Комментарий к главе 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»

Статья 1. Основные термины и понятия

Комментарий к статье 1

Статья 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон) предусматривает перечень основных (наиболее значимых и употребляемых) терминов и понятий, которые используются в Законе. Наличие в Законе указанной статьи имеет большое значение для единообразного понимания и толкования норм о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Статья 2. Законодательство Республики Беларусь о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

Комментарий к статье 2

Статья 2 Закона определяет законодательство Республики Беларусь, которое обеспечивает правовое регулирование отношений, связанных с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Под отношениями, связанными с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, следует понимать отношения, связанные с созданием, изменением, прекращением существования, возникновением, переходом, прекращением прав, сделками в отношении объектов недвижимого имущества, на которые Закон распространяет свое действие (земельные участки; капитальные строения (здания, сооружения); незавершенные законсервированные капитальные строения; изолированные помещения; машино-места; предприятия как имущественные комплексы; иные виды недвижимого имущества (в случаях, установленных законодательными актами)).

Комментируемая статья Закона в качестве источников правового регулирования отношений, связанных с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, прямо называет Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее — ГК), Кодекс Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) и Закон.

В качестве источников регулирования указанных отношений помимо перечисленных выше законодательных актов комментируемая статья Закона называет и иные акты законодательства Республики Беларусь. В соответствии с абз. 2 ст. 1 Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 N 361-З «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» под актами законодательства следует понимать нормативные правовые акты, составляющие законодательство Республики Беларусь. Таким образом, источниками регулирования отношений, связанных с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, могут выступать любые нормативные правовые акты Республики Беларусь.

Приведем примеры законодательных актов Республики Беларусь, регулирующих отношения, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним:

— Конституция Республики Беларусь;

— Налоговый кодекс Республики Беларусь;

— законы Республики Беларусь:

• Закон Республики Беларусь от 28.10.2008 N 433-З «Об основах административных процедур»;
• Закон Республики Беларусь от 18.07.2011 N 300-З «Об обращениях граждан и юридических лиц»;

— указы Президента Республики Беларусь:

• Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Указ N 667);
• Указ Президента Республики Беларусь от 10.12.2002 N 603 «О создании системы государственных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»;
• Указ Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан»;

— декреты Президента Республики Беларусь:

Декрет Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 N 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» (далее — Декрет N 24).

Законодательные акты Республики Беларусь имеют большую юридическую силу по отношению к иным актам законодательства.

Примеры иных актов законодательства, регулирующих отношения, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (помимо отдельно названных выше примеров законодательных актов):

— постановления Совета Министров Республики Беларусь:

• постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156 «Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 февраля 2009 г. N 193 и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь»;
• постановление Совета Министров Республики Беларусь от 11.09.2014 N 874 «Об утверждении Программы развития системы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на 2014 — 2018 годы»;
• постановление Совета Министров Республики Беларусь от 01.06.2004 N 650 «Об утверждении Положения о порядке совершения регистрационных действий в отношении предприятия как имущественного комплекса»;

— постановления Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь:

• постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 08.08.2013 N 38 «Об утверждении Инструкции о порядке удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом»;
• постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.08.2006 N 26 «Об утверждении форм свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации и Инструкции о порядке заполнения регистраторами свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации»;
• постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 14.01.2009 N 3 «Об утверждении Инструкции о порядке приема документов, представленных для осуществления государственной регистрации вне помещения организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»;

— акты Верховного Суда Республики Беларусь:

постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.03.2003 N 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения»;

— постановления Министерства юстиции Республики Беларусь:

постановление Министерства юстиции Республики Беларусь, Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 10.12.2012 N 290/53 «Об утверждении Инструкции о порядке взаимодействия нотариусов и организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»;

постановление Министерства юстиции Республики Беларусь, Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 29.07.2005 N 40/30 «Об утверждении Инструкции о порядке взаимодействия коммерческих организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, и организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Статья 3. Применение настоящего Закона

Комментарий к статье 3

Согласно п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места.

К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Правила государственной регистрации, предусмотренные Законом, применяются в отношении не всех из вышеуказанных объектов недвижимого имущества. Закон устанавливает правила государственной регистрации в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

— земельных участков.

Согласно абз. 18 ст. 1 КоЗ земельный участок — это часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями);

— капитальных строений (зданий сооружений).

Капитальное строение (здание, сооружение) — любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абз. 10 ст. 1 Закона). В соответствии с ч. 1 и 2 п. 4 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 N 11, для признания объекта капитальным строением (зданием, сооружением) необходима совокупность следующих признаков:

• здание, сооружение возводятся, реконструируются, реставрируются, проводится капитальный ремонт здания, сооружения на основе разработанной проектной документации на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство, переустройство, перепланировку (далее — проектная документация), если иное не установлено законодательством Республики Беларусь;
• здание, сооружение прочно связаны с землей путем устройства фундамента, для отдельных видов сооружений — основания сооружения или являются подземными;
• здание, сооружение (кроме зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до 1 января 1992 г., а также садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества для этих целей) подлежат вводу в эксплуатацию в соответствии с законодательством;
• здание, сооружение не являются временными согласно проектной документации, разрешению на строительство объекта или решению об изъятии и предоставлении земельного участка государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с его компетенцией;
• здание, сооружение невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению, то есть если при демонтаже здания или сооружения есть необходимость полной или частичной разборки здания, сооружения в целом или их разрушения.

В случае возникновения сомнений при отнесении здания, сооружения к капитальному строению организация по государственной регистрации, регистратор или заказчик могут обратиться с запросом об отнесении здания, сооружения к капитальному строению в соответствующий исполнительный комитет;

— незавершенных законсервированных капитальных строений.

Согласно абз. 12 ст. 1 Закона незавершенным законсервированным капитальным строением в Республике Беларусь признается законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В соответствии с ч. 9 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 N 87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач» консервация жилого дома, дачи может быть осуществлена в отношении конкретного объекта строительства только один раз, а срок такой консервации не может превышать трех лет. Порядок консервации указанных объектов регламентирован Положением о порядке консервации гражданами не завершенных строительством жилых домов, дач, осуществления благоустройства земельных участков, на которых проведена консервация таких домов, дач, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13.04.2006 N 506.

Закон Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» в п. 10 ст. 62 предусматривает, что в состоянии консервации объект незавершенного строительства может находиться не более трех лет. Аналогичная норма содержится в Инструкции о порядке приостановления строительства и консервации объектов незавершенного строительства, утвержденной приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.06.1995 N 158 «Об утверждении Положения о порядке консервации строящихся (реконструируемых) объектов на территории Республики Беларусь» (ч. 1 п. 14).

Таким образом, под незавершенным законсервированным капитальным строением (НЗКС) по белорусскому законодательству следует понимать законсервированный на срок не более трех лет объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

— изолированных помещений, в том числе жилых.

Изолированное помещение — внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абз. 6 ст. 1 Закона).

Согласно п. 23 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь жилое изолированное помещение — жилое помещение, расположенное внутри жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), отделенное от других помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) перекрытиями, стенами, перегородками и имеющее вход из вспомогательного помещения либо непосредственно с придомовой территории;

— машино-мест.

Машино-местом в соответствии с абз. 11 ст. 1 Закона признается место стоянки, предназначенное для размещения транспортного средства и являющееся частью капитального строения (здания, сооружения, в том числе автомобильной стоянки), принадлежащее юридическому или физическому лицу и зарегистрированное как объект недвижимого имущества в соответствии с правилами, установленными законодательством Республики Беларусь о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним для нежилых изолированных помещений;

— предприятий как имущественных комплексов.

Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором;

— других видов недвижимого имущества, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Закон устанавливает правила государственной регистрации только в отношении объектов недвижимого имущества, указанных выше. При государственной регистрации иных объектов недвижимого имущества правила государственной регистрации, установленные Законом, не применяются.

Объектами недвижимости, в отношении которых установленные Законом правила государственной регистрации не применяются, являются:

• участки недр (порядок государственной регистрации геологических и горных отводов регламентирован главой 6 Кодекса Республики Беларусь о недрах);
• обособленные водные объекты (правила государственной регистрации отсутствуют);
• леса (правила государственной регистрации отсутствуют);
• многолетние насаждения (правила государственной регистрации отсутствуют);
• воздушные суда (постановлением Министерства транспорта и коммуникаций Республики Беларусь от 12.02.2008 N 5 утверждены Авиационные правила регистрации гражданских воздушных судов);
• морские суда (постановлением Министерства транспорта и коммуникаций Республики Беларусь от 24.08.2001 N 18 утверждено Положение о Государственном реестре морских судов Республики Беларусь и судовой книге);
• суда внутреннего плавания и суда смешанного плавания «река — море» (постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.06.2007 N 812 утверждены, в частности, Правила государственной регистрации судов внутреннего плавания, судов смешанного (река — море) плавания; постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.12.2013 N 1149 утверждено, в частности, Положение о порядке государственной регистрации и классификации маломерных судов, за исключением гребных лодок, байдарок и надувных судов грузоподъемностью менее 225 килограммов);
• космические объекты (правила государственной регистрации отсутствуют).

Обращаем внимание, что Президентом Республики Беларусь могут устанавливаться иные правила государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (в отношении земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов, других видов недвижимого имущества (в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь)), чем те, которые предусмотрены Законом.

Статья 4. Объекты государственной регистрации

Комментарий к статье 4

Комментируемой статьей Закона определен исчерпывающий перечень объектов государственной регистрации. Иными словами, ст. 4 Закона указывает на то, в отношении чего необходимо осуществлять государственную регистрацию, а именно: создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества (см. комментарий к ст. 7 Закона); возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах (за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с Законом и иными законодательными актами) (см. комментарий к ст. 8 Закона); сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной регистрации (см. комментарий к ст. 9 Закона).

Статья 5. Субъекты государственной регистрации

Комментарий к статье 5

Пункт 1 статьи 5 Закона содержит исчерпывающий перечень субъектов государственной регистрации. В качестве таковых Закон называет:

• республиканскую организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — республиканская организация по государственной регистрации) — научно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие «Национальное кадастровое агентство»;
• семь территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — территориальные организации по государственной регистрации) — шесть областных и Минская городская;
• регистраторов республиканской и территориальных организаций по государственной регистрации (работники республиканской и территориальных организаций по государственной регистрации соответственно, которые обладают рядом исключительных прав, указанных в п. 1 ст. 16 Закона);
• собственников недвижимого имущества и обладателей иных прав в отношении недвижимого имущества (далее — правообладатели);
• лиц, претендующих на приобретение прав в отношении недвижимого имущества (далее — кандидаты в правообладатели).

Отмечаем, что в п. 2 комментируемой статьи перечислены лица, которые могут быть правообладателями и, естественно, кандидатами в правообладатели. Так, в Республике Беларусь правообладателями и кандидатами в правообладатели могут быть:

• Республика Беларусь и ее административно-территориальные единицы;
• юридические лица Республики Беларусь, иностранные и международные юридические лица;
• индивидуальные предприниматели;
• граждане Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства;
• иностранные государства.

На наш взгляд, приведенный выше перечень правообладателей и кандидатов в правообладатели требует расширения. Полагаем, что на практике возможны ситуации, когда за осуществлением государственной регистрации в отношении недвижимого имущества может обратиться международная организация, которая юридическим лицом не является.

Статья 6. Право на представительство в отношениях, регулируемых законодательством Республики Беларусь о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

Комментарий к статье 6

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, законодательстве либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного управления и самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (ч. 1 п. 1 ст. 183 ГК).

Как следует из п. 1 ст. 186 ГК, доверенностью признается надлежащим образом удостоверенное письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами (п. 2 ст. 186 ГК).

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление юридического лица, не требуют нотариального удостоверения: такие документы должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, и скреплены печатью этого юридического лица либо подписаны иным уполномоченным лицом в соответствии с законодательством Республики Беларусь. Для совершения сделок от имени юридического лица доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, скрепленной печатью этой организации. Руководитель юридического лица в пределах своей компетенции действует от его имени без доверенности (ч. 1 п. 5 ст. 186 ГК).

Как следует из п. 2 ст. 67 Закона, документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление индивидуального предпринимателя, должны быть заверены его подписью и скреплены печатью индивидуального предпринимателя, а при отсутствии печати — нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором. Исходя из вышеизложенного, можно было бы предположить, что полномочия представителей индивидуальных предпринимателей, у которых есть печать, могли бы быть подтверждены доверенностью, заверенной подписью индивидуального предпринимателя и скрепленной его печатью. Однако ни ГК, ни иные законодательные акты (и даже акты законодательства Республики Беларусь) правовых оснований для выдачи индивидуальными предпринимателями доверенностей, заверенных их подписью и печатью, не содержат. На практике же зачастую встречаются случаи, когда за совершением регистрационных действий обращаются представители индивидуальных предпринимателей с доверенностями, заверенными подписью и печатью индивидуального предпринимателя. Регистраторы в таких случаях отказывают в приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации.

Полагаем, что доверенности представителей индивидуальных предпринимателей в рамках отношений по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним должны быть нотариально удостоверены во всех без исключения случаях.

Как следует из анализа положений Закона, доверенность представителя, действующего от имени физического лица, должна быть удостоверена во всех без исключения случаях.

Порядок удостоверения выданных представителям физических лиц и индивидуальных предпринимателей доверенностей на совершение сделок с недвижимым имуществом регламентирован п. 81 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 N 63.

Особо следует обратить внимание на положения ч. 2 и 3 п. 1 комментируемой статьи, которыми Закон был дополнен Законом Республики Беларусь от 05.01.2016 N 355-З «О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам нотариальной деятельности». Так, если основанием для государственной регистрации являются документы, удостоверенные либо выданные нотариусом, такой нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие, вправе представлять интересы лиц (лица), обратившихся за совершением этого действия, в организациях по государственной регистрации по письменному заявлению этих лиц (лица). При этом ввиду такого представительства нотариус имеет следующие права: подписывать заявление о государственной регистрации, подавать это заявление и иные документы, необходимые для совершения регистрационных действий, в организации по государственной регистрации, получать свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации и (или) иные документы, обжаловать действия (бездействие) регистратора.

Как следует из п. 2 ст. 6 Закона, в отношениях, связанных с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, одновременно могут участвовать и представитель, и представляемый.

Статья 7. Государственная регистрация недвижимого имущества

Комментарий к статье 7

Государственная регистрация создания, изменения и прекращения существования недвижимого имущества означает свидетельствование (юридическое признание и подтверждение) государством создания недвижимого имущества, изменения недвижимого имущества и прекращения существования недвижимого имущества. Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат создание, изменение и прекращение существования недвижимого имущества в случаях, предусмотренных законодательными актами (в частности, Законом).

В соответствии с п. 2 ст. 220 ГК в случаях, когда вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством. Иными словами, при государственной регистрации создания недвижимого имущества происходит непосредственно формирование объекта недвижимого имущества с точки зрения законодательства (в частности, вносятся соответствующие сведения в регистрационную книгу, объекту присваивается индивидуализирующий его номер (кадастровый, инвентарный, регистрационный номер предприятия как имущественного комплекса)). До государственной регистрации недвижимого имущества такое имущество не признается недвижимым (хотя по всем признакам соответствует недвижимому имуществу; в отношении объекта может быть составлен технический паспорт, акт приемки в эксплуатацию, но до момента государственной регистрации такое имущество не будет являться недвижимым). Как следует из п. 3 ст. 220 ГК, до момента государственной регистрации создания недвижимого имущества к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

До момента государственной регистрации изменения недвижимого имущества с юридической точки зрения недвижимое имущество продолжает оставаться в том виде, который соответствует информации о нем, имеющейся в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (например, гражданин произвел реконструкцию капитального строения в 2014 году, но до настоящего момента не обратился за государственной регистрацией изменения капитального строения (несмотря на то что все необходимые документы для этого имеются): капитальное строение продолжает существовать в том виде, который соответствует имеющимся о нем сведениям в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним).

До момента государственной регистрации прекращения существования недвижимого имущества с правовой точки зрения недвижимое имущество продолжает существовать (например, в результате стихийного бедствия здание было разрушено, однако, поскольку за государственной регистрацией прекращения существования не обращались, юридически здание продолжает существовать).

Непосредственно сам момент государственной регистрации создания, изменения или прекращения существования недвижимого имущества определяется по правилам ст. 39 Закона.

Статья 8. Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество

Комментарий к статье 8

Как следует из п. 2 ст. 7 ГК, права, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации. Иными словами, конкретный субъект становится правообладателем в отношении недвижимого имущества только с момента государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Комментируемая статья Закона содержит неисчерпывающий перечень прав, ограничений (обременений) прав не недвижимое имущество, возникновение, переход и прекращение которых подлежат государственной регистрации (п. 2). Обратим внимание на подп. 2.7 п. 2 ст. 8 Закона: государственной регистрации подлежит право аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Беларусь. Полагаем, что такие случаи закреплены, в частности:

• подп. 1.2 п. 1 Декрета N 24, согласно которому права аренды, субаренды и безвозмездного пользования в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений и машино-мест государственной регистрации не подлежат;
• ч. 12 п. 7 Указа N 667, согласно которой не требуется государственная регистрация, в частности, права аренды земельного участка, предоставленного сроком до одного года.

Государственная регистрация прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельствами (удостоверениями) о государственной регистрации, составляемыми по формам, утвержденным постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.08.2006 N 26 «Об утверждении форм свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации и Инструкции о порядке заполнения регистраторами свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации».

Непосредственно сам момент государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество определяется по правилам ст. 39 Закона.

Статья 9. Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом

Комментарий к статье 9

Согласно ст. 154 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 390 ГК). Договоры с недвижимым имуществом являются основанием для возникновения, изменения или прекращения прав в отношении недвижимого имущества.

Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ГК и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, если иное не установлено законодательными актами (п. 1 ст. 165 ГК). Открытый перечень сделок, которые подлежат государственной регистрации, приведен в п. 3 комментируемой статьи. Отдельно остановимся на подп. 3.2 и 3.4 п. 3 ст. 9 Закона: государственной регистрации подлежат договоры об ипотеке, аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных (предусмотренных) законодательными актами Республики Беларусь. Полагаем, под такими случаями законодатель имел в виду, в частности, случаи, установленные:

• п. 3 ст. 320 ГК (договор об ипотеке, предусматривающий залог недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным в соответствии с законодательством, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента придания ему письменной формы);
• подп. 1.2 п. 1 Декрета N 24 (договоры аренды, субаренды, безвозмездного пользования капитальными строениями (зданиями, сооружениями), изолированными помещениями, машино-местами не подлежат государственной регистрации).

Обращаем внимание на положения п. 3 ст. 403 ГК и п. 4 ст. 9 Закона, которыми определяется момент заключения договора, который подлежит государственной регистрации: такой договор считается заключенным с момента его регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет недействительность сделки. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 166 ГК).

Непосредственно сам момент государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом определяется по правилам ст. 39 Закона.

Статья 10. Последовательность государственной регистрации

Комментарий к статье 10

Комментируемой статьей Закона устанавливается последовательность государственной регистрации в отношении трех ее объектов.

Из содержания ст. 10 Закона можно сделать выводы, что в основу последовательности государственной регистрации легла «иерархия» объектов недвижимого имущества (земельный участок — капитальное строение / незавершенное законсервированное капитальное строение — изолированное помещение / машино-место).

Закрепленная ст. 10 Закона последовательность находит свое отражение в порядке формирования и ведения регистрационной книги, который закреплен Инструкцией о порядке формирования и ведения регистрационной книги, утвержденной приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 14.12.2011 N 414.

В качества примера приведем последовательность государственной регистрации в отношении изолированного помещения.

1. Государственная регистрация создания земельного участка.
2. Государственная регистрация возникновения прав в отношении земельного участка.
3. Государственная регистрация создания капитального строения.
4. Государственная регистрация возникновения прав в отношении капитального строения.
5. Государственная регистрация создания изолированного помещения.
6. Государственная регистрация возникновения права собственности в отношении изолированного помещения.
7. Государственная регистрация договора купли-продажи изолированного помещения.
8. Государственная регистрация перехода права собственности в отношении изолированного помещения.

Комментируемая статья Закона также отражает некоторые особенности последовательности государственной регистрации:

• государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, основанием которых является зарегистрированная сделка, осуществляется одновременно с государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на земельный участок, на котором расположены эти капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение (согласно ч. 3 п. 11 Указа N 667 отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос);
• государственная регистрация создания недвижимого имущества на основании договора о вычленении изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения), либо договора о разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, либо договора о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующего договора (в указанных случаях отправной точкой является договор, заключаемый с организацией о государственной регистрации, о составлении проекта вычленения, раздела, слияния; если бы указанная особенность последовательности государственной регистрации не была отражена в Законе, а применялась бы «классическая» последовательность, установленная в пунктах 1 — 6 комментируемой статьи, осуществить государственную регистрацию договоров вычленения, раздела и слияния не представлялось бы возможным, поскольку государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация создания которого еще не осуществлена, невозможна).

Отметим, что в определенных случаях одновременно может осуществляться государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения нескольких прав, ограничений (обременений) прав на это недвижимое имущество и государственная регистрация нескольких сделок с ним (например, государственная регистрация договора купли-продажи изолированного помещения и государственная регистрация перехода права собственности в отношении такого изолированного помещения; государственная регистрация создания капитального строения и государственная регистрация возникновения права собственности в отношении капитального строения).

Полагаем, что в таком случае государственные регистрации все же осуществляются через определенные промежутки времени (например, несколько минут). Осуществить одномоментно несколько государственных регистраций не представляется возможным технически. При осуществлении таких «одновременных» государственных регистраций применяются правила последовательности, установленные пунктами 1 — 6 комментируемой статьи (например, сперва будет зарегистрирована сделка, а уже после (в течение нескольких секунд / минут) основанный на такой сделке переход права).