Приватизация жилых помещений государственного жилого фонда, находящихся в хозяйственном ведении сельскохозяйственных организаций

На балансе коммунального унитарного предприятия, осуществляющего производство сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет более 50 процентов общей суммы выручки, находятся жилые помещения (дома, квартиры), не имеющие статуса «служебные». Данные жилые помещения являются коммунальной собственностью (г. Минск) и переданы предприятию в хозяйственное ведение. На предприятие поступили заявления граждан о приватизации ими занимаемых жилых помещений.

В данной статье будет рассмотрено действие Указа Президента Республики Беларусь от 17.06.2011 N 253 «Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций» (далее — Указ N 253) в случаях приватизации жилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении сельскохозяйственных организаций, и положений Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) в данной ситуации, а также порядок принятия решения о приватизации жилых помещений.

Приватизация жилых помещений государственного жилого фонда со 2 марта 2013 г., то есть с даты вступления в силу ЖК, осуществляется в соответствии с требованиями статей 134 — 145 ЖК.

Порядок приватизации гражданами занимаемых жилых помещений установлен статьей 136 ЖК, согласно которой наниматель жилого помещения, совершеннолетние члены его семьи, а также иные граждане, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право владения и пользования этим жилым помещением, подают заявление о приватизации в организацию, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится жилое помещение. Заявление о приватизации подписывается всеми указанными гражданами — как участвующими, так и не участвующими в приватизации.

Пунктом 2 статьи 136 ЖК определено, что приватизация жилых помещений осуществляется по решению местных исполнительных и распорядительных органов, а также органов управления организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения.

Договоры купли-продажи приватизируемых жилых помещений подлежат нотариальному удостоверению (п. 4 ст. 136 ЖК).

Согласно пункту 1 статьи 49 Гражданского кодекса Республики Беларусь юридическое лицо, каковым является и коммунальное унитарное предприятие (КУП), приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законодательством и учредительными документами.

Органом унитарного предприятия является руководитель, который назначается собственником имущества или уполномоченным собственником органом и ему подотчетен. Имущество КУП находится в собственности административно-территориальной единицы и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения.

Пределы полномочий руководителя по распоряжению имуществом КУП конкретизированы в уставе КУП и в контракте, заключенном с руководителем.

Как правило, в уставе КУП и в контракте руководителя предусматривается, что отчуждение имущества организации осуществляется руководителем с согласия учредителя, нанимателя.

Все вышеизложенное относится к общему порядку приватизации жилых помещений государственного жилищного фонда. Приватизация жилых помещений в сельскохозяйственных организациях имеет свою специфику, обусловленную следующим обстоятельством.

Указом Президента Республики Беларусь от 30.08.2005 N 405 «О некоторых мерах по строительству жилых домов (квартир) в сельскохозяйственных организациях» (далее — Указ N 405) было предусмотрено льготное кредитование строительства жилья для работников сельскохозяйственных организаций и организаций социально-культурной сферы, а также право этих организаций на перевод долга по льготным кредитам, полученным ими в открытом акционерном обществе «Белагропромбанк», на гражданина, которому данный жилой дом (квартира, жилое помещение) предоставлен для проживания, по заявлению этого гражданина (часть 1 подпункта 1.4 пункта 1 Указа N 405).

В связи с возникающими в практике вопросами по распоряжению жильем в сельскохозяйственных организациях Указом N 253 был конкретизирован порядок его отчуждения, а местным Советам депутатов поручено в трехмесячный срок установить порядок продажи заселенных жилых помещений сельскохозяйственных организаций, находящихся в коммунальной собственности, проживающим в них гражданам (пункт 12 Указа N 253).

Решением Минского городского Совета депутатов от 02.09.2011 N 157 утверждена Инструкция о порядке продажи заселенных жилых помещений сельскохозяйственных организаций, находящихся в собственности города Минска, проживающим в них гражданам (далее — Инструкция).

Согласно Инструкции для приобретения в собственность жилого помещения гражданин, являющийся нанимателем жилого помещения, подает в сельскохозяйственную организацию следующие документы:

  • заявление, подписанное совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также иными гражданами, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право пользования жилым помещением;
  • паспорта или иные документы, удостоверяющие личность нанимателя и совершеннолетних членов семьи, других граждан;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.

Решение о продаже жилого помещения принимается сельскохозяйственной организацией с согласия Минского городского исполнительного комитета.

Для подготовки проекта решения о даче согласия на продажу жилого помещения сельскохозяйственная организация представляет в Минский городской исполнительный комитет следующие документы:

  • копию свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации жилого помещения;
  • копию технического паспорта на жилое помещение;
  • копию свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации земельного участка (для жилых домов);
  • копию документа, содержащего сведения о лицах, проживающих в жилом помещении;
  • копию заключения об оценке жилого помещения в соответствии с законодательством Республики Беларусь;
  • копию заявления гражданина о приобретении жилого помещения.

Продавцом жилых помещений и стороной договора купли-продажи является сельскохозяйственная организация.

Жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) сельскохозяйственными организациями с привлечением льготных кредитов ОАО «Белагропромбанк», могут быть проданы проживающим в них гражданам при условии перевода долга по льготному кредиту на гражданина в соответствии с Указом N 405.

Вышеизложенные требования обусловливают необходимость в первую очередь выяснения вопросов статуса жилого помещения (служебное или нет) и источников финансирования при строительстве жилья (собственные средства КУП, с привлечением бюджетных средств, с привлечением льготных банковских кредитов).

При отсутствии у жилья статуса служебного жилого помещения и непривлечении при его строительстве средств льготного банковского кредита КУП обращается в Минский городской исполнительный комитет за получением согласия, принимает решение о продаже жилого помещения и заключает с гражданином договор купли-продажи жилого помещения.

Если при строительстве жилья привлекались в соответствии с Указом N 405 средства льготного банковского кредита, но на дату обращения гражданина с заявлением о приватизации льготный кредит КУП уже погашен полностью, то применяется вышеуказанная процедура.

В случае если на дату поступления заявления о приватизации льготный банковский кредит КУП еще не погашен (независимо от размера суммы), то дополнительно потребуется обращение КУП в подразделение банка, которое предоставило льготный кредит, для решения вопроса о переводе долга по кредиту. При согласии банка оформляется договор перевода долга по льготному кредиту с КУП на гражданина, обратившегося с заявлением о приобретении жилого помещения.

В этом случае КУП должно оформить два договора: договор купли-продажи жилого помещения и договор перевода долга по льготному кредиту.

Таким образом, нормы Указов N 253 и N 405 будут применяться только в случае наличия у КУП не погашенного на дату обращения льготного банковского кредита, который был использован при строительстве затребованного для отчуждения жилого помещения.

Следует также отметить, что в том случае, когда льготный кредит уже погашен, но жилое помещение было в установленном порядке включено в число служебных, оно не подлежит приватизации в силу запрета, установленного абзацем третьим статьи 135 ЖК (ввиду утраты основания для исключения его из числа служебных. Перевод долга, предусмотренный Указом N 405, является основанием для исключения жилого помещения из числа служебных).