ипотека) в отношении помещения.